Quy định quỹ đất nhà ở xã hội làm khó doanh nghiệp

Việc xây dựng nhà ở xã hội là rất cần thiết để giải quyết nhu cầu chỗ ở cho đối tượng công nhân, người lao động thu nhập thấp. 

Theo quy định hiện hành (tại Nghị định 49/2021), các dự án nhà ở thương mại quy mô từ 2 ha trở lên tại đô thị đặc biệt, loại 1; từ 5 ha trở lên tại đô thị loại 2, 3 thì phải bố trí 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội.

Xác định mục tiêu trọng tâm trong năm 2022, mới đây TP.HCM cũng quyết liệt bằng việc sẽ xử lí thu hồi 20% đất đối với những chủ đầu tư chậm tiến độ triển khai dự án nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, về phía nhà đầu tư, nhiều doanh nghiệp địa ốc "khóc ròng", cho rằng quy định bắt buộc dành quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án thực sự không linh hoạt.

Ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng - Phó giám đốc Khối Điều hành dự án TP.HCM, Tập đoàn Novaland đã chia sẻ ý kiến về quy định làm nhà ở xã hội tại Hội nghị Góp ý sửa đổi "Luật đất đai - Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản" vừa qua. 

Cụ thể, ông Hưng cho rằng quy định bắt buộc dành quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án cần được điều chỉnh.

Đại diện Tập đoàn Novaland đề xuất quy định có thể điều chỉnh theo hướng chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quyền lựa chọn việc dành 20% quỹ đất trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội. 

Hoặc, chuyển đổi quỹ đất 20% dành cho phát triển nhà ở xã hội sang một khu vực khác thuộc sở hữu hợp pháp của chủ đầu tư để phát triển một dự án nhà ở xã hội độc lập, nhằm đảm bảo dành đủ quỹ đất phát triển nhà ở xã hội và thực hiện đúng nghĩa vụ của chủ đầu tư.

Đại diện một "ông lớn" bất động sản khác, ông Trần Quốc Dũng - Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh đề xuất về phát triển nhà ở xã hội. Theo đó, với các khu đất do chủ đầu tư tự tạo lập (nhận chuyển nhượng, góp vốn…) cho chủ đầu tư được quyền lựa chọn phương án bố trí bằng đất tại khu vực phù hợp hoặc bằng tiền mà không phân biệt quy mô khu đất, dự án. 

Về lâu dài, thực hiện chiến lược phát triển nhà ở thì nhà nước nên có các quỹ đất sạch quy hoạch khu vực xây dựng, và giao cho cơ quan quản lý kinh doanh nhà cấp tỉnh làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội.

PGS.TS. Hoàng Văn Cường - Đại biểu Quốc hội, Uỷ viên Uỷ ban Tài chính ngân sách Quốc hội chia sẻ, hiện quy định chủ đầu tư phát triển nhà ở thương mại phải dành 20% cho nhà ở xã hội là vô cùng bất cập, không khác gì "bia kèm lạc". Quy định này xuất phát từ mong muốn sự công bằng trong cuộc sống, để người nghèo cũng sống như người giàu, nhưng đây là điều không thể.

Ngoài ra, chỉ nên để các cơ quan quản lý nhà nước bố trí quy hoạch chứ không phải các nhà đầu tư bố trí tại các dự án, rõ ràng cơ chế để lựa chọn nhà đầu tư. Bởi các dự án đã thông qua đấu giá đấu thầu rồi, sau đó phải dành 20% cho nhà ở xã hội thì nhà nước lại phải tính toán để trả lại cho nhà đầu tư, rất bất cập.

Gỡ khó cho doanh nghiệp làm nhà ở xã hội

Không chỉ quy định dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội làm "khó" nhiều doanh nghiệp mà bản thân một số doanh nghiệp đã phát triển sản phẩm nhà ở xã hội cũng gặp nhiều vướng mắc.

 Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành (một doanh nghiệp chuyên đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp tại TP.HCM), bày tỏ hàng loạt vướng mắc khi doanh nghiệp này đầu tư các dự án nhà ở xã hội.

Theo đó, khó khăn đầu tiên là hiện nay các cơ quan, ban ngành trình một dự án dù là dự án thương mại hay nhà ở xã hội thì đều phải phù hợp quy hoạch. Quy định hiện nay, các dự án nhà ở xã hội thì được tăng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần.

Ông Nghĩa thông tin khi doanh nghiệp làm dự án nhà ở xã hội thì được dành 20% diện tích căn hộ hoặc quỹ đất để bán thương mại. Tuy nhiên, lợi nhuận sau khi bán lại được tính chung trong toàn dự án nên cũng coi như doanh nghiệp chưa được hưởng.

Khó khăn tiếp theo, ông Nghĩa cho biết là việc được vay ưu đãi khi làm nhà ở xã hội. "Trên lý thuyết thì chúng tôi được vay 70%-80% với lãi suất ưu đãi 5%/năm nhưng thực tế từ năm 2016 đến nay, nguồn vốn để tái cấp bù cho các ngân hàng không có, dẫn đến chúng tôi phải vay thương mại với mức 11%/năm. Điều này khiến cho giá nhà ở xã hội không thể nào giảm được" - ông Nghĩa cho hay.

Ông Nghĩa nêu thêm, hiện nay thông tư mới nhất của Ngân hàng Nhà nước là không cho các ngân hàng thương mại cho vay làm nhà ở xã hội mà giao về hết cho ngân hàng chính sách xã hội. Ngân hàng này không chuyên về việc cho vay bất động sản nên rất lúng túng và gần như chủ đầu tư không thể vay được.

Trước vấn đề trên, để "gỡ khó" cho các doanh nghiệp, ngày 29/3, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản báo cáo tổng hợp kiến nghị một số doanh nghiệp đề nghị xem xét tháo gỡ "vướng mắc" cho các dự án bất động sản nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội.

Trong đó, Hiệp hội đề nghị UBND thành phố chỉ đạo các Sở, ngành, quận, huyện, TP.Thủ Đức khẩn trương xem xét tháo gỡ các "vướng mắc" để đẩy mạnh công tác triển khai thực hiện các dự án nhà ở xã hội, đặc biệt là khuyến khích phát triển nhà ở xã hội cho thuê.

Theo đó, HoREA cho biết TP.HCM có nhiều doanh nghiệp tự thương lượng giải phóng mặt bằng để có quỹ đất sạch và tự bỏ vốn (kể cả vay với lãi suất thương mại) để đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội, đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội cho thuê như: Công ty Lê Thành, Công ty Nam Long, Công ty Đầu tư Thủ Thiêm, Công ty Thiên Phát, Công ty Phú Cường,… Nhưng do vướng mắc chủ yếu trong khâu thực thi pháp luật nên một số dự án bị "ách tắc" chưa thể triển khai thực hiện được.

Qua đó, Hiệp hội đề nghị UBND thành phố chỉ đạo quyết liệt các đơn vị phối hợp chặt chẽ và khẩn trương để tháo gỡ các vướng mắc về thủ tục đầu tư xây dựng, hoặc điều chỉnh quy hoạch phân khu 1/2000, hoặc thủ tục giao đất cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội… để tăng thêm nguồn cung nhà ở xã hội trong thời gian tới.

HoREA cũng dẫn chứng nếu các dự án nhà ở xã hội như: Lê Thành - Tân Kiên, dự án nhà ở xã hội Lê Thành - Tân Tạo 2, dự án nhà ở xã hội Nam Lý, dự án nhà ở xã hội cho thuê Khu chế xuất Linh Trung 2… được tháo gỡ các vướng mắc thì thành phố sẽ có thêm 5.209 căn hộ trong năm 2024-2025. Điều này sẽ góp phần giải quyết bài toàn nhà ở cho hàng ngàn công nhân, lao động nghèo.

×