Sửa Luật Nhà ở, Kinh doanh bất động sản

Để điều chỉnh lại hành vi của nhà đầu tư khi tham gia thị trường bất động sản, Chính phủ đã thống nhất xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để trình Quốc hội nhằm khắc phục những hạn chế, tạo ổn định và minh bạch cho thị trường bất động sản. Theo đó, Bộ Xây Dựng đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014, có hiệu lực năm 2015.

Nhiều chuyên gia đã bày tỏ lo ngại về tình trạng nhà đầu tư, doanh nghiệp lợi dụng kẽ hở của Luật để đi gom đất nông nghiệp, đất rừng... rồi chuyển đổi sang đất ở mà không phải thông qua đấu giá, đầu thầu với các dự án nhà ở thương mại sẽ xảy ra thất thoát ngân sách, vì không đấu giá tạo chênh lệch giá, tiền sẽ chảy vào túi doanh nghiệp.

Tại Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết: "Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai có liên quan chặt chẽ và tác động tới thị trường bất động sản".

Ông Khởi cho rằng: "Cả 3 luật đều có những vướng mắc và đứng ở các góc độ khác nhau sẽ nhìn thấy vướng mắc khác nhau".

Theo ông Khởi, thực tế chính vì có sự tranh cãi giữa các luật nên cần có sửa đổi. Tuy nhiên, việc sửa 2 luật trong bối cảnh hiện nay có nhiều nhạy cảm như các sai phạm đất đai, vấn đề siết tín dụng… Khi nói đến sửa luật, doanh nghiệp đứng ở góc độ của doanh nghiệp để thấy khó cần tháo gỡ, góc độ của luật sư là bảo vệ quyền lợi của người dân, nhà đầu tư.

Đánh giá về các quy định tại Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, ông Khởi nêu rõ: "Phạm vi áp dụng Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hiện nay như thế nào trong mối quan hệ với luật khác? Điều chỉnh những gì để tránh sự chồng chéo?"

Theo ông Khởi, trong bối cảnh hiện nay, việc sửa đổi hai luật này thì vấn đề nào cần kế thừa, tức là luật cũ vẫn có cái tốt không thể xoá bỏ; điều gì cần kế thừa, bổ sung, sửa đổi để phù hợp với thực tế.

Đặc biệt, phải phát triển các vấn đề mà trong các văn bản dưới luật đã và đang quy định thấy hợp lý thì cần đưa vào luật như Nghị định 99, Thông tư 02, Thông tư 06… Nhưng quy định tại nghị định hay thông tư đưa vào luật thì phải phù hợp để không có nhiều thủ tục hành chính. Ngoài ra, cần xác định mối quan hệ giữa 2 luật để tránh chồng chéo, mâu thuẫn…

Sửa Luật Nhà ở, Kinh doanh Bất động sản liên quan tới nhiều lĩnh vực

Đối với Luật Nhà ở, ông Khởi đặt câu hỏi: "Vấn đề sở hữu nhà chung cư có thời hạn có cần không? Thế giới có quy định sở hữu chung cư 50 năm, 70 năm. Nếu hết hạn sở hữu, chung cư còn tốt cho tiếp tục sử dụng, không tốt sẽ phá vỡ. Vậy Việt Nam có cần hay không? Ngược lại vấn đề là Luật Đất đai có cho phép sở hữu lâu dài cho đất xây dựng chung cư hay không?

Ngoài ra, các hình thức đầu tư xây dựng dự án cần sửa đổi gì? Trong thời gian vừa qua, phân lô bán nền tràn lan, ông Khởi cho rằng: "Phải xác định hình thức đầu tư rõ ràng. Như thế nào là lập dự án đầu tư, như thế nào là kinh doanh riêng lẻ".

Bên canh đó, xác định mô hình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Tên gọi không quan trọng, mà ở chỗ cách thức xác định, nội hàm của sản phẩm. Sản phẩm nào cho thuê? Sản phẩm nào vừa bán vừa cho thuê. Xác định rõ mô hình phát triển nhà ở do Nhà nước quy định như: Nhà ở cho công nhân phải có chế định riêng hay mô hình nhà ở cho người dân trong đô thị cũng khác…

Đối với phát triển tài chính nhà ở, ông Khởi cho hay, trong Luật Nhà ở đã có quy định, nhưng tài chính với bất động sản ra sao lại là vấn đề rộng? Cần nghiên cứu mở rộng hơn quy định bổ sung trong luật. Việc xác định các loại hình sở hữu nhà ở hiện nay liên quan đến sở hữu của người nước ngoài. Vấn đề này liên quan đến Hiến pháp và cần quy định cụ thể hơn.

Với Luật Kinh doanh bất động sản, ông Khởi tiếp tục đặt câu hỏi: Quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản như thế nào? Cần quy định rõ ràng về vốn hay về tiêu chí nào cần đặt ra?

Cùng với đó, việc chuyển nhượng dự án gắn với quyền sử dụng đất: Chuyển nhượng phải có sổ đỏ. Một doanh nghiệp làm ăn thua lỗ muốn chuyển nhượng dự án thì dự án phải có sổ đỏ nhưng điều kiện cấp sổ đỏ là phải có điều kiện vốn, dòng tiền tài chính. Nhưng họ làm ăn lỗ, không có tiền vốn, tài chính thì mới muốn chuyển nhượng. Cuối cùng dự án không chuyển được, "nằm" đó và cũng không tạo ra nguồn cung cho thị trường.

Việc xác định dự án bất động sản cũng nhiều vấn đề như chưa có các điều kiện xác định cụ thể về đầu tư dự án giao thông, dự án cầu đường, dự án bất động sản…. Đối với sản phẩm lai như condotel, liệu có đưa vào Luật Nhà ở hay không? Đây là vấn đề cần xem xét.

Ngoài ra, thông tin thị trường và chuyển đổi số. Một ngôi nhà chia ra nhiều chủ sở hữu và đem bán ra nước ngoài. Như vậy, Luật chưa có quy định về câu chuyện mua bán qua số hoá hay mua bán ký giấy tờ thực tế.

Việc quản lý và điều tiết thị trường là câu chuyện thuế và giá điều tiết như thế nào hay chỉ khi thị trường nóng với lạnh chúng ta mới thực hiện điều tiết.

"Tóm lại, liên quan đến các việc sửa đổi luật Nhà ở hay Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai… phải phân trách nhiệm rõ ràng. Bởi bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực ngành nghề và nhiều bộ luật", ông Khởi cho hay.

×