Đối tượng được bồi thường khi bị thu hồi đất thổ cư

Theo khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2013, đền bù đất thổ cư là việc nhà nước sẽ trả lại quyền sử dụng đất cho người có đất với phần đất bị thu hồi.

Tuy nhiên, không phải trường hợp nào người sử dụng đất cũng nhận được bồi thường mà họ phải đáp ứng những điều kiện được quy định tại Điều 75 Luật đất đai 2013 như:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc đủ điều kiện được cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp

Đất đang sử dụng không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

Ngoài ra, trường hợp người sử dụng đất là người nước ngoài mà có đủ 2 điều kiện trên cũng sẽ được bồi thường đất.

Nguyên tắc đền bù đất thổ cư khi Nhà nước thu hồi đất

Khi Nhà nước thu hồi đất thổ cư thì tiền bồi thường về đất là khoản tiền lớn nhất mà người sử dụng đất được nhận. Theo quy định tại Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP và Điều 4 Thông tư 37/2014/TT-BTNMT thì việc bồi thường đất thổ cư được thực hiện như sau:

Thứ nhất, người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện được bồi thường về đất

Diện tích đất còn lại của thửa đất bị thu hồi đủ điều kiện tách thửa theo quy định của địa phương thì tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất của phần đất đó sang đất ở, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy đinh. Nếu không đủ diện tích để tách thửa thì Nhà nước tiến hành thu hồi, hoặc người sử dụng đất tiếp tục sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Đối với Hộ gia đình, cá nhân sau khi Nhà nước thu hồi toàn bộ đất ở hoặc thu hồi một phần mà diện tích còn lại không đủ diện tích để ở; người sử dụng đất không còn đất ở trong cùng địa bàn xã, phường, thị trấn thì được Nhà nước bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư;

Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất ở nhưng diện tích còn lại không đủ để làm đất ở; mà trong cùng địa bàn xã, phường, thị trấn vẫn còn đất để ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền. Nếu địa phương còn quỹ đất ở thị được bồi thường bằng đất ở.

Trường hợp người sử dụng đất không có nhu cầu được bồi thường nhà ở, tái định cư thì được bồi thường bằng tiền.

Trường hợp hộ gia đình có nhiều thế hệ cùng chung sống trên mảnh đất bị thu hồi, hoặc đất ở thuộc quyền sử dụng chung của nhiều hộ gia đình thì khi bồi thường, UBND tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.

Thứ hai, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở khi bị thu hồi đất thì:

Nếu chỉ thu hồi một phần đất dụ án và phần còn lại vẫn đủ điều kiện để thực hiện dự án thì Nhà nước bồi thường bằng tiền

Trường hợp thu hồi toàn bộ đất hoặc thu hồi một phần dự án nhưng phần còn lại không thể tiếp tục dự án thì Nhà nước bồi thường bằng tiền hoặc bồi thường bằng đất ở khác.

Đối với dự án đã đưa vào kinh doanh thì được bồi thường bằng tiền.

Xác định giá đất cụ thể đền bù đất thổ cư

Theo Khoản 2 Điều 74 Luật đất đai thì trường hợp bồi thường bằng tiền thì giá đền bù đất thổ cư là giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. 

Đồng thời, Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất cụ thể trường hợp Nhà nước thu hồi đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất. 

Trường hợp này, giá đất không được áp dụng luôn giá đất cụ thể mà hàng năm UBND cấp tỉnh quy định, mà tùy theo từng dự án cần thu hồi đất mà đưa ra hệ số điều chỉnh phù hợp. Việc xác định hệ số phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai. 

Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định hệ số bồi thường về đất ở.

Như vậy, khi Nhà nước thu hồi đất, căn cứ để tính tiền bồi thường về đất bằng tiền là giá đất tại Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh do Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính và các sở, ngành có liên quan xây dựng và được UBND cấp tỉnh quyết định.

Giá đền bù thiệt hại về nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất thổ cư

Quy định về việc bồi thường nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP như sau:

Bồi thường nhà ở, công trình bị thiệt hại = Tổng giá trị hiện có của nhà, công trình xây dựng. Khoản tiền tính bằng tỉ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình xây dựng.

Công thức tính tiền bồi thường thiệt hại về nhà ở, công trình xây dựng theo Khoản 2 Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ- CP như sau:

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại = Giá trị xây mới theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của Bộ xây dựng/Thời gian khấu hao X Thời gian đã qua sử dụng của nhà, công trình

Trường hợp nhà ở, công trình xây dựng bị phá dỡ một phần mà phần còn lại vẫn tiếp tục sử dụng được thì người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại về phần bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng.

Đối với nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ quản lý chuyên ngành ban hành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.

×