Thanh khoản căn hộ thứ cấp giảm mạnh

6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản TP.HCM nhiều biến động với đà phục hồi sau dịch Covid-19. Theo đó, hầu hết các phân khúc chủ chốt trên thị trường như nhà phố biệt thự, căn hộ... đều có tính hiệu tích cực cho thấy thị trường đã tăng sức nóng.

Tuy nhiên, động thái kiểm soát tín dụng bất động sản của các ngân hàng trong thời gian gần đây đã tác động trực tiếp đến giá căn hộ, hình thành nghịch lý về giá giữa thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Từ đó, tác động lớn đến thanh khoản thị trường căn hộ TP.HCM.

Theo đó, những tháng cuối quý 2, TP.HCM ghi nhận hiện tượng thanh khoản căn hộ trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu) bất ngờ tăng vọt so với cùng kỳ năm ngoái nhưng thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) lại nguội dần, thanh khoản sụt giảm đáng kể.

Cụ thể, CBRE Việt Nam cho biết, quý 2/2022 nguồn cung căn hộ tại TP.HCM đạt 15.528 căn từ 12 đợt mở bán mới, vượt tổng nguồn cung mới của cả năm 2021. Thị trường ghi nhận tổng cộng 11.259 căn chào bán thành công, tăng gần 1,4 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới đạt trên 70% rổ hàng.

Trong khi đó, DKRA Việt Nam cũng cho biết trong 6 tháng qua, TP.HCM ghi nhận bán được 11.212 căn, lượng tiêu thụ gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm trước. Diễn biến này cho thấy lực hấp thụ thị trường căn hộ sơ cấp có sự phục hồi mạnh so với đợt dịch Covid-19 lần thứ tư năm ngoái (6 tháng đầu năm 2021 toàn thành phố chỉ bán được 4.414 căn). Ở chiều ngược lại, sức mua căn hộ trên thị trường thứ cấp có xu hướng giảm mạnh.

Bên cạnh sự đối lập về thanh khoản, thị trường sơ cấp và thứ cấp còn có nghịch lý về giá. Cụ thể, giá bán sơ cấp trên thị trường tăng mạnh, nhiều lần thiết lập mặt bằng giá mới. Khác với giá sơ cấp, giá bán thứ cấp ghi nhận sự sụt giảm cục bộ ở một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi của chủ đầu tư hoặc một số thị trường, phân khúc sản phẩm có tính thanh khoản thấp, mang tính chất đầu cơ…

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định, giá bán thứ cấp giảm xuất phát từ nguyên nhân lạm phát và lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Do đó, khi phải chịu áp lực lớn về lãi vay, một số khách hàng chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán bất động sản mới mức giá thấp hơn kỳ vọng, bán "lỗ" để thu hồi vốn.

Nhà đầu tư dần "đuối vốn"

Động thái kiểm soát tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại đã giáng đòn nặng nề vào một số nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy kinh tế. Theo đó, nhiều nhà đầu tư vì không gồng lãi hoặc không xoay được nguồn vốn đang tìm cách "xả hàng".

Ghi nhận thực tế, thời gian gần đây, nhiều nhà đầu tư đẩy hàng nhưng cũng gặp không ít khó khăn. Lượng hàng bán ra nhiều nhưng rất ít giao dịch thành công. Nhiều nhà đầu tư trên thị trường thứ cấp xác nhận khó khăn trong việc xả hàng dù đã bán giá gốc, vẫn không có khách hỏi mua. Thậm chí có trường hợp khách hàng đuối vốn nên giảm giá bán 5-7% để tìm người mua nhưng không có giao dịch.

Chị Ngọc Trang (kinh doanh bất động sản tại TP.HCM) cho hay, thời điểm dịch Covid-19, cho rằng đây là thời cơ tốt để "bắt đáy" bất động sản nên chị đã "ôm" 3 căn hộ thuộc một dự án tại TP.Thủ Đức. Dòng vốn không đủ, chị Trang đã vay ngân hàng hơn 1 tỷ đồng để đóng 25% cho chủ đầu tư.

Vì phải đóng tiền theo tiến độ xây dựng, chị Trang gặp áp lực rất lớn, đặc biệt là phải gánh theo lãi vay ngân hàng. Không thể gồng thêm nữa, chị Trang buộc phải rao bán căn hộ với giá không như kỳ vọng. "Kinh tế khó khăn nên việc tìm khách trên thị trường thứ cấp cũng không phải là dễ dàng, vì để mua thì khách phải bỏ vào một số tiền rất lớn. Sau một tháng rao hàng, tôi vẫn mới chỉ bán được 1 căn dù đã kí gửi hàng cho một số sàn môi giới", chị Trang cho hay.

Không may mắn như chị Trang, sau một thời gian đầu tư, anh Bùi Đình Thanh (38 tuổi) còn phải bán "cắt lỗ" căn hộ ở quận 12 vì không thể gồng lãi ngân hàng. Anh Thanh cho hay sản phẩm căn hộ sắp được chủ đầu tư bàn giao hoàn thiện. Tuy nhiên dự án xây dựng quá nhanh, anh không đủ khả năng để đóng tiền theo tiến độ. Chật vật tìm nguồn vay ngân hàng nhưng gặp khó khăn về thủ tục khiến anh Thanh quyết định xả hàng để không phải tiếp tục áp lực tài chính.

Lãnh đạo một sàn môi giới bất động sản tại TP.HCM cho biết thời gian qua, số lượng nhà đầu tư thứ cấp "xả hàng" rất nhiều. Theo đó, số lượng nhà chung cư (hình thành trong tương lai) ký gửi hàng cho sàn bán lại đã tăng khoảng 30% trong giữa cuối quý 2 và đa phần rơi vào trạng thái chờ do tắc thanh khoản. Điều khiến giới đầu tư lo ngại không chỉ thanh khoản của thị trường thứ cấp trầm lắng, giá chào bán cũng sụt giảm so với kỳ vọng. Vị này cho biết có thể tiếp tục xuất hiện làn sóng xả hàng mạnh hơn nữa ở thị trường mua đi bán lại thời gian tới do khó khăn tài chính và chịu tác động tâm lý khá mạnh bởi chính sách kiểm soát tín dụng.

Ông Phạm Lâm - CEO DKRA Việt Nam cho biết, thanh khoản của thị trường sơ cấp tăng trong khi thứ cấp giảm cho thấy việc chào bán dự án mới cho F0 diễn ra thuận lợi hơn so với các dự án mua đi bán lại. Việc mua nhà chung cư chào bán lần đầu có một số lợi thế trả góp chậm, tiến độ thanh toán nhẹ đã phần nào thúc đẩy thanh khoản thị trường này tăng lên.

Trong khi đó, ở thị trường thứ cấp, nhóm nhà đầu tư mua đi bán lại đa phần gặp khó khăn khi chương trình hỗ trợ ân hạn nợ gốc và lãi vay ưu đãi đã kết thúc, bước vào giai đoạn phải trả lãi suất thả nổi. Nếu tắc nghẽn dòng tiền và chịu tác động tâm lý thị trường xuống thấp khi các ngân hàng đồng loạt kiểm soát tín dụng, nhà đầu tư mua đi bán lại thường chọn phương án xả hàng thay vì theo tiếp đến khi dự án về đích. Chuyên gia Phạm Lâm dự báo, với đà kiểm soát tín dụng từ nay đến cuối năm, thị trường thứ cấp sẽ còn phải đối mặt với rất nhiều khó khăn.

×