Thị trường bất động sản lệch pha cung cầu

Vài năm trở lại đây, mặt bằng giá nhà liền thổ, căn hộ tại TP.HCM không ngừng tăng. Đặc biệt, sau thời gian đóng băng vì dịch Covid-19, khi các hoạt động kinh tế xã hội dần khôi phục thì giá nhà đất cũng tăng phi mã, liên tục phá đỉnh.

Khảo sát, thị trường hầu như vắng bóng các sản phẩm nhà giá rẻ, có giá dưới 2 tỷ đồng. Thậm chí, khu vực tiệm cận TP.HCM như TP. Dĩ An (Bình Dương), Biên Hòa (Đồng Nai) cũng rất khó để kiếm sản phẩm nhà đất dưới 2 tỷ.

Mới đây, UBND TP.HCM có văn bản số 529/UBND-ĐT báo cáo số liệu nhà ở và thị trường bất động sản trên địa bàn. Theo đó, trong năm 2021, thị trường bất động sản TP.HCM phát triển chậm hơn so với cùng kỳ do bị ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, giãn cách xã hội nên không có biến động lớn về lượng nhà ở trên diện rộng; nguồn cung các dự án rất hạn chế.

Bên cạnh đó, hệ thống pháp luật còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ về pháp luật xây dựng, đầu tư, quy hoạch, thuế… dẫn đến doanh nghiệp mất rất nhiều thời gian cho quá trình chuẩn bị hồ sơ đầu tư xây dựng dự án. Nguồn cung nhà ở năm 2021 so với năm 2020 về tổng dự án nhà ở đưa ra thị trường giảm 35,48%, tổng số căn nhà giảm 14,51%.

Trong năm 2021, cả TP.HCM chỉ ghi nhận 20 dự án phát triển nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng, không có dự án chuyển nhượng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng để xây dựng nhà ở (đất nền); không có dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Đáng chú ý, thị trường bất động sản hiện cơ cấu sản phẩm mất cân đối, chưa đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường và đảm bảo an sinh xã hội vì theo nhu cầu thực tế. Tỷ lệ phân khúc căn hộ bình dân chiếm tỷ lệ cao nhất nhưng trong thời gian qua tỷ lệ căn hộ bình dân giảm từ 1% xuống 0%. Phân khúc căn hộ trung cấp tiếp tục giảm từ 56,6% xuống còn 26%, ngược lại phân khúc căn hộ cao cấp tăng từ 42 % lên 74%.

Theo UBND TP.HCM, đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. Để thị trường bất động sản tiếp tục phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền của đại bộ phận khách hàng có nhu cầu thì phải giữ ở tỷ lệ cao; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp và kế đến là phân khúc cao cấp.

Nguồn cung quá ít, thị trường vắng bóng các sản phẩm giá rẻ, trong khi lượng cầu "khổng lồ" đã đẩy mặt bằng giá bất động sản ngày càng lên cao chót vót. Giấc mơ sở hữu nhà để an cư của nhiều người dân trở nên xa tầm với.

Đưa giá bất động sản lên mây

Khảo sát của PV, thị trường ngày càng xuất hiện nhiều sản phẩm "triệu đô", đẩy mặt bằng giá bất động sản TP.HCM lên ngày một cao. Cụ thể, giới đầu tư, kinh doanh TP.HCM đang bị chú ý bởi một loạt dự án đắc địa bất ngờ được "hồi sinh", trong đó có dự án The Global City tọa lạc tại TP.Thủ Đức.

Tuy nhiên, không ít nhà đầu tư đã "giật mình" khi các đơn vị bán hàng công bố giá bán dự kiến đợt 1 từ 350 triệu đồng/m2 với phân khu nhà phố thương mại. Theo chia sẻ của nhiều môi giới, mức giá bán thực tế có thể còn cao hơn do còn chịu tác động của nhiều yếu tố khác như vị trí sản phẩm, thuế, phí…

Bên cạnh đó, một dự án khác trên địa bàn TP.Thủ Đức là King Crown Infinity do công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Dịch vụ Gia Khang làm chủ đầu tư và công ty cổ phần Bamboo Capital (Bamboo Capital Group) là đơn vị phát triển dự án đang gây xôn xao trên thị trường. Mức giá dự kiến 4.000 USD/m2 ngang bằng với giá bán căn hộ tại khu đô thị mới Thủ Thiêm (quận 2, sát bên trung tâm quận 1).

Ngoài ra, nhiều dự án nhà liền thổ tại TP.HCM, trong đó tập trung phần lớn ở TP.Thủ Đức được công bố gần đây có mức giá lên đến hàng triệu USD mỗi sản phẩm nhà ở, nhưng vẫn luôn trong tình trạng cháy hàng.

Đơn cử, gần đây, tập đoàn Trung Thủy công bố giá bán dự án biệt thự Lancaster Eden ở mức trên dưới 100 tỷ đồng/căn. Với tổng diện tích khu đất hơn 1 ha, Khu biệt thự Lancaster Eden gồm 13 biệt thự được xây dựng 1 hầm, 1 trệt và 2 lầu đã được bán hết trong thời gian ngắn.

Tương tự, tập đoàn Vạn Phúc mới công bố các căn biệt thự Van Phuc Mansion và Parkview Shop Villas nằm trong Khu đô thị Van Phuc City rộng khoảng 200 ha (TP. Thủ Đức, TP.HCM). Được biết, giá mỗi căn Van Phuc Mansion đơn lập lên đến 160 tỷ đồng và Parkview Shop Villas có giá bán từ 59 tỷ đồng/căn.

Lãnh đạo một doanh nghiệp chuyên hoạt động trong lĩnh vực nhà phố tại TP.Thủ Đức cho biết, cách đây chừng 3 tháng, giá nhà đất mặt tiền các trục đường thuộc TP. Thủ Đức tăng 10-15%. Cụ thể, khu vực phường An Phú - An Khánh như đường Song Hành, Trần Não, Vành Đai Tây, Nguyễn Hoàng, Lương Định Của có mức giá giao dịch trung bình 200 triệu đồng/m2, thì nay tăng lên 240-300 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, trục đường như Lương Định Của liền kề với cầu Thủ Thiêm có mức giá lên tới 350-400 triệu đồng/m2, còn tại khu vực đường Đỗ Xuân Hợp, đường Liên Phường (khu vực quận 9 cũ, gần với dự án The Global City) có giá giao dịch tăng từ 140-160 triệu đồng/m2 lên 150-200 triệu đồng/m2.

Theo các chuyên gia bất động sản, việc khan hiếm nguồn cung là nguyên nhân chính khiến giá nhà đất TP.HCM cao chót vót. Trong khi đó, nhu cầu chỗ ở của người dân, nhà đầu tư tăng cao. Một bộ phận có nhu cầu thuê mặt bằng kinh doanh tăng nhanh khi kinh tế mở cửa trở lại, người có điều kiện kinh tế vì e ngại lạm phát tăng cũng đổ mạnh vốn vào bất động sản…