Các chuyên gia nhận định câu chuyện khó khăn của thị trường bất động sản, đặc biệt là các dự án bất động sản xoay quanh vấn đề của các doanh nghiệp và giá bán sản phẩm. Nguyên nhân là vì xét về kinh tế vĩ mô, Chính phủ vẫn đang kiểm soát tốt lạm phát, sức khỏe nền kinh tế tương đối ổn. Cụ thể, không có nhiều dự án bất động sản mở bán trong 2 năm qua dù nhu cầu cao.

Tuy nhiên, mức độ giá tăng vượt so với sức mua, trong đó có nhiều dự án bất động sản. Mặt bằng giá bất động sản đang bị đẩy lên quá cao, chủ yếu từ phía chủ đầu tư và các sàn môi giới. Thậm chí mua bất động sản phải trả thêm tiền chênh, cả chủ đầu tư, sàn lẫn người đầu cơ đều muốn kiếm lãi, không thuần túy đầu tư. Giá bất động sản sẽ không thể lên mãi, nên dù kinh tế tăng trưởng tốt cũng không thể đảm bảo quá trình tăng giá bất động sản tiếp diễn mãi. Thực tế lực cầu vẫn có ở cả nhu cầu và khả năng thanh toán, thậm chí lực cầu khá mạnh nhưng cũng có các giới hạn: đầu tư và ở thực hoặc đầu tư dòng tiền.

Đầu tư bản chất là đầu cơ, với tình trạng giá cao, khả năng lợi nhuận kỳ vọng của hoạt động này không còn cao nữa, khách hàng bắt đầu chờ cơ hội đầu tư tiếp, kỳ vọng giá tăng tiếp sẽ hạn chế, như vậy nhu cầu về đầu tư cho dự án bất động sản sẽ bị hạn chế do giá chứ không phải do lượng cung. Một khi thanh khoản dự án bất động sản bị đình lại tức chủ đầu tư bị mất thanh khoản thì sẽ đối diện tình trạng trái phiếu đến hạn, rủi ro có thể phá sản, những doanh nghiệp có nội lực tốt sẵn sàng bán tài sản để giải quyết thanh khoản.

Xét về phía chính sách, Nhà nước sẵn sàng đảm bảo ổn định kinh tế chính trị xã hội nên sẽ nới room tín dụng hỗ trợ nhà đầu tư, tuy nhiên với xu hướng như hiện tại thì khả năng bảo vệ, bao cấp sẽ chỉ cầm chừng ở giới hạn nào đó, tức chính sách nới room chỉ là dấu hiệu tích cực còn để chuyển hóa thành những giá trị để kích cầu bất động sản dự án là rất hạn chế.

Nhiều chuyên gia nhận định các dự án bất động sản có thể khó khăn hết 2023, thậm chí hết 2 quý đầu của 2024, tức là sẽ chìm sâu hơn so với kỳ vọng hiện tại. Đây cũng là thời gian thị trường cần để lấy lại sự cân bằng bởi các doanh nghiệp yếu kém, kinh doanh đầu tư mạo hiểm sẽ bị đào thải. Những doanh nghiệp bất động sản lớn mạnh nhờ đòn bẩy tài chính hiện đang phải trả giá khi không kiểm soát được.

Tuy nhiên đây là quy luật cạnh tranh tự nhiên và sẽ xuất hiện những doanh nghiệp mới những công ty mới, lớn mạnh, có thể mua, thâu tóm lại hoặc thanh toán áp lực trái phiếu để đảm bảo yếu tố cung cầu, dòng tiền. Tức là bản thân các doanh nghiệp sẽ phải thanh lọc để phát triển còn Nhà nước không có trách nhiệm bao cấp mà chỉ ổn định tình hình chung.

Vừa qua, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ "gỡ khó" các dự án bất động sản đã rà soát, phân loại, xác định 89 dự án bất động sản có khó khăn, vướng mắc. Trong đó vướng mắc pháp lý liên quan đến đất đai chiếm tỷ lệ lớn. Bên cạnh đó là vướng mắc liên quan đến thủ tục đầu tư, quy hoạch... Phần lớn các dự án có vướng mắc này đã được Tổ công tác hướng dẫn các địa phương tháo gỡ theo thẩm quyền; với trường hợp vượt thẩm quyền, Tổ công tác đã có báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ.

Ngoài ra, có những khó khăn đối với doanh nghiệp trong thời gian ngắn như vấn đề nguồn vốn. Tổ công tác, Bộ Xây dựng đã làm việc với Ngân hàng Nhà nước đề xuất nới tín dụng, theo đó bước đầu đã gỡ khó về nguồn vốn. Bộ Xây dựng cũng đang tích cực phối hợp Bộ Tài chính sửa đổi Nghị định số 65/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

×