Luật Đất đai 2024 có hiệu lực: Giá bất động sản tăng nhưng khó "nóng"?

Đa số các chuyên gia nhận định khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thì giá đất sẽ được xác định theo nguyên tắc thị trường, có thể khiến bất động sản dự án tăng giá, nhưng khó sốt ảo. Trong đó, những quy định mới như bỏ khung giá đất, bảng giá được cập nhật hàng năm và mở quyền quyết định giá cho cấp quận, huyện... được kỳ vọng cải thiện việc giao, sử dụng đất và tăng thu ngân sách.

Luật Đất đai 2024 cũng quy định xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất đối với khu vực nào có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất chi tiết. Bảng giá đất sẽ được sử dụng để ước tính các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất cho cá nhân và hộ gia đình và giá khởi điểm đấu giá. Cùng với đó, quy định mới về bảng giá đất được kỳ vọng phản ánh đúng giá trị thị trường của đất, sẽ được sử dụng làm căn cứ tính thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng đất, khác với trước đây là sử dụng giá được kê khai trên hợp đồng chuyển nhượng.

Các chuyên gia nhận định theo quy luật cung cầu thì giá đất có thể tăng, có thể giảm. Chính vì vậy, nhóm chính sách về đất đai là rất quan trọng. Giả sử định giá đất thời gian tới mà tăng sẽ ảnh hưởng đến tiền sử dụng đất, ảnh hưởng đến nhiều nhóm đối tượng khác nhau và với các quy mô sử dụng đất khác nhau. Như vậy, Luật Đất đai 2024 có quy định bằng cách đánh lũy tiến, có thể can thiệp bằng cách phân nhóm đối tượng hoặc những chính sách hỗ trợ khác nhau để thực hiện điều tiết.

Bà Giang Đỗ, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn, Savills Việt Nam cho biết một thay đổi lớn trong Luật Đất đai 2024 là mở rộng quyền quyết định giá đất cụ thể. Điều này sẽ làm tăng cường tính hiệu quả, minh bạch và thanh khoản cho thị trường bất động sản.

"Giá đất bồi thường trong giải phóng mặt bằng cho các dự án sẽ tăng cao. Điều này sẽ dẫn đến tổng chi phí đầu tư ban đầu của dự án phát triển tăng, rất có thể dẫn đến giá bất động sản dự án tăng để đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, thuế thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng do được tính dựa trên giá trị thị trường, giúp tăng thu ngân sách nhà nước, từ đó cung cấp thêm nguồn vốn cho phát triển hạ tầng", bà Giang nhận định.

Theo đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường, khi đưa bảng giá đất lên cao thì sự thu hút nhà đầu tư sẽ hạn chế đi. Đối với các địa phương đã thu hút được nhà đầu tư thì sẽ tính đến việc chọn lọc các nhà đầu tư chất lượng, có đủ điều kiện, có đủ năng lực thì người ta thực hiện giá đất theo thị trường. Việc ban hành giá đất phải tính cả yếu tố ảnh hưởng đến việc thu hút đầu tư và yếu tố ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất.

Luật Đất đai 2024 sẽ giúp nguồn cung cải thiện

Những yếu tố của Luật Đất đai 2024 có thể làm tăng giá bất động sản, tuy nhiên các chính sách về đất đai, thị trường bất động sản của Chính phủ trong thời gian qua đã đưa ra các giải pháp nhằm chống đầu cơ, tiến tới đánh thuế bất động sản theo tinh thần của Nghị quyết 18. Qua đó, yếu tố đầu cơ trên thị trường bất động sản sẽ giảm thiểu, dần bị triệt tiêu và chỉ còn nhu cầu thực.

Các chuyên gia cũng nhận định Luật Đất đai 2024 đồng bộ với các luật liên quan sẽ tạo hành lang thuận lợi, khơi thông pháp lý của các dự án trên thị trường. Nhờ vậy, nguồn cung bất động sản sẽ dồi dào, qua đó, sẽ chấm dứt hiện tượng sốt giá, bong bóng bất động sản.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định trong những đợt sốt bất động sản trước đây, nhiều nhà đầu tư thứ cấp dễ dàng đổ tiền vào nhà đất vì kỳ vọng mua thấp bán cao. Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, giá sản phẩm đã cao ngay từ đầu, khiến giới đầu cơ cẩn trọng trong xuống tiền do biên độ lợi nhuận khó đạt như kỳ vọng. Quy định mới khiến thị trường đầu tư thứ cấp vốn dễ bị "thổi" thành cơn sốt có thể bước vào giai đoạn điều chỉnh và phát triển lành mạnh hơn.

Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS Dat Xanh Services (DXS - FERI), sau giai đoạn chuẩn bị và khởi động trong quý I/2024, từ tháng 4/2024, một số doanh nghiệp đã bắt đầu chạy đà và tăng tốc để chiếm lĩnh thị phần trong bối cảnh nguồn cung mới nhà ở vẫn còn hạn chế. Do đó, thị trường đón nhận nhiều dự án cả mới và cũ được triển khai kinh doanh (tái khởi động, khởi công, ký kết, công bố, mở bán,...). Các tỉnh, thành phố như Hà Nội, TP. HCM, Bình Dương là những khu vực giữ vai trò dẫn dắt.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam, dự báo thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2024 sẽ tiếp tục có những tín hiệu tích cực. Cơ sở cho nhận định này là việc 3 bộ luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản dự kiến có hiệu lực sớm kỳ vọng sẽ giải quyết dứt điểm cho hàng trăm dự án đang gặp vướng mắc pháp lý.

"Tôi cho rằng nguồn cung trên thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm 2024 sẽ dồi dào và giao dịch sôi động hơn năm 2023. Từ đó, doanh nghiệp sẽ có nguồn thu, có dòng tiền giải quyết khó khăn", ông Khương kỳ vọng.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động TP. HCM, điểm sáng của thị trường là các doanh nghiệp bất động sản đã nỗ lực tái cấu trúc, tái khởi động và bán lại sản phẩm của dự án cũ. Cùng với đó, Chính phủ đang xây dựng nghị quyết thí điểm, cho phép doanh nghiệp, tổ chức kinh tế được thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng với đất khác không phải đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Việc này sẽ giúp tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho hàng trăm dự án đang ách tắc. Điều này đồng nghĩa nguồn cung ra thị trường sẽ cải thiện hơn.

×