Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư số 20/2021/TT-NHNN ngày 30/11/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 25/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 "hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội đối với các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định", sẽ có hiệu lực từ ngày 20/01/2022.

Nhưng do khoản 2 Điều 1 Thông tư 20/2021/TT-NHNN, chỉ còn quy định: "Đối tượng vay vốn xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở quy định tại khoản 1 Điều 16 Nghị định 100/2015/NĐ-CP". Như vậy, "đối tượng vay vốn để mua, thuê mua nhà ở xã hội" kể từ ngày 20/01/2022 sẽ không còn được vay vốn tín dụng ưu đãi tại các tổ chức tín dụng được Nhà nước chỉ định, mà chỉ còn được vay vốn ưu đãi để "xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở".

Nếu hộ gia đình, cá nhân mua, thuê mua nhà ở xã hội thì chỉ được vay ưu đãi tại Ngân hàng chính sách xã hội (NHCSXH), nhưng phải thực hiện "gửi tiết kiệm nhà ở xã hội". Trong lúc các ngân hàng thương mại (NHTM) được Nhà nước chỉ định đã thực hiện rất tốt việc cho hộ gia đình, cá nhân vay ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội trong 15 năm qua.

"Quy định này của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) không hợp tình hợp lý, gây bất lợi cho các đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định.

Các NHTM không được cho vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội?

Theo ông Lê Hoàng Châu, đối chiếu với khoản 2 Điều 2 Thông tư số 25/2015/TT-NHNN (trước khi sửa đổi), thì NHNN đã loại bỏ cụm từ "mua, thuê mua nhà ở xã hội".

Có nghĩa là, NHNN đã loại bỏ "đối tượng vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội" và kể từ ngày 20/1/2022, thì NHNN chỉ cho phép các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định cho vay vốn ưu đãi đối với "đối tượng vay vốn xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở" mà thôi.

"Khoản 2 Điều 1 Thông tư 20/2021/TT-NHNN không cho phép các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định cho vay vốn ưu đãi đối với các "đối tượng vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội" nên đã làm phát sinh xung đột pháp luật vì đã không phù hợp với các quy định của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Nghị định số  49/2021/NĐ-CP", ông Châu nói.

Theo Chủ tịch HoREA, thật ra việc NHNN loại bỏ "đối tượng vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội" là có căn cứ pháp luật vì đã căn cứ vào khoản 4 Điều 50 Luật Nhà ở 2014.

Tuy nhiên, nếu chỉ căn cứ riêng một khoản 4 Điều 50 Luật Nhà ở 2014 thì khoản 2 Điều 1 Thông tư 20/2021/TT-NHNN là đúng, nhưng Luật Nhà ở 2014 còn nhiều quy phạm pháp luật khác quy định chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội.

Do vậy, việc NHNN đã không xem xét trên bình diện tổng thể các chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội, mà chỉ căn cứ vào khoản 4 Điều 50 Luật Nhà ở 2014 và không căn cứ vào các quy phạm pháp luật khác của Luật Nhà ở 2014 (nêu dưới đây) là chưa đầy đủ, chưa toàn diện, không phù hợp với thực tiễn.

"Việc NHNN không cho phép các tổ chức tín dụng được Nhà nước chỉ định cho vay vốn tín dụng ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội dẫn đến các đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội là những người bị thiệt thòi nhất", ông Châu nói.

Các NHTM bị gạt bỏ sau 15 năm góp sức

Ngoài các "xung đột" phát luật đã chỉ ra, HoREA còn nhận xét về những vai trò to lớn của các NHTM trong 15 năm qua với việc cho vay vốn nhà ở xã hội.

Cụ thể, theo HoREA, thực tiễn hơn 15 năm qua đã chứng minh, các NHTM được Nhà nước chỉ định đã thực hiện rất tốt, rất hiệu quả việc cho vay ưu đãi "để mua, thuê mua nhà ở xã hội, hoặc xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa nhà ở". Kể cả việc thực hiện gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng trong giai đoạn 2013-2016 thì các ngân hàng thương mại đã làm rất tốt.

Qua tổng kết, từ 1 đồng cấp bù lãi suất từ ngân sách nhà nước, các NHTM huy động thêm được 33 đồng vốn của xã hội.

Trong lúc NHCSXH đã không tham gia thực hiện gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng trong giai đoạn 2013-2016. Đồng thời, do Nhà nước gần như chưa bố trí được nguồn vốn ngân sách để cho vay ưu đãi nhà ở xã hội trong giai đoạn 2015-2020, nên NHCSXH hầu như mới chỉ cho một số hộ gia đình, cá nhân vay ưu đãi "để mua, thuê mua nhà ở xã hội" trong vài năm gần đây.

Đồng thời, NHCSXH cũng chỉ cam kết từ 1 đồng vốn cấp từ ngân sách nhà nước thì huy động thêm được 1 đồng vốn của xã hội mà thôi.

Điểm lạ là trong suốt 6 năm (kể từ ngày 9/12/2015 ban hành Nghị định 100/2015/NĐ-CP cho đến ngày 1/04/2021 ban hành Nghị định 49/2021/NĐ-CP) thì NHNN đã đồng thuận và đã không phản đối nội dung khoản 2 Điều 16 Nghị định 100/2015/NĐ-CP; khoản 2 Điều 16 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 10 Điều 1 Nghị định số  49/2021/NĐ-CP); khoản 7 Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP và Khoản 7 Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 14 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP).

Mãi đến nay, NHNN mới nêu quan điểm không đồng thuận thông qua việc ban hành Thông tư số 20/2021/TT-NHNN ngày 30/11/2021.

"Do khoản 2 Điều 1 Thông tư  20/2021/TT-NHNN ngày 30/11/2021 có một quy phạm pháp luật dẫn đến xung đột pháp luật với khoản 4 Điều 16 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và khoản 7 Điều 21 Nghị định số  100/2015/NĐ-CP.

Vì vậy, HoREA khẩn thiết kiến nghị Thủ tướng Chính phủ quan tâm chỉ đạo NHNN rà soát và báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét quyết định để đảm bảo khoản 2 Điều 1 Thông tư 20/2021/TT-NHNN của NHNN thống nhất và phù hợp với các quy định của Nghị định 100/2015/NĐ-CP, Nghị định 49/2021/NĐ-CP và Luật Nhà ở 2014", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA kiến nghị.

×