Thay đổi quy định quan trọng với doanh nghiệp bất động sản

Từ 1/8, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai mới chính thức có hiệu lực, mở ra nhiều quy định tác động đến thị trường. Trong đó, việc chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được nhận đặt cọc không quá 5% giá bán là một trong những điều khoản đáng chú ý.

Được biết, tại hội nghị đối thoại, tuyên truyền, phổ biến, thực thi hiệu quả chính sách, pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản vừa qua, ông Vương Duy Dũng - Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết theo điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm sử dụng tiền đã thu từ bên mua, thuê mua để đầu tư xây dựng dự án, nhà ở, công trình xây dựng đúng mục đích sử dụng theo thỏa thuận trong hợp đồng ký kết.

Chủ đầu tư không ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Đáng chú ý, chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Doanh nghiệp bất động sản bị ảnh hưởng nhiều với quy định giới hạn tiền đặt cọc. Ảnh: Gia Linh

Như vậy, đây là quy định được đánh giá sẽ tác động rất nhiều đến quá trình hoạt động, phát triển dự án của các doanh nghiệp địa ốc. Bởi lẽ, thời điểm trước đây, khi thị trường chưa có quy định khống chế về việc đặt cọc, đã có những chủ đầu tư thu tiền hơn 30%, thậm chí còn nhiều hơn thế.

Đánh giá về vấn đề này, luật sư Lê Văn Hoan (Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết với quy định mới, chủ đầu tư (nhất là những doanh nghiệp không có tiềm lực) sẽ gặp bất lợi. Với quy định hiện hành, phần huy động vốn từ khách hàng sẽ ít hơn, đòi hỏi khả năng tài chính, nguồn vốn tự thân của doanh nghiệp phải rất vững chắc. Nếu khả năng tài chính "tự thân" yếu, doanh nghiệp sẽ phải cân nhắc nhiều hình thức huy động vốn thông qua các kênh khác như trái phiếu, cổ phiếu, vay tín dụng, thanh lý tài sản…

Về phía khách hàng, quy định mới sẽ giúp người mua hạn chế rủi ro cũng như giảm bớt áp lực tài chính. Thực tế, những năm qua, nhiều trường hợp doanh nghiệp đã chủ động đưa ra các hình thức thanh toán khác nhau để huy động số tiền lớn. Điều này tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cho khách hàng.

Doanh nghiệp bất động sản cần sớm thay đổi để chuyển mình

Bước vào các tháng cuối năm 2024, việc nhiều quy định, bộ luật mới được ban hành đòi hỏi doanh nghiệp địa ốc phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh cho phù hợp.

Ông Lưu Quang Tiến - Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services cho biết các chủ đầu tư phải nỗ lực hoàn tất việc tái cấu trúc; khẩn trương hoàn thiện pháp lý cho các dự án; tích cực triển khai khởi động các dự án mới; đa dạng hóa hoạt động M&A, mở rộng thị trường.

Thực tế, trong các tháng đầu năm 2024, một số chủ đầu tư sau khi hoàn tất tái cấu trúc đã triển khai các dự án mới nhằm tận dụng nhịp thị trường đang có dấu hiệu cải thiện. Đồng thời, doanh nghiệp cũng khẩn trương chuẩn bị, hoàn thiện các điều kiện kinh doanh để phù hợp với các luật mới song song việc đẩy nhanh công tác hoàn thiện pháp lý cho các quỹ đất đang có sẵn.

"Bước vào các tháng cuối năm với bối cảnh mới, các chủ đầu tư tranh thủ tận dụng các nguồn lực, hợp tác cùng nhau để săn các quỹ đất lớn trước khi bảng giá đất mới có hiệu lực có thể sẽ làm tăng chi phí phát triển dự án. Sự tham gia của nhiều bên, đặc biệt là các quỹ, các chủ đầu tư ngoại góp phần làm cho thị trường M&A ngày càng trở nên chuyên nghiệp hơn", chuyên gia Dat Xanh Services cho hay.

Trong khi đó, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong bối cảnh hành lang pháp lý ngày càng được hoàn thiện, các chủ đầu tư, sàn giao dịch và môi giới bất động sản cần chủ động cập nhật và nắm bắt kịp thời các thay đổi mới. Đồng thời, doanh nghiệp cần điều chỉnh chiến lược kinh doanh để phù hợp với hành lang pháp lý và xu hướng phát triển thị trường.

Cụ thể, VARS đề xuất các chủ đầu tư cần đẩy mạnh nghiên cứu phát triển sản phẩm theo đúng xu hướng và khả năng chi trả của phần đông người dân. Các sàn giao dịch bất động sản phải nâng cao trách nhiệm trong việc thẩm định pháp lý dự án, nhằm đảm bảo lựa chọn những dự án chất lượng tham gia phân phối.

×