Lo ngại bảng giá đất 'chạy đua' với giá ảo

Chuyên gia lo ngại bảng giá đất mới tạo gánh nặng cho doanh nghiệp và người mua nhà

Tại hội thảo "Giá đất, thuế đất... thế nào cho hợp lý?" do Báo Thanh Niên tổ chức ngày 22/7, bà Võ Nhật Liễu, Tổng Giám đốc Học viện Đào tạo thương hiệu và Phát triển dự án bất động sản Propiin cho biết, giá đất trên thị trường đã biến động mạnh trong thời gian qua, đặc biệt là giá đất tại các khu vực vùng ven đã lập đỉnh vào năm 2022. Nếu lấy giá thị trường để đưa vào bảng giá đất lần đầu áp dụng vào năm 2026 thì liệu rằng chúng ta có đang áp một mức giá nền quá cao hay không? Khi đó bài toán đầu tư của doanh nghiệp còn có lãi nữa hay không?

Nếu buộc doanh nghiệp phải đẩy chi phí này vào giá thành thì người dân có thể mua được nhà ở phục vụ cho mục đích an cư nữa không hay quay lại vòng xoáy chỉ có những nhà đầu tư nối tiếp những nhà đầu tư?”, bà Liễu đặt vấn đề.

Bà Liễu cho biết, qua quá trình làm việc cùng nhiều chủ đầu tư với hơn 50 dự án bất động sản, bảng giá đất cũng như cách tính tiền sử dụng đất tác động rất lớn đến bài toán kinh doanh của doanh nghiệp mà cuối cùng người tiêu dùng cuối là nhân tố bị ảnh hưởng.

Cũng theo bà Liễu, tiền sử dụng đất là một con số thách thức đối với doanh nghiệp. Trong bài toán đầu tư của doanh nghiệp hiện nay, tiền đất chiếm khoảng 50% tổng mức đầu tư, riêng tiền sử dụng đất chiếm trên dưới 20%. Một dự án có tổng mức đầu tư 1.000 tỷ đồng thì tiền sử dụng đất khoảng 200 tỷ đồng.

Vì vậy, để phản ánh sát giá thực, bà Liễu cho rằng, cần khảo sát trên một lượng lớn giao dịch kéo dài ít nhất 5 - 10 năm, thay vì dựa vào các thương lượng rời rạc giữa người mua và người bán. Nếu vội vàng áp dụng giá thị trường trong bối cảnh còn nhiều yếu tố bất thường, sẽ dễ dẫn đến hợp thức hóa giá ảo.

Chung quan điểm, TS. Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng Trường Đại học Hùng Vương, nhìn nhận việc xây dựng bảng giá đất cần có cơ sở khoa học rõ ràng, nếu không sẽ dễ bị cuốn theo giá ảo. Ông Việt Anh chỉ ra thực tế thời gian qua, giá đất liên tục bị đẩy lên bởi các yếu tố như quy hoạch làm đường, xây cầu, có nhà đầu tư lớn đến hoặc gần đây là hiệu ứng sáp nhập tỉnh.

"Nếu các địa phương lấy mức giá bị thổi lên trong giai đoạn sốt nóng làm dữ liệu xây dựng bảng giá đất sẽ dẫn tới nguy cơ bảng giá đất không phản ánh thực tế", ông Việt Anh cảnh báo.

Cũng tại hội thảo, TS. Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP. HCM cho hay, thành phố áp dụng bảng giá đất mới theo quyết định 79 với mức tăng đột biến đã khiến thị trường bất động sản gần như đóng băng, dòng tiền khó lưu thông.

Theo ông Thuận, Luật Đất đai 2024 quy định việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, nhưng không yêu cầu bảng giá đất phải bám sát giá thị trường, vốn luôn biến động. Trong quá trình soạn thảo Nghị định 103, Bộ Tài chính từng chủ trương không làm biến động lớn nghĩa vụ tài chính về đất, nhưng khi triển khai thực tế lại xuất hiện nhiều bất cập, đặc biệt là khoảng cách quá lớn giữa giá đất ở và đất nông nghiệp.

"Giá đất ở được xem xét theo hướng tiệm cận thị trường, trong khi đất nông nghiệp lại được định giá rất cảm tính, không bám sát thực tế", ông nói.

Ông kiến nghị, để công bằng, cần điều chỉnh giá đất nông nghiệp lên khoảng 65 - 70% so với đất ở tại các thửa đất nằm trong khu dân cư hoặc xen cài trong thửa đất ở.

×