Giá đất, giá đất cụ thể là gì?

Nếu người sử dụng đất có đất bị thu hồi đáp ứng điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nhưng quỹ đất hạn hẹp nên không có đất để bồi thường, thì trường hợp này, người sử dụng đất sẽ được bồi thường bằng tiền. 

Số tiền được bồi thường sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất (khoản 2 Điều 74 Luật đất đai năm 2013).

Trên cơ sở quy định tại khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất thì có thể xác định giá đất để làm căn cứ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xác định là giá đất cụ thể. Vậy giá đất cụ thể được xác định như thế nào?

Theo quy định tại khoản 19, 20 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, "giá đất" được hiểu là giá trị (được tính bằng tiền) của quyền sử dụng đất được tính trên một đơn vị diện tích đất cụ thể, được xác định trong một thời hạn sử dụng đất xác định. Việc quyết định về giá đất là một trong những nội dung thể hiện quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai của Nhà nước.

Về khái niệm “giá đất cụ thể”? Mặc dù có quy định về khái niệm giá đất như đã xác định ở trên, nhưng trong quy định của Luật đất đai năm 2013, và các văn bản hướng dẫn có liên quan không quy định cụ thể về khái niệm “giá đất cụ thể”. 

Tuy nhiên, trên cơ sở xem xét quy định tại Điều 18, Điều 114 Luật đất đai năm 2013, Điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, có thể hiểu, giá đất cụ thể được hiểu là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành trên cơ sở xem xét nguyên tắc định giá đất, áp dụng phương pháp định giá đất, tiến hành tổng hợp, phân tích các thông tin về giá đất trên thị trường, về các thửa đất, để nhằm áp dụng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền bồi thường hoặc giá trị quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể.

Trong đó, các trường hợp cụ thể mà sử dụng “giá đất cụ thể” làm căn cứ tính hiện nay được xác định theo quy định tại khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013,  khoản 3 Điều 20 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, Điều 43 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi bởi khoản 27 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Trong đó, tại điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, đã khẳng định rõ hơn về vai trò của giá đất cụ thể trong việc làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Cách xác định giá đất cụ thể, giá đất dùng để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Căn cứ xác định giá đất cụ thể:

Giá đất cụ thể, căn cứ theo quy định tại Điều 112, Khoản 3 Điều 114 Luật đất đai năm 2013, Điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, sẽ được xác định trên cơ sở các yếu tố sau:

Một là, dựa trên nguyên tắc định giá đất

Cũng như việc tạo lập khung giá đất, bảng giá đất, thì khi xây dựng và tạo lập giá đất cụ thể thì cơ quan quản lý về đất đai cấp tỉnh giúp đỡ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định giá đất cụ thể trên cơ sở định giá đất đảm bảo những nguyên tắc nhất định như:

– Việc định giá đất phải phù hợp với mục đích sử dụng đất của loại đất định giá tại thời điểm định giá.

– Định giá đất có xem xét đến thời hạn sử dụng đất đối với loại đất được định giá.

– Phù hợp với giá đất trên thị trường. Trong đó, giá đất trên thị trường là giá đất phổ biến trên thị trường chuyển nhượng, giao dịch bất động sản của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá đất thu thập từ việc sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

– Đảm bảo các thửa đất liền kề mà được sử dụng vào cùng một mục đích sử dụng, có khả năng sinh lợi, tạo ra thu nhập từ việc khai thác, sử dụng đất trong cùng một thời điểm sẽ có mức giá ngang nhau, không có sự chênh lệch.

Hai là, dựa trên phương pháp định giá đất

Việc xác định giá đất cụ thể còn phải được dựa trên các phương pháp định giá đất được quy định tại khoản 1, 2, 3, 4 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, cụ thể gồm:

– Phương pháp so sánh trực tiếp:

Phương pháp này là phương pháp định giá đất trên cơ sở phân tích, và so sánh một cách trực tiếp mức giá của các thửa đất trống đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất có đặc điểm tương tự nhau về mục đích sử dụng, về khả năng sinh lợi, về vị trí, diện tích, hình thể mảnh đất, hay các điều kiện về kết cấu hạ tầng, cũng như tính pháp lý về quyền sử dụng đất.

Phương pháp so sánh trực tiếp này sẽ được áp dụng để định giá đất đối với trường hợp trên thị trường bất động sản có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, hoặc đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

– Phương pháp chiết trừ:

Đây là phương pháp mà khi định giá đất áp dụng đối với các thửa đất có tài sản gắn liền với đất thì sẽ không tính đến phần giá trị tài sản, công trình xây dựng trên đất trong tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất). Theo đó:

Giá đất được sau khi được định giá = Tổng giá trị bất động sản – Giá trị tài sản, công trình xây dựng trên đất.

– Phương pháp thu thập:

Đây là phương pháp định giá đất được áp dụng đối với các thửa đất đã xác định cụ thể về thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất. Với phương pháp này sẽ xác định theo cách tính như sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá = Thu nhập ròng bình quân một năm / (chia cho) Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm .

Trong đó:

+ Thu nhập ròng bình quân một năm là mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất, và được xác định theo công thức:

Thu nhập ròng bình quân một năm = thu nhập bình quân một năm – Chi phí bình quân một năm.

+ Còn lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được xác định bình quân lãi suất tiền gửi tiết kiệm của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn tỉnh nơi định giá đất trong vòng 01 năm tính đến thời điểm định giá đất.

– Phương pháp thặng dư:

Phương pháp này là phương pháp định giá đất áp dụng cho loại đất có tiềm năng phát triển theo nội nội dung quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và được phép chuyển mục đích sử dụng đất và được tính bằng cách: trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giải định của bất động sản.

Ba là, dựa trên nội dung báo cáo kết quả tổng hợp, thông tin về thửa đất trong tương quan đối chiếu với giá đất thị trường.

Thủ tục thực hiện để xác định giá đất cụ thể:

Căn cứ theo quy định tại Điều 16 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, Thông tư liên tịch 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể được xác định như sau:

– Trước khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định về giá đất cụ thể, Chủ tịch Ủy ban nhân dân dân tỉnh sẽ phân công cho các Cơ quan quản lý về đất đai cấp tỉnh thực hiện các công việc để xác định giá đất cụ thể. Trong đó, cơ quan quản lý về đất đai cấp tỉnh (Sở Tài nguyên và môi trường) sẽ thực hiện các nội dung như: Xác định mục đích định giá đất cụ thể; điều tra, thu thập thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, giá đất trên thị trường cũng như áp dụng phương pháp định giá đất cụ thể; xây dựng phương án về giá đất cụ thể để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

– Trong quá trình thực hiện việc xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh (Sở Tài nguyên và môi trường) có quyền được thuê có tổ chức có chứng năng tư vấn giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể trong trường hợp cần thiết. Việc lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất cụ thể thực hiện theo quy định về đấu thầu.

– Căn cứ theo kết quả tư vấn xác định giá đất, Sở tài nguyên môi trường sẽ lập hồ sơ trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét. Hồ sơ thẩm định phương án giá đất bao gồm:

+ Văn bản đề nghị thẩm định phương án giá đất.

+ Văn bản dự thảo về giá đất, Tờ trình về phương án giá đất. báo cáo thuyết minh xây dựng phương án.

+ Văn bản tổng hợp ý kiến tham gia của các cơ quan chuyên ngành có liên quan.

+ Văn bản, tài liệu khác liên quan đến việc định giá đất.

– Hội đồng thẩm định giá đất tiến hành tổ chức các phiên họp, thực hiện việc thẩm định giá đối với phương án giá đất. Trong quá trình thẩm định phương án giá đất,  theo yêu cầu của Hội đồng thẩm định thì đại diện Sở Tài nguyên và môi trường, Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất được thuê (nếu có) có trách nhiệm giải trình trước Hội đồng về phương án giá đất. 

Thời hạn thẩm định phương án giá đất tối đa không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày Hội đồng thẩm định nhận được hồ sơ từ Sở tài nguyên và môi trường, trường hợp phức tạp thì có thể kéo dài nhưng tối đa không quá 05 ngày làm việc.

Sau khi thực hiện việc thẩm định thì Hội đồng thẩm định phải lập văn bản thông báo kết quả thẩm định phương án giá đất.

– Sau khi có kết quả thẩm định giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất thì trong thời gian 03 ngày làm việc, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ hoàn thiện hồ sơ phương án quy định về giá đất cụ thể, trình lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Hồ sơ xác định giá đất cụ thể được trình lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ gồm có:

+ Dự thảo và tờ trình về phương án giá đất cụ thể

+ Báo cáo thuyết minh về nội dung xây dựng phương án giá đất cụ thể.

+ Văn bản thẩm định phương án giá đất.

– Sau khi nhận được hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sau khi nhận được hồ sơ sẽ ra quyết định giá đất cụ thể.

Như vậy, giá đất được ban hành bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là một trong những căn cứ quan trọng để làm căn cứ bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. 

Mỗi một địa phương, tùy vào từng thời điểm xác định giá đất, cũng như loại đất và giá cả thị trường, mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của địa phương đó sẽ ban hành giá đất cụ thể khác nhau.

×