Năm 2021: Thị trường BĐS nhiều dự báo đảo chiều bất ngờ

Giá nhà tăng nóng trong năm 2020

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có báo cáo đánh giá thị trường bất động sản năm 2020, dự báo năm 2021.

Theo số liệu thống kê năm 2020, tại TP.HCM, đã có 31 dự án được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai (giảm 16 dự án), giảm 34% so với năm 2019, với tổng số 16.895 căn nhà, giảm 30,4% so với năm 2019 (Gồm có: 15.275 căn hộ với 1.023.269 m2 sàn xây dựng; 1.617 căn nhà thấp tầng với 515.340 m2 sàn xây dựng và 3 căn biệt thự 1.589 m2 sàn xây dựng).

Tổng giá trị huy động vốn là 66.674 tỷ đồng (đã bao gồm VAT, chưa bao gồm 2% phí bảo trì). Trong đó, có 7.114 căn nhà thuộc phân khúc nhà ở cao cấp, chiếm tỷ lệ 42,1%, tăng 15,9%; Phân khúc nhà ở trung cấp có 9.618 căn chiếm tỷ lệ 56,9%, tăng 66,2%; Phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn, chỉ chiếm tỷ lệ 1%, giảm đến 98,6% so với năm 2019.

Theo HoREA, trên thực tế thì phân khúc nhà ở cao cấp chiếm đến tỷ lệ khoảng 70%, chiếm thế áp đảo trên thị trường bất động sản năm 2020; phân khúc nhà ở trung cấp chiếm khoảng trên dưới 25% tổng số nhà ở. Đáng quan ngại là phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn nhà, chỉ chiếm 1% trong tổng số nhà ở được huy động vốn năm 2020.

"Đây là chỉ dấu cho thấy rõ sự lệch pha sản phẩm trên thị trường bất động sản, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp. Trong lúc rất thiếu sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, dẫn đến sự phát triển của thị trường bất động sản thiếu tính ổn định, bền vững", HoREA đánh giá.

Lý giải về sự chênh lệch giữa số liệu thống kê của Sở Xây dựng so với thực tế, Hiệp hội cho biết, khi trình dự án lên Sở Xây dựng, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường kê khai mức giá bán thấp, nhưng đến khi huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, thì chủ đầu tư bán nhà với mức giá cao hơn, thậm chí có mức giá nhà ở cao cấp.

Cũng theo HoREA, giá nhà vẫn tăng nóng trong năm 2020 do thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở trên thị trường và do các chủ đầu tư dự án muốn tối đa hóa lợi nhuận, nên đã đẩy giá làm cho giá nhà luôn có xu thế tăng, nhất là trong lúc sức mua trên thị trường sơ cấp vẫn mạnh và tỷ lệ hấp thụ của thị trường rất cao, bình quân lên đến 70-80% qua các đợt mở bán các dự án nhà ở trong năm 2020.

Trong năm 2020, số lượng dự án nhà ở được phép huy động vốn tập trung nhiều nhất tại quận 2, quận 9 (18 dự án), quận 7 (6 dự án). Có 9 quận, huyện có 1 hoặc 2 dự án, gồm quận 1, quận 4, quận 12, Gò Vấp, Bình Thạnh, Bình Tân, Thủ Đức, Bình Chánh, Hóc Môn. Có 12 quận, huyện chưa có dự án huy động vốn, gồm quận 3, quận 5, quận 6, quận 8, quận 10, quận 11, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú, Nhà Bè, Củ Chi, Cần Giờ.

Phân khúc bất động sản công nghiệp tăng trưởng mạnh trong năm 2020, nhằm đón đầu xu thế dịch chuyển dòng vốn đầu tư và tái cơ cấu chuỗi cung ứng vào nước ta.

Phân khúc thị trường bất động sản gặp khó khăn lớn trong năm 2020 là phân khúc bất động sản du lịch (condotel); mặt bằng nhà phố cho thuê kinh doanh thương mại, dịch vụ; nhà cho thuê (bao gồm cả căn hộ cho thuê, phòng trọ, nhà trọ).

Những đảo chiều bất ngờ

Dự báo về thị trường bất động sản năm 2021, HoREA cho rằng trên cơ sở kiểm soát hiệu quả đại dịch Covid-19 và giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô. Dự báo năm 2021, thị trường bất động sản cả nước và TP.HCM sẽ tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng trở lại theo hướng minh bạch, ổn định và chưa có nguy cơ xảy ra tình trạng "đóng băng", hoặc "bong bóng" bất động sản do sức mua và tổng cầu nhà ở có khả năng thanh toán vẫn cao.

Phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền (bao gồm nhà ở thương mại có giá trung bình, nhà ở thương mại có giá thấp, nhà ở xã hội) sẽ giữ vai trò chủ đạo của thị trường bất động sản, là cơ hội để người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư tạo lập được nhà ở.

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh - Giám đốc cấp cao thị trường vốn JLL Việt Nam đánh giá, hiện nay kinh tế Việt Nam có thể giữ nhịp và đạt tốc độ tăng trưởng tốt hơn, nhu cầu mua nhà và đầu tư sẽ tăng trở lại. Dự báo sức cầu hồi phục của thị trường sẽ tương đương 70% của năm 2019. Vì thế, theo bà Vân Khanh, không quá lo ngại xảy ra bong bóng bất động sản.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng nhận định, năm 2021 là năm đầu tiên các cấp chính quyền trong kỳ mới sau đại hội sẽ có các biện pháp thúc đẩy các dự án bất động sản để tạo nguồn cung cho địa phương, nguồn cung sẽ dồi dào và phong phú hơn.

Theo đó, thị trường bất động sản năm 2021 khó có nguy cơ ảo hay "bong bóng", ngược lại sẽ bền vững hơn năm 2020. Thị trường có cơ hội khai thác kinh doanh tốt và bền vững. Đầu tư bất động sản du lịch sẽ không chỉ dừng lại ở phía biển mà còn gần hơn với khu rừng núi.

Cũng theo ông Đính, giá bất động sản năm 2021 có thể tăng trên 10% so với năm 2020. Động thái tích cực từ cơ quan chính phủ trong năm 2021, có thể thấy có các động thái quyết liệt để cởi trói cho thị trường. Vốn FDI sẽ đổ mạnh vào Việt Nam. Quản lý doanh nghiệp và nhà đầu tư sẽ đều có những bài học được rút ra từ cuộc khủng hoảng Covid-19 năm 2020 vì vậy sẽ hiệu quả hơn.

×