Nhiều vướng mắc gây khó khăn cải tạo chung cư cũ

Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành (Nghị định số 101/2015/NĐ-CP, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP) đã quy định tương đối đầy đủ các nội dung liên quan đến việc xây dựng lại, cải tạo chung cư cũ. Tuy nhiên, đến nay Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng đã xuất hiện một số tồn tại, hạn chế.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện nay trên cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994 (tương đương hơn 3 triệu m² sàn) với hơn 100 nghìn hộ dân sinh sống. Các nhà chung cư được xây dựng qua nhiều giai đoạn khác nhau và được bố trí tại các đô thị của địa phương.

Ở miền Bắc, chủ yếu được xây dựng trong giai đoạn từ thập kỷ 60 đến thập kỷ 80 của thế kỷ trước, phổ biến là các nhà chung cư 3 - 5 tầng. Ở phía Nam, chủ yếu được xây dựng từ trước năm 1975, có cả nhà chung cư đơn lẻ, các khu chung cư dùng cho cán bộ, công chức, viên chức ở. Một số địa phương có nhiều quỹ nhà chung cư cũ hiện nay như: Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, Nghệ An, Thanh Hóa,...

Sở Xây dựng Hà Nội cũng cho biết, việc cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội gặp nhiều khó khăn. Hiện có 1.579 chung cư đã thống kê đầy đủ, còn 300 chung cư là nhà tự quản của các đơn vị, cơ quan nhà nước, doanh nghiệp còn chưa bàn giao cho thành phố. Tổng số có khoảng gần 1.800 chung cư cũ.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội cho rằng hiện vẫn còn nhiều vướng mắc, khó khăn cần tháo gỡ trong cải tạo chung cư cũ. Doanh nghiệp chưa đầu tư bởi chi phí phải bỏ ra lớn nhưng lại mang lại lợi ích không cao. Cụ thể là bị hạn chế về tầng cao xây dựng, nhất là ở khu vực trung tâm, nơi có mật độ dân số cao cần giảm tải áp lực về hạ tầng, giảm dân số, cần diện mạo đô thị mới hài hòa phát triển với bảo tồn.

Cùng với đó, cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng còn chưa thỏa đáng, một số người dân cũng chưa thực hiện đầy đủ quyền và trách nhiệm của mình. Trình tự triển khai các dự án cải tạo khu chung cư cũ còn phức tạp, nhiều điều chỉnh và chưa có quy định trình tự đặc thù. Hiện chưa xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư với xã hội cũng như chưa có cơ chế tạo điều kiện trong đầu tư xây dựng, cải tạo chung cư cũ cho doanh nghiệp. Quá trình quản lý vận hành sử dụng còn nhiều bất cập giữa chủ đầu tư, đơn vị quản lý, ban quản trị và khu dân cư.

Giải pháp để tháo gỡ khó khăn cải tạo chung cư cũ

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề xuất, các địa phương bố trí ngân sách và chỉ đạo Sở Xây dựng tổ chức rà soát kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, làm cơ sở để sớm xác định các nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, trên cơ sở đó lập kế hoạch hoặc điều chỉnh kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định.

Bên cạnh đó, cần khẩn trương lập, phê duyệt hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết các khu vực cần xây dựng lại, cải tạo chung cư cũ và công bố công khai thông tin về quy hoạch này theo quy định của pháp luật để chủ sở hữu, người sử dụng hoặc liên quan biết và thực hiện. Việc quy hoạch cải tạo, tái thiết chung cư cũ cần phải được lập quy hoạch cho toàn khu, xác định rõ phạm vi nghiên cứu và phạm vi lập quy hoạch.

"Các địa phương cần sớm ban hành mức bồi thường làm cơ sở để các nhà đầu tư lập phương án bồi thường khi tham gia đăng ký làm chủ đầu tư dự án; khẩn trương ban hành các tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư và tổ chức thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP. Cùng với đó, quy hoạch cải tạo chung cư cũ phải tuân thủ quy hoạch của thành phố, cấu trúc khu chung cư sau cải tạo không nhất thiết phải là mô hình đơn vị ở phổ biến mà có thể là khu đô thị đa chức năng", ông Khôi đề xuất.

Còn PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng Luật Nhà ở năm 2014 qua 10 năm thi hành đã góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về nhà ở và điều chỉnh các giao dịch về nhà ở thông suốt, đồng bộ…

"Việc vẫn chưa xác lập được cơ chế pháp lý đầy đủ, đồng bộ cho việc cải tạo chung cư cũ được xây dựng từ thời kỳ bao cấp cách đây gần 40 năm tại các thành phố lớn. Đồng thời, một số quy định về quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư cao tầng xây dựng mới của Đạo luật này không còn phù hợp với thực tiễn", ông Tuyến nhận định.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhận định cải tạo các chung cư cũ là một trong những nhiệm vụ khó khăn nhất hiện nay. Tại Hà Nội, trong 10 năm mà mới cải tạo được 1,5% số lượng chung cư cũ thì theo tôi, con số này vẫn còn quá khiêm tốn và đáng tiếc.

"Các vướng mắc còn tồn đọng trong Luật Thủ đô thì cần phải tháo gỡ, làm sao để thành phố Hà Nội chủ động trong điều tiết. Về yếu tố dân chủ, đây là điều cần thiết nhưng theo tôi khoảng 80-85% cư dân đồng tình là hợp lý, phải có cưỡng chế, chúng ta cần quy định rõ ràng việc này thì mới làm tiếp được. Tiếp đến là phải đảm bảo hài hòa lợi ích, giải quyết công ăn việc làm cho người dân", ông Điệp đề xuất giải pháp.

×