Nhà ở bình dân mới "vắng bóng", nhà ở cao cấp chiếm lĩnh thị trường

Số liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing ghi nhận, thị trường chung cư Hà Nội có dấu hiệu hồi phục rõ rệt.

Nguồn cung mở mới tại Hà Nội có quý thứ 5 tăng liên tiếp, trong đó quý I/2024 đạt 3.800 căn, tăng gấp 3,6 lần quý I/2023 (khoảng 1.100 căn), tương đương 84% quý I/2022. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở bình dân "sạch bóng" trong quý I/2024.

Lượng tiêu thụ quý I/2024 tăng 124% so với năm 2023, đạt 3.700 căn, trong đó, 74% đến từ phân khúc cao cấp. Mặt bằng giá chung cư sơ cấp quý I/2024 tăng 11% so với cùng kỳ 2023, chủ yếu đến từ sự tăng giá các phân khu của Vinhomes.

Quý I/2024, 80% số bán toàn thị trường bất động sản Hà Nội tập trung tại hai đại đô thị lớn phía Đông và Tây là Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City.

Trong đó, số bán căn hộ tại Vinhomes Ocean Park trong 5 tháng đầu năm 2024 đạt khoảng 2.500 căn tăng gấp 7 lần so với cùng kỳ năm 2023 và đã ngang bằng 2022.

Cùng thời gian trên, Vinhomes Smart City ghi nhận tiêu thụ 5.600 căn, tăng hơn 5 lần so với cùng kỳ năm 2023 và tăng 268% so với năm 2022.

Cũng theo OneHousing, nguồn cung sơ cấp chung cư tại Hà Nội năm 2024 dự kiến hơn 20.000 căn hộ, cao hơn giai đoạn 2020 - 2023, khoảng 69% năm 2019 so với thời kỳ trước Covid-19.

Trong đó, phân khúc cao cấp sẽ tiếp tục gia tăng thị phần và chiếm đa số (71%) trong 6 tháng cuối năm 2024 và 68% năm 2025.

Năm 2025, thị trường sẽ xuất hiện thêm nhiều dự án phân khúc hạng sang tại khu Tây và khu Bắc Hà Nội, trong khi phân khúc trung cấp chỉ chiếm khoảng 5%.

Đặc biệt, dự báo trong nửa cuối năm 2024 và năm 2025 sẽ không có dự án nhà ở bình dân mới xuất hiện trên thị trường.

Theo Bộ Xây dựng, từ năm 2023, giá căn hộ chung cư liên tục tăng tại Hà Nội và TP. HCM, đặc biệt là ở các khu vực trung tâm. Những căn hộ chung cư tăng giá chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Từ đầu năm 2024, trên thị trường bất động sản Hà Nội gần như không xuất hiện dự án căn hộ bình dân với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2, thay vào đó là sự tăng trưởng của phân khúc căn hộ cao cấp.

Thiếu nhà ở bình dân sẽ khiến giá nhà ngày càng tăng

Nhiều chuyên gia nhận định sản phẩm bất động sản nhà ở bình dân vẫn trong tình trạng mất cân đối cung - cầu. Đây là một trong những nguyên nhân khiến thị trường khó phát triển bền vững. Chỉ khi nào nguồn cung nhà ở bình dân, vừa túi tiền được gia tăng thì mới giúp giảm độ lệch của cán cân cung – cầu trên thị trường bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho biết, sự mất cân đối cung - cầu nhà ở bình dân chủ yếu là do các khó khăn về pháp lý trong nhiều dự án kéo dài từ nhiều năm qua. Một số dự án may mắn được phê duyệt và triển khai thực hiện lại bị doanh nghiệp "nâng cấp" và chuyển từ dự án nhà ở trung cấp, bình dân thành nhà ở cao cấp hơn nhằm tối đa hóa lợi nhuận.

"Nguyên nhân chính khiến giá nhà, giá căn hộ tăng nhanh chóng trong thời gian qua chính là do thị trường tập trung quá nhiều vào các sản phẩm cao cấp, hạng sang, trong khi sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân lại thiếu hụt. Những căn hộ cao cấp chiếm phần lớn nguồn cung trên thị trường, tạo ra tình trạng đầu cơ, găm giữ và đẩy giá bất động sản lên cao", ông Châu phân tích.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, để giải quyết vấn đề này, cần có sự can thiệp của các nhà phát triển bất động sản và các bên liên quan khác trong việc tăng cường nguồn cung nhà ở với mức giá phù hợp, đồng thời giải quyết vấn đề về địa điểm và diện tích.

Hiện nay, vấn đề ách tắc lớn nhất đối với thị trường nhà ở là thiếu sự phê duyệt quy trình, dẫn đến tình trạng tắc nghẽn về mặt pháp lý, khiến chủ đầu tư không thể triển khai dự án mới.

Ông Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, cần có giải pháp về chính sách, thể chế cho nhà ở bình dân, vừa túi tiền theo hướng nhà ở thương mại mà không cần hỗ trợ tài chính như nhà ở xã hội.

“Song song với đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đang triển khai, cần có thêm chính sách thu hút tư nhân xây nhà ở vừa túi tiền thông qua thủ tục hành chính, cung cấp vốn... Chỉ riêng nhà ở xã hội rất khó đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp đến trung bình. Nhà vừa túi tiền cần sớm đóng vai trò chính trên thị trường nhà ở Việt Nam", ông Bình chia sẻ.

Nửa cuối năm 2024, thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá sẽ có nhiều điểm sáng hơn nhờ các luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai đã được thông qua và dự kiến sẽ có hiệu lực sớm vào ngày 1/8/2024.

Hành lang pháp lý rõ ràng, điểm nghẽn được khơi thông và lãi suất cho vay được điều chỉnh giảm nhiều hơn sẽ tạo động lực thúc đẩy triển khai các dự án nhà ở bình dân, nhà ở xã hội mới. Ngoài ra, khi chính sách hỗ trợ phân khúc nhà ở bình dân, giá rẻ thẩm thấu sâu hơn, nguồn cung cũng sẽ dồi dào hơn. Khi đó, cán cân cung – cầu nhà ở sẽ dần trở về thế cân bằng.

×