Tách, hợp thửa đất từ 1/7/2025: Thiếu một trong những điều kiện gì sẽ bị từ chối ngay?

Câu hỏi:

Ông Phạm Văn Hải (phường Hoàng Mai, Hà Nội) hỏi: Từ ngày 1/7, mô hình chính quyền hai cấp chính thức đi vào hoạt động, kéo theo nhiều quy định mới trong lĩnh vực đất đai có hiệu lực. Vậy sau khi sáp nhập, thủ tục tách thửa đất có thay đổi gì không?

Trả lời:

Luật sư Ma Văn Giang (Văn phòng Luật sư Nam Hồng – Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết, tách thửa đất là thủ tục nhằm phân chia quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thành nhiều phần khác nhau. Hợp thửa đất là việc gộp nhiều thửa đất liền kề của cùng một người sử dụng thành một thửa đất có quyền sử dụng chung.

Ngày 23/6/2025, Bộ Nông nghiệp và Môi trường ban hành Quyết định số 2304/QĐ-BNNMT về việc công bố thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ.

Ba bước thủ tục tách, hợp thửa đất theo quy định mới nhất

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại một trong các địa điểm trên địa bàn cấp tỉnh, bao gồm: Trung tâm Phục vụ hành chính công, Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai.

Khi nộp hồ sơ, người yêu cầu đăng ký có thể lựa chọn một trong các hình thức sau: Nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận kiểm tra, đối chiếu; Nộp bản chính giấy tờ;

Nộp bản sao giấy tờ đã được công chứng hoặc chứng thực.

Trường hợp nộp hồ sơ theo hình thức trực tuyến, hồ sơ phải được số hóa từ bản chính hoặc bản sao đã được công chứng, chứng thực.

Trường hợp thực hiện xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, người yêu cầu đăng ký phải nộp bản gốc Giấy chứng nhận.

Nếu nộp bản sao hoặc bản số hóa giấy tờ, thì khi nhận kết quả giải quyết thủ tục hành chính, người yêu cầu đăng ký phải nộp bản chính của các giấy tờ thuộc thành phần hồ sơ, trừ các loại giấy tờ sau:

Giấy phép xây dựng; Quyết định phê duyệt dự án đầu tư; Quyết định đầu tư; Giấy phép đầu tư; Giấy chứng nhận đầu tư; Quyết định phê duyệt hoặc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết;

Bản đồ điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết.

Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.

Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, cơ quan tiếp nhận trả lại hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu hoàn thiện theo quy định.

Nếu hồ sơ được tiếp nhận tại Trung tâm Phục vụ hành chính công, cơ quan này sẽ chuyển hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai để giải quyết.

Bước 3: Xử lý hồ sơ

Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện: Kiểm tra hồ sơ; Kiểm tra thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất của các thửa đất căn cứ trên hồ sơ lưu trữ.

Muốn tách, hợp thửa đất: Cần những điều kiện gì?

Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 quy định cụ thể về điều kiện tách thửa, hợp thửa đất. Theo đó, việc thực hiện các thủ tục này phải đảm bảo các nguyên tắc và điều kiện chung như sau:

- Điều kiện chung

Thửa đất đã được cấp một trong các loại Giấy chứng nhận sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng.

Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp thửa đất có tranh chấp nhưng xác định được rõ ranh giới, diện tích đang tranh chấp, thì phần còn lại không tranh chấp vẫn được phép tách thửa hoặc hợp thửa.

Việc tách thửa, hợp thửa phải bảo đảm: Có lối đi, kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; Đáp ứng yêu cầu về cấp nước, thoát nước và các nhu cầu thiết yếu khác một cách hợp lý.

Trường hợp người sử dụng đất tự dành một phần đất để làm lối đi thì không phải chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đó.

-Điều kiện riêng khi tách thửa đất

Ngoài các điều kiện chung, tách thửa còn phải tuân thủ các quy định sau:

Các thửa đất sau khi tách phải bảo đảm diện tích tối thiểu theo từng loại đất do UBND cấp tỉnh quy định.

Nếu thửa đất được tách ra có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu, phải đồng thời hợp thửa với thửa liền kề.

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thửa đất sau khi tách phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất mới.

Với thửa đất có cả đất ở và đất khác, không bắt buộc phải tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần, trừ khi người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa.

Trường hợp phân chia đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà không bảo đảm điều kiện diện tích, kích thước... thì không được tách thửa.

- Điều kiện riêng khi hợp thửa đất

Việc hợp thửa phải bảo đảm:

Các thửa đất phải có cùng mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, hình thức trả tiền thuê đất, trừ hai trường hợp: Hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng một thửa đất; Hợp thửa đất có đất ở và thửa đất có đất ở lẫn đất khác.

Trường hợp các thửa đất có khác nhau về mục đích sử dụng, thời hạn, hình thức thuê đất, thì phải đồng thời thực hiện: Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất; Điều chỉnh thời hạn sử dụng đất; Chuyển đổi hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất.

-Thẩm quyền quy định diện tích tối thiểu

UBND cấp tỉnh căn cứ vào: Quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 220; Các quy định pháp luật liên quan; Phong tục, tập quán tại địa phương; ...để quy định cụ thể diện tích tối thiểu khi tách thửa, hợp thửa đất đối với từng loại đất.

×