Hàng tồn kho nhiều, thị trường bất động sản TP.HCM "tê liệt"

Thời gian qua, các chuyên gia kinh tế nhận định thị trường bất động sản TP.HCM đang gặp nhiều vướng mắc "khó khăn, chồng khó khăn". Việc kiểm soát tín dụng ngân hàng khiến hàng loạt doanh nghiệp lao đao, chật vật tìm cách duy trì hoạt động. Bên cạnh đó, các khó khăn về pháp lý khiến nguồn cung sản phẩm trên thị trường sụt giảm về mức kỉ lục trong nhiều năm gần đây.

Ngoài ra, việc dòng tiền không có để lưu thông khiến thanh khoản thị trường lao dốc, từ đó đẩy nhiều doanh nghiệp, chủ đầu tư phải đau đầu vì hàng "tồn kho" từ quý 2/2022 vẫn chưa giải quyết xong.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cho biết, từ đầu năm đến nay chỉ có khoảng hơn 40.000 sản phẩm bất động sản mới được tung ra thị trường. Con số này tương đương khoảng 20% của năm 2018.

Hàng tồn kho trên thị trường tính đến thời điểm hiện tại cũng ngót nghét 100.000 sản phẩm đang có tính thanh khoản rất yếu, đa số nằm ở phân khúc cao cấp. Số hàng này tương đương ở thời điểm 2011-2013 và thị trường đều hấp thụ khó. Đến từ việc giá quá cao và vượt ngoài nhu cầu của người dân, nhà đầu tư.

Theo ông Đính, trong giai đoạn 10 năm trước có gói hỗ trợ lãi suất 30.000 tỷ đồng để giải quyết lượng hàng tồn kho. Nếu so với giá trị hàng tồn kho tại thời điểm đó, con số 30.000 tỷ đồng không thấm vào đâu. Tuy nhiên, chính sách này đã tạo cú huých và niềm tin, lập tức trong bối cảnh thị trường đóng băng có rất nhiều dự án thương mại đã xin chuyển đổi sang nhà ở xã hội, mục đích là để tiếp cận với gói hỗ trợ này.

"Ở thời điểm hiện tại, trong số gần 100.000 sản phẩm tồn kho kia là những căn hộ có giá trên dưới 2 tỷ đồng thay vì 6 – 7 tỷ đồng, nếu chào ra thị trường thì chỉ trong một ngày mở bán là hết sạch. Bởi vì nhu cầu nhà ở của người dân rất cao và người dân đang chuẩn bị sẵn những nguồn lực để mua nhà. Các nhà đầu tư cũng vậy, họ vẫn trực chờ để tìm những sản phẩm có mức giá phù hợp để xuống tiền. Nhưng hiện nay trên thị trường, những sản phẩm có giá phù hợp không còn", ông Đính chia sẻ.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết: "Hiện nay, vào cuối năm thị trường bất động sản TP.HCM đang chậm nhịp so với các quý trong năm và cùng kỳ. Bởi nhiều yếu tố ảnh hưởng, trong đó việc ngân hàng siết room tín dụng, trái phiếu... khiến nhà đầu tư không còn mặn mà. Việc này khiến hàng tồn tại các quý xuất hiện, khi thị trường "khó tiêu" thì sẽ bị ảnh hưởng dây chuyền".

Bất động sản TP.HCM kỳ vọng vào room tín dụng năm 2023

Ông Phạm Diễm Đào (trưởng phòng Kinh doanh, một công ty bất động sản tại quận 3, TP.HCM) cho hay: "Nhìn thẳng vào thực tế hiện nay, chúng ta thấy toàn bộ thị trường bất động sản bị ảnh hưởng nặng nề, đặc biệt là những doanh nghiệp lớn, những doanh nghiệp có liên quan đến việc phát hành trái phiếu. Chính vì đến ngày đáo hạn, nhưng room ngân không có, khiến những doanh nghiệp này đứng dòng tiền, khác hàng không còn tin tưởng vào các sản phẩm của doanh nghiệp nên không mua, hoặc không thanh toán vì nhiều lý do khác nhau. Chính điều này làm cho thanh khoản đứng, thị trường dần co cụm lại khi không có giao dịch".

Theo DKRA Việt Nam, tại phân khúc đất nền trong quý 3/2022 tại TP.HCM ghi nhận 9 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 1.057 sản phẩm, giảm 65,6% so với quý 2/2022. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 550 nền, tương đương 52% nguồn cung mới, giảm 77,8% so với quý trước.

Nhìn vào số liệu của DKRA cho thấy, tỷ lệ tiêu thụ tại các phân khúc dường như giảm so với quý trước và cùng kỳ. Điều này dần khẳng định về việc thị trường đang kém thanh khoản, dòng tiền không được khơi thông.

"Thị trường đang gặp khó về dòng tiền, thanh khoản cũng khó ở nhiều phân khúc khác nhau. Như chúng ta thấy, cuối năm thường là một thị trường nhộn nhịp, béo bở cho các nhà đầu tư vì sẽ có nhiều người cần tiền, bán rẻ, bán hạ giá để thoát hàng, thu hồi tiền trả nợ… Tuy nhiên, thị trường năm nay dù đã bước qua năm 2023 nhưng chúng ta thấy bức tranh của bất động sản đang chững. Các yếu tố thanh khoản kém cộng với thông tin về thị trường chứng khoán, trái phiếu làm ảnh hưởng trực tiếp đến doanh nghiệp và các nhà đầu tư", ông Đào cho hay.

Về vấn đề tín dụng vào bất động sản, TS Cấn Văn Lực – Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia đánh giá, tín dụng vào bất động sản năm 2022 không phải tắc mà vẫn tăng khoảng 15%. Tuy nhiên, có hai áp lực. 

Thứ nhất là tín dụng quý 1 và quý 2 tăng quá nhanh dẫn đến việc quý 3 phải "phanh gấp". Hai là năm nay nhu cầu vốn của doanh nghiệp rất lớn mà kênh trái phiếu doanh nghiệp không phát triển nên mọi áp lực về vốn dồn cho hệ thống ngân hàng.

"Dự báo trong năm 2023, khi có thêm room tín dụng, doanh nghiệp, các nhà đầu tư sẽ có thêm "nội lực" để phát triển mạnh vào các quý giữa năm 2023. Sự chuẩn bị và thanh lọc thị trường chính là "đòn bẩy" định hình lại giá bất động sản cũng như vững mạnh của doanh nghiệp trong lĩnh vực này", vị chuyên gia nhìn nhận.

×