Khung pháp lý cần thêm thời gian để "ngấm" vào thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản năm 2024 đã có những tín hiệu tích cực, nhất là việc bộ 3 Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực, phần nào tác động đến tâm lý của doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Mặc dù vậy, các chuyên gia đánh giá, vấn đề pháp lý và thủ tục hành chính vẫn là “điểm nghẽn”, trong đó có quy hoạch, giấy phép xây dựng hoặc tranh chấp đất đai,... Điều này khiến các dự án bị đình trệ hoặc không thể triển khai, gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB bất động sản Hà Nội cho rằng, bước sang năm 2025 doanh nghiệp bất động sản sẽ vẫn phải đối diện với nhiều thách thức.

"Đầu tiên là vấn đề lãi suất, nếu xu hướng tăng lãi suất vẫn tiếp diễn, chi phí vay vốn để mua bất động sản sẽ tăng cao, ảnh hưởng tiêu cực đến nhu cầu thị trường. Nhiều "nút thắt" pháp lý đã được giải quyết nhưng quy trình phê duyệt dự án phức tạp, các chính sách điều chỉnh chưa đồng bộ hoặc thay đổi bất ngờ trong luật pháp có thể làm chậm tiến độ phát triển dự án", ông Điệp chia sẻ.

Ông Điệp cũng cho biết, khả năng tiếp cận tín dụng vẫn là vấn đề khó khăn khi việc siết chặt các tiêu chí cho vay của hệ thống ngân hàng đối với cả người mua nhà và doanh nghiệp.

"Những tác động từ suy thoái kinh tế hoặc bất ổn tài chính quốc tế có thể làm giảm niềm tin của nhà đầu tư, khách hàng. Để vượt qua những thách thức này, cần điều chỉnh chiến lược, tập trung vào các phân khúc thị trường tiềm năng, tối ưu hóa chi phí và nâng cao giá trị sản phẩm", ông Điệp nhận định.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM cho biết, tại TP. HCM có đến 86 dự án nhà ở thương mại đã ngưng thi công hoặc chưa thi công. Đây là các dự án bị vướng mắc về pháp lý, chờ được "giải cứu".

"Các dự án ngừng thi công xếp vào diện tồn kho do đã chấp thuận chủ trương đầu tư. Nhiều dự án lớn vẫn còn đang giải phóng mặt bằng chưa xong. Nguyên nhân chủ yếu do vướng mắc pháp lý mà các quy định mới trong các văn bản dưới luật mới ban hành chưa thể giải quyết trong thời gian ngắn. Cộng đồng doanh nghiệp kỳ vọng những vướng mắc pháp lý sẽ sớm được tháo gỡ để thị trường phục hồi nhanh hơn trong năm 2025", ông Châu nhận định.

Giải pháp "hút" nguồn vốn vào thị trường bất động sản

Các chuyên gia phân tích, nguồn vốn thiếu ổn định khiến nhiều dự án bất động sản không thể hoàn thành đúng tiến độ. Các doanh nghiệp phải đối mặt với việc tạm dừng hoặc ngừng triển khai dự án, gây tổn hại nghiêm trọng đến uy tín và niềm tin của khách hàng. Việc phụ thuộc lớn vào vốn vay ngắn hạn, khi không thể tái cấp vốn khiến các doanh nghiệp có nguy cơ phá sản.

Bên cạnh đó, khi nguồn vốn không được phân bổ đều, hiện tượng đầu cơ trở nên phổ biến. Giá bất động sản bị đẩy lên cao một cách phi thực tế, tạo ra "bong bóng" trên thị trường. Điều này gây khó khăn cho những người có nhu cầu mua ở thực sự.

PGS. TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng, thay vì tìm kiếm các nguồn vốn khác như phát hành trái phiếu, huy động từ quỹ đầu tư hoặc hợp tác chiến lược.

"Giải pháp để tạo nguồn vốn cần huy động vốn từ quỹ đầu tư. Trong đó, khuyến khích các quỹ đầu tư trong và ngoài nước tham gia vào thị trường. Ngoài ra, phát hành trái phiếu doanh nghiệp là kênh huy động vốn hiệu quả, giúp doanh nghiệp giảm bớt sự phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Tuy nhiên, Nhà nước cần có cơ chế giám sát chặt chẽ dòng vốn, tránh hiện tượng đầu cơ và phân bổ nguồn vốn một cách hợp lý giữa các khu vực và loại hình bất động sản", ông Thịnh phân tích.

Tăng nguồn cung nhà ở xã hội để thị trường ổn định

Một số chuyên gia bất động sản cho rằng, việc nguồn cung nhà ở tập trung vào các dự án đô thị của các chủ đầu lớn là xu hướng tất yếu, trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm và “đắt đỏ” tại các thành phố lớn. Đồng nghĩa, việc giá nhà sẽ không rẻ và khó đáp ứng được toàn bộ nhu cầu của người dân có thu nhập trung bình và thấp. Bởi các dự án đại đô thị thường đi kèm với hạ tầng hiện đại, tiện ích cao cấp, khiến chi phí đầu tư ban đầu lớn.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, để thị trường phát triển ổn định, bền vững, Nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ để thúc đẩy nguồn cung mới vào thị trường, nhất là các sản phẩm nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội.

"Với phân khúc nhà ở xã hội, song song với việc tiếp tục thúc đẩy thực thi các quy định pháp luật mới về phân khúc này, tư duy về nhà ở xã hội cần được thay đổi theo hướng chủ động, tích cực hơn. Các cơ quan quản lý Nhà nước cần quyết liệt trong công tác lập quy hoạch, yêu cầu các địa phương khẩn trương rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, bảo đảm dành đủ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội và khẩn trương phê duyệt chủ trương đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội", ông Đính kiến nghị.

Bên cạnh đó, cần khẩn trương phê duyệt chủ trương đầu tư các dự án bất động sản vừa và nhỏ. Ngoài ra, xem xét, nghiên cứu phương án hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho các dự án thuộc phân khúc bình dân để tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp.

×