Dân lướt sóng bất động sản lo ngại

Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến Dự thảo cấm tổ chức tín dụng cho vay để thanh toán tiền đặt cọc nhằm thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện theo quy định; cấm cho vay để bù đắp vốn tự có, hoàn tiền vay để mua bất động sản, hàng hóa… 

Nhiều nhà đầu tư bày tỏ sự lo ngại. Anh Trần Văn Hùng (có thâm niên 10 năm kinh doanh bất động sản tại TP.HCM) cho biết bản thân không có nhiều vốn mà thường tận dụng các khoản vay ngắn hạn của ngân hàng để làm đòn bẩy tài chính. "Với số vốn bản thân chỉ khoảng 1 tỷ đồng, tôi thường chọn cách lướt sóng, đặt cọc căn hộ, đất nền rồi bán sang tay để thu tiền chênh lệch. Vay vốn ngân hàng là cách mà những người ít vốn như tôi thường tận dụng. Nhiều sàn kinh doanh bất động sản cũng áp dụng hình thức này", anh Hùng chia sẻ.

"Nếu như trước đây, lúc thị trường thuận lợi, mỗi căn hộ bán chênh lệch tôi có thể thu về từ vài chục đến cả trăm triệu đồng. Tuy nhiên, bối cảnh kinh tế khó khăn do ảnh hưởng dịch bệnh đã khiến thị trường không còn tiềm năng như trước. Nhiều sản phẩm tôi trót ôm hàng nhưng không bán được khiến dòng vốn bị nghẽn. Nếu muốn đầu tư tiếp, tôi bắt buộc phải trông chờ vào nguồn vay ngân hàng", một nhà đầu tư bày tỏ.

Cùng là dân đầu tư, lướt sóng, chị Phạm Trang cho biết, tại một số dự án chung cư có tiềm năng, chị thường cùng bạn bè đặt cọc một số căn hộ. Số tiền đóng cho chủ đầu tư ban đầu từ số vốn sẵn có, còn lại vay ngân hàng. Chờ đến khi chủ đầu tư kí hợp đồng mua bán thì tìm khách hàng chuyển nhượng để thu tiền chênh lệch. "Thông tin ngân hàng siết cho vay đặt cọc bất động sản khiến tôi rất lo lắng, vì nguồn vốn của tôi chủ yếu đến từ việc vay ngân hàng. Nếu sử dụng nguồn vốn tự thân thì tôi", chị Trang nói.

Không chỉ dân đầu tư lướt sóng mà bản thân những người mua nhà cũng lo ngại trước thông tin ngân hàng siết cho vay đặt cọc bất động sản. Chị Võ Thuý Nhi (32 tuổi, quê Quảng Nam) cho biết, chị đang dự định tìm mua nhà ở những dự án chưa hình thành tại khu vực TP.Thủ Đức để có giá ưu đãi và kéo dài thời gian trả nợ. Tuy nhiên, thông tin ngân hàng không cho vay để đặt cọc nhà hình thành ở tương lai, chị cũng có phần lo lắng vì khả năng tài chính có hạn.

Nhiều chuyên gia cho rằng động thái siết cho vay đặt cọc là bước tiếp theo của cơ quan quản lý trong việc kiểm soát chặt chẽ dòng vốn chảy vào bất động sản. Với quy định này, những người có nhu cầu vay mua nhà đất để đầu cơ, lướt sóng sẽ gặp khó.

 Chỉ siết tín dụng những dự án không đảm bảo pháp lý

Theo Ngân hàng Nhà nước, các tổ chức tín dụng cho khách hàng vay thanh toán tiền đặt cọc để hướng đến các công ty này chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, hầu hết dự án bất động sản sẽ chuyển nhượng chưa đủ điều kiện theo quy định, như chưa có giấy phép xây dựng, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...

Sau khi ngân hàng thương mại cấp tín dụng, có trường hợp khách hàng và chủ đầu tư hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng. Điều này dẫn đến việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn khó khăn, tiềm ẩn rủi ro.

Với cho vay để bù đắp vốn tự có, hoàn tiền vay để mua bất động sản, hàng hóa, Ngân hàng Nhà nước cũng nhận định hoạt động tín dụng này tiềm ẩn rủi ro về việc sử dụng vốn vay và tính xác thực của các giao dịch mà tổ chức tín dụng tài trợ trong thực tế. Tổ chức tín dụng sẽ không kiểm soát được việc khách hàng sử dụng số tiền được giải ngân.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết quy định mới vẫn cho phép ngân hàng cho vay thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc "có đủ điều kiện", giúp doanh nghiệp bất động sản làm ăn đàng hoàng, tuân thủ pháp luật không bị ảnh hưởng. Với những dự án kinh doanh bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai hội đủ điều kiện huy động vốn, khách hàng vẫn được vay vốn để thanh toán tiền đặt cọc.

"Những trường hợp phân lô, bán nền trái phép hoặc dự án chung cư chưa xây dựng xong phần móng, chưa hội đủ điều kiện để được huy động vốn theo quy định, khách hàng sẽ không được vay vốn để đặt cọc. Điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng mua, thuê mua bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai vừa góp phần xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh", ông Lê Hoàng Châu nói.

Như vậy, theo ông Châu, dự thảo bổ sung quy định cho vay đặt cọc nhà ở hình thành ở tương lai chỉ thanh lọc các doanh nghiệp thiếu năng lực, tài chính và chuyển cơ hội phát triển qua những doanh nghiệp làm ăn uy tín. "Đây hoàn toàn không phải là động thái siết vốn thị trường bất động sản như một số người đang hiểu nhầm", ông Châu nhận định.

Anh Lê Đức Anh (nhà đầu tư bất động sản cá nhân tại TP.HCM) cho biết nếu quy định này được áp dụng, anh cảm thấy an toàn và thoải mái hơn trong việc bán hàng và đầu tư. Bản thân anh cũng muốn yên tâm đầu tư và giới thiệu đến khách hàng các sản phẩm thuộc những dự án chuẩn chỉ về mặt pháp lý.

Nhiều chuyên gia cho hay, những phân khúc có tính đầu cơ thì càng cần có sự kiểm soát, xem xét thận trọng cả về tín dụng lẫn quản lý đầu tư kinh doanh. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư tuân thủ quy định pháp luật trong xây dựng, người mua tìm hiểu kỹ về dự án, thì đây sẽ là một hình thức hợp tác có lợi cho cả người mua lẫn chủ đầu tư, trong bối cảnh nguồn vốn chảy vào thị trường bất động sản đang có phần thu hẹp.

Bên cạnh đó, chuyên gia cũng nhận định, thị trường bất động sản nửa cuối năm 2022 có thể đối mặt với nhiều khó khăn. Vì thế, nhà đầu tư cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, giúp ổn định thị trường và giảm thiểu các rủi ro hệ thống.

×