Tại Talkshow "Nhìn từ vụ Evergrande đến tương lai thị trường bất động sản Việt Nam" diễn ra chiều nay 1/10, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng, cho rằng sự sụp đổ của Evergrande có thể dễ hiểu khi tập đoàn này sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn.

Đòn bẩy tài chính được hiểu là tổng số nợ của một DN chia cho vốn sở hữu. Tỷ lệ đòn bẩy tài chính lý tưởng nhất là 1/1, có nghĩa là DN có 1 đồng vốn chủ sở hữu thì cũng có 1 đồng nợ, tức là 1 đồng nợ cân đối với 1 đồng vốn.

"Nếu DN có 2 đồng nợ mà chỉ có 1 đồng vốn thì DN có rủi ro, nhưng vẫn chấp nhận được. Nếu DN có 3 đồng nợ mà chỉ có 1 đồng vốn nghĩa là tỷ lệ đòn bẩy tài chính khá cao. Nếu DN có 4 đồng nợ mà chỉ có 1 đồng vốn, thì nguy cơ rất cao. Còn DN có tỷ lệ đòn bẩy 5/1 thì nguy cơ phá sản rất lớn vì vốn DN mỏng trong khi gánh nặng nợ vay cao sẽ đè nặng lên DN", ông Hiếu nói.

Cũng theo ông Hiếu, "quả bom nợ" Evergrande cũng có phần xuất phát từ việc chính quyền Trung Quốc đưa ra chính sách ba "lằn ranh đỏ" nhằm quản lý thị trường đất đai, kiểm soát giá nhà và phân bổ tín dụng cho thị trường bất động sản. Nếu DN không đáp ứng được sẽ bị hạn chế vay tiền từ ngân hàng. Trong khi đó, với Evergrande, DN này sử dụng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ lên tới 6/1. Thế nên, nguy cơ đổ vỡ của DN này là cực kỳ lớn nếu không được Chính phủ Trung Quốc cứu.

"Evergrande sụp đổ hay không, giờ đây hoàn toàn phụ thuộc vào chính quyền, bản thân Evergrande đã không thể tự cứu mình", TS Nguyễn Trí Hiếu khẳng định.

Dù vậy, theo ông Hiếu, dù Evergrande có sụp đổ thì cũng không ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản Việt Nam mà có thể chỉ là ảnh hưởng gián tiếp. Nguyên nhân là, trong trường hợp các nhà thầu của Evergrande, nếu đồng thời là nhà thầu cho các dự án ở Việt Nam, khi "bom nợ" Evergrande bị vỡ, thì không còn tiền để trả cho các nhà thầu. Khi đó các nhà thầu cũng không còn tiền để cung cấp nguyên vật liệu cho Việt Nam và đây cũng là ảnh hưởng gián tiếp chứ không trực tiếp.

Dù vậy, Evergrande đứng trước nguy cơ phá sản là bài học rất lớn cho các nhà kinh doanh bất động sản tại Việt Nam trong việc phát hành trái phiếu.

"Bất động sản ở Việt Nam cũng tương tự như Trung Quốc. Các doanh nghiệp bất động sản cũng có thể huy động vốn từ người dân theo những phương pháp bán bất động sản hình thành trong tương lai và khách hàng đóng tiền theo tiến độ xây dựng. Nếu doanh nghiệp bất động sản vỡ nợ, ảnh hưởng không nhỏ đến nền kinh tế, các chủ nợ và khách hàng đã bỏ tiền vào dự án. Do đó, các cơ quan quản lý nhà nước cũng cần rút ra bài học từ vụ việc này", ông Hiếu nói.

Ông Hiếu cũng kiến nghị  Bộ Tài chính, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước… phải tăng cường các biện pháp thanh tra, kiểm tra tất cả trái phiếu được phát hành bởi các doanh nghiệp bất động sản, ngăn chặn kịp thời những doanh nghiệp bất động sản không có thực lực, không đủ năng lực tài chính phát hành trái phiếu. Nếu Việt Nam có một vài doanh nghiệp rơi vào tình trạng như Evergrande có thể sẽ tạo ra phản ứng dây chuyền rất nguy hiểm cho cả thị trường.

Đồng quan điểm, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế - tài chính, cũng nhận định thị trường bất động sản Việt Nam sẽ không hề chịu tác động trước "quả bom nợ" Evergrande.

Ông Hiển phân tích, hiện tại các nhà đầu tư trực tiếp nắm cổ phiếu, trái phiếu và khách hàng mua nhà của Evergrande như đang "ngồi trên đống lửa". Trong khi đó, các tổ chức tài chính và truyền thông lớn trên thế giới cũng đang e ngại tác động dây chuyền khiến toàn bộ thị trường bất động sản và hệ thống tài chính Trung Quốc suy sụp và kéo theo hệ thống tài chính thế giới.

Tuy nhiên, theo chuyên gia tài chính này, tầm cỡ như Evergrande với 300 tỷ USD nợ trái phiếu, chiếm 16% tổng nợ trái phiếu Trung Quốc dù có sụp đổ cũng không ảnh hưởng đến kinh tế và thị trường bất động sản Trung Quốc thì Việt Nam càng không phải lo.

Giải thích về việc này, ông Hiển phân tích, thứ nhất, các DN bất động sản Việt Nam chưa có khoản nợ lớn và không phổ biến.

Thứ hai, nền kinh tế Việt Nam vẫn còn trong tiến trình tăng trưởng. Theo đó, đầu tư hạ tầng và quá trình đô thị hóa vẫn tiếp diễn mạnh là chỗ dựa cho thị trường bất động sản.

Thứ ba, về đặc điểm đầu tư tại Việt Nam, bất động sản vẫn có ưu thế hơn các kênh khác nên vẫn được nhà đầu tư chọn lựa.

Từ những cơ sở này, ông Hiển cho rằng, nhà đầu tư không nên hoang mang bởi những thông tin thị trường bất động sản trong nước có thể bị ảnh hưởng từ "quả bom nợ" Evergrande. Đồng thời cũng khuyến nghị các nhà đầu tư trung và dài hạn có thể lựa chọn những bất động sản có vị trí đắc địa và tiềm năng để đầu tư.

×