Giá trị đầu tư bất động sản thương mại

Thời gian qua, thị trường bất động sản TP.HCM rơi vào tình cảnh giảm thanh khoản do những tác động của việc siết tín dụng, trái phiếu, lãi suất. Tuy nhiên, cũng có một mảng bất động sản rất lớn khác, kém ồn ào hơn và có phần độc lập với sự thăng trầm của bất động sản nhà ở, đó là thị trường bất động sản thương mại.

Theo các chuyên gia, bất động sản thương mại là dòng bất động sản tạo ra dòng tiền, bao gồm các loại tài sản như: Các tòa nhà văn phòng (bao gồm tất cả, từ những tòa nhà chọc trời cho đến những tòa nhà nhỏ chỉ gồm một đến hai công ty), hay những dãy căn hộ cho thuê với ít nhất năm phòng, cửa hàng, cửa hiệu, mặt bằng bằng bán lẻ có thể nằm ở những trung tâm mua sắm lớn hay các khu mua sắm nhỏ ở địa phương, khách sạn và nhà hàng, khu vực phục vụ sản xuất, kho bãi…

"Nhìn vào tháp nhu cầu bất động sản của Cushman & Wakefield, có thể thấy các nhu cầu từ cơ bản đến nâng cao của con người đều phải gắn liền với bất động sản. Chúng tôi ước tính giá trị đầu tư bất động sản thương mại của Việt Nam có thể lên tới hàng chục tỷ USD để phục vụ cho các nhu cầu của đô thị", bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết.

Cụ thể, nghiên cứu của Cushman & Wakefield cho thấy thị trường bất động sản thương mại tại Việt Nam vẫn còn khá non trẻ và chỉ tập trung chủ yếu tại các thành phố lớn như TP.HCM. 

Theo đó, TP.HCM với ưu thế là trung tâm kinh tế hàng đầu của cả nước, tập trung dân số đông đúc sẽ chiếm ưu thế phát triển bất động sản thương mại. Nhu cầu làm việc, ăn uống, mua sắm, giải trí... đều gắn liền với các toà nhà thương mại hiện đang được phát triển chủ yếu tại các quận trung tâm như quận 1, quận 3, TP.Thủ Đức...

Bà Trang Bùi cho rằng, khi nền kinh tế cũng như đời sống của các hộ gia đình dần được nâng cao, các thế hệ tiếp theo có nhiều nhu cầu về bất động sản thương mại hơn. Điều này thấy rõ từ những con số tăng trưởng nhu cầu thương mại từ thế hệ mới khi họ bắt đầu đến tuổi thuê nhà và sẵn sàng chi nhiều tiền hơn vào việc tăng trải nghiệm của bản thân như mua sắm, du lịch, sức khỏe, giáo dục và các dịch vụ đi kèm.

Tại các khu vực công nghiệp, tín hiệu đầu tiên và rõ ràng nhất chính là sự tăng trưởng việc làm. Sau khi nhà máy mở cửa, tất cả những bất động sản phụ trợ ‒ nhà cho thuê, siêu thị, cửa hàng, trạm xăng, khu giải trí, trường học… sẽ tăng lên để đáp ứng nhu cầu.

Tiềm năng đầu tư bất động sản thương mại tại TP.HCM

Theo chuyên gia Cushman & Wakefield Việt Nam, hầu hết các bất động sản thương mại đều có vòng đời trung bình nhất định, bất kể chúng được chăm sóc tốt như thế nào. Khi vượt quá tuổi thọ được định sẵn đó, giá trị của tài sản sẽ giảm dần và lỗi thời.

Ví dụ, một tòa nhà văn phòng được xây dựng với tuổi đời quá cao có thể sẽ chưa lắp đặt hệ thống Internet tốc độ cao hoặc các thiết bị thông minh tân tiến. Chính vì thế, nhiều công ty công nghệ, nhóm khách thuê lớn trong những năm gần đây, không thể chọn đặt văn phòng tại các tòa nhà lỗi thời này dù ở vị trí đắc địa.

Hầu hết các thành phố và thị trấn đều có pháp lệnh quy hoạch vùng, theo đó sẽ đề ra phương án xây dựng cái gì và ở đâu. Ví dụ, nếu một khu vực được quy hoạch để sử dụng sản xuất công nghiệp, thì mô hình quy hoạch sẽ bị giới hạn trong phạm vi đó. Điều này cũng đúng với các vùng của thành phố được quy hoạch để làm khu thương mại và khu dân cư.

Một khu vực của thành phố cũng có thể được quy hoạch vừa làm khu dân cư vừa làm thương mại, và thậm chí là để sản xuất công nghiệp. Điều đó giúp nhà đầu tư thêm nhiều lựa chọn trong cách phát triển bất động sản của mình. Những khu vực này có thể là nơi tuyệt vời để đầu tư bất động sản thương mại, nhưng chỉ khi thành phố đã đầu tư đáng kể để biến mô hình quy hoạch đó thành hiện thực.

"Thời điểm thích hợp để đầu tư bất động sản thương mại chính là ngay lúc này, trong bối cảnh các phân khúc khác đang chịu ảnh hưởng nặng nề từ thắt chặt tín dụng, điểm nghẽn pháp lý. Nhu cầu nhà ở, đầu tư của người dân có thể tạm ngưng lại vì dòng vốn thị trường nhưng các nhu cầu cơ bản như ăn uống, mua sắm... vẫn là những nhu cầu thiết yếu", chuyên gia của Cushman & Wakefield cho hay.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng nhìn nhận, bên cạnh các ưu thế để phát triển thì các nhà đầu tư bất động sản thương mại vẫn cần lưu ý nhiều yếu tố. Theo đó, không giống như các dự án phát triển đô thị mới ở các quốc gia khác, việc thiếu các chính sách ưu đãi là một trong những trở ngại lớn nhất cho tốc độ phát triển của bất động sản thương mại tại Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng. Các nhà đầu tư và chủ đầu tư cần nhiều sự hỗ trợ từ chính phủ về các vấn đề liên quan đến pháp luật và thuế. Việc tạo ra một môi trường kinh doanh thuận lợi và minh bạch hơn sẽ đóng vai trò như một chất xúc tác để thúc đẩy nhanh tiến độ phát triển bất động sản thương mại tại TP.HCM.

×