Theo báo cáo của Bộ Xây dựng về nhà ở xã hội, trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay, cả nước có 655 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô 593.428 căn, trong đó có 103 dự án hoàn thành với quy mô 66.755 căn; 137 dự án đã khởi công với quy mô 114.618 căn; 415 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 412.055 căn.

Với số lượng căn hộ được khởi công và hoàn thành, đến nay đã đạt khoảng 42,38% mục tiêu của Đề án “Xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà cho người thu nhập thấp và công nhân trong giai đoạn 2021 – 2030” (Đề án). Một số địa phương tích cực triển khai khởi công, hoàn thành các dự án, đạt tỉ lệ cao so với chỉ tiêu của Đề án đến năm 2025; tuy nhiên, một số địa phương có nhu cầu về nhà ở xã hội lớn nhưng số dự án được khởi công còn thấp.

Về triển khai nguồn vốn tín dụng của Chương trình 120.000 tỷ đồng, tính đến tháng 3/2025 đã có 37/63 UBND tỉnh, thành gửi văn bản hoặc công bố trên cổng thông tin điện tử về danh mục dự án tham gia chương trình với tổng số là 90 dự án, tổng số tiền giải ngân là 2.845 tỷ đồng gồm: 2.580 tỷ đồng cho chủ đầu tư tại 20 dự án và 265 tỷ đồng cho người mua nhà tại 15 dự án. Tỉ lệ giải ngân được đánh giá là rất thấp.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, việc triển khai Đề án vẫn còn rất nhiều khó khăn, tồn tại, vướng mắc cần phải tập trung và quyết liệt giải quyết trong thời gian tới.

Cụ thể, nhiều địa phương có kết quả thực hiện chậm so với kế hoạch đăng ký tại Đề án, thậm chí một số địa phương không có dự án khởi công trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay; việc giải ngân gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng còn chậm so với mong muốn và nhu cầu thực tiễn của các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.

Theo các chuyên gia và doanh nghiệp, vướng mắc trong việc xây dựng nhà ở xã hội có 3 “nút thắt” là pháp lý, nguồn vốn, quỹ đất.

Một số doanh nghiệp cho biết, hiện nay việc bố trí quỹ đất dành cho thực hiện các dự án nhà ở xã hội còn rất ít, rất thiếu và đặc biệt chưa đồng đều, chưa đầy đủ, chưa đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật. Trong khi thủ tục và quy trình phê duyệt dự án còn tương đối dài.

Bên cạnh đó, là cơ chế ưu đãi tín dụng. Việc giải ngân các gói tín dụng ưu đãi gặp khó khăn do quy trình, thời gian thẩm định tương đối khó và dài, người mua nhà khó chứng minh thu nhập trong khi doanh nghiệp gặp khó trong việc tiếp cận nguồn vốn này.

Ngoài ra, việc nhà ở xã hội khó tiếp cận nhà đầu tư do thực tế hiện nay giá nhà ở xã hội khống chế lợi nhuận cho chủ đầu tư không quá 10%. Trong điều kiện hiện nay, vật tư, nguyên vật liệu và nhân công thường xuyên biến động, thủ tục kéo dài, dẫn đến chi phí tăng do việc thực hiện các dự án bị kéo dài, dẫn đến lợi nhuận không được đảm bảo.

Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu các địa phương đã được giao chỉ tiêu cụ thể về xây dựng nhà ở xã hội, phải coi đây là nhiệm vụ chính trị, với quan điểm lấy con người là trung tâm, là chủ thể, con người là yếu tố quyết định với sự phát triển, mọi chính sách phải hướng đến con người.

Để góp phần truyền tải thông điệp của Chính phủ là tập trung đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, Báo Nông thôn Ngày nay/Dân Việt tổ chức buổi toạ đàm với chủ đề: “GIẢI PHÁP ĐẢM BẢO CÓ ÍT NHẤT 1 TRIỆU CĂN NHÀ Ở XÃ HỘI”.

Tọa đàm với sự tham dự của các diễn giả: Ông Lê Văn Bình, Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường.

Ông Chử Văn Hải, Trưởng phòng Phát triển và Quản lý nhà ở xã hội, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng.

TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài Chính - Tiền tệ Quốc gia.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý bất động sản; cùng với sự góp mặt của nhiều chuyên gia và doanh nghiệp trong giới bất động sản.

9:11 Tổng Biên tập Báo NTNN/Dân Việt Nguyễn Văn Hoài phát biểu khai mạc Toạ đàm

"Thay mặt Ban Biên tập báo Nông thôn ngày nay/điện tử Dân Việt, tôi xin trân trọng cảm ơn các chuyên gia, nhà quản lý đã tới tham dự Toạ đàm ngày hôm nay, mang nhiều tính thời sự trong bối cảnh thị trường bất động sản đang còn nhiều vướng mắc", nhà báo Nguyễn Văn Hoài, Tổng Biên tập báo NTNN/Dân Việt mở đầu.

Nhà báo Nguyễn Văn Hoài, Tổng Biên tập báo NTNN/Dân Việt phát biểu khai mạc.

Theo Tổng Biên tập Nguyễn Văn Hoài, nhà ở xã hội gần đây đang được dư luận quan tâm, đặc biệt, Chính phủ, các Cơ quan quản lý Nhà nước cũng rất quan tâm. Từ năm 2021 đến nay, đã có hơn 600 dự án nhà ở xã hội được triển khai và đã đạt khoảng 50% căn nhà ở cho mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội được khởi công xây dựng.

Tiến độ như vậy đã tương đối nhanh, tuy nhiên, để đạt được mục tiêu đặt ra, nếu không có sự quết tâm chính trị từ các bộ, ban ngành thì mục tiêu sẽ gặp nhiều khó khăn. Thủ tướng cũng đã nói mục tiêu này vẫn còn nhiều khó khăn vướng mắc về pháp lý, nguồn tín dụng cho vay. Mặc dù, chúng ra đã có nguồn tín dụng 120 nghìn tỷ dành cho nhà ở xã hội, nhưng việc giải ngân vẫn còn rất là phức tạp.

"Ngày hôm nay, có đại diện Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Xây dựng, các chuyên gia, những người có am hiểu sâu sắc về lĩnh vực này, sẽ có thêm tiếng nói, góp ý kiến tới Chính phủ tìm ra các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các dự án nhà ở xã hội. Cuối cùng tôi xin chúc các chuyên gia sức khoẻ, chúc buổi toạ đàm diễn ra thành công tốt đẹp", Tổng Biên tập Nguyễn Văn Hoài nói.

9:19 Việc phát triển xã hội là nhiệm vụ quan trọng của Đảng và cả hệ thống chính trị, thể hiện đặc trưng, bản chất tốt đẹp của chế độ ta; là một trong những nhiệm vụ trọng tâm cần ưu tiên trong phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Tuy nhiên, sau nhiều năm triển khai, với nhiều quyết sách quan trọng nhưng phát triển NOXH vẫn còn khó khăn. Theo ông, suốt hơn 2 thập kỷ qua, nhiệm vụ phát triển nhà ở xã hội chưa được như kỳ vọng vì những nguyên nhân nào (nguồn vốn, quỹ đất, cơ chế chính sách)?

Ông Chử Văn Hải, Trưởng phòng Phát triển và Quản lý nhà ở xã hội, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng: Nguyên nhân như chúng ta đã biết, thời gian qua Đảng, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và các địa phương, các cấp ngành rất quyết liệt trong việc triển khai phát triển NOXH.

Qua tổng hợp, Bộ Xây dựng nhận thấy giai đoạn vừa qua trên địa bản cả nước có 657 dự án được triển khai, quy mô hơn 597.000 căn. Trong đó, hoàn thành 103 dự án, với hơn 66.700 căn; Đã khởi công xây dựng: 140 dự án, với quy mô hơn 124 nghìn căn. Các dự án đươc chấp thuận chủ trương, đến nay có 414 dự án, với quy mô hơn 406 nghìn căn.

Riêng trong năm 2024, với sự quyết tâm vào cuộc của các cấp, ngành, kết quả công tác phát triển NOXH đạt được rất nhiều tích cực. Ví dụ các dự án NOXH hoàn thành trong năm 2024, cả nước tăng khoảng 146% so với 2023. Dự án được cấp phép và khởi công xây dựng tăng khoảng 113% so với 2023. Số lượng dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư tăng khoảng 201% so với năm 2023.

Ông Chử Văn Hải, Trưởng phòng Phát triển và Quản lý nhà ở xã hội, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng.

Như vậy, tổng số căn hộ chúng ta đã khởi công và hoàn thành đến nay đạt khoảng 45% so với mục tiêu đến năm 2025. Mặc dù chúng ta đã đạt được rất nhiều kết quả tích cực, nhưng so với nhu cầu, yêu cầu và mục tiếu của dự án vẫn chưa đáp ứng được.

Chúng tôi nhận thấy nguyên nhân một phần là đề án đầu tư xây dựng 1 triệu căn hộ NOXH được phê duyệt năm 2023, đến nay chúng ta mới thực hiện hơn 2 năm. Các bộ, ngành, địa phương, kể cả các chủ đầu tư vẫn cần thêm thời gian quy hoạch, bố trí quỹ đất, thủ tục.

Thứ hai, dự án NOXH cũng cần thực hiện thủ tục giống dự án khác, nên cần thời gian để triển khai thực hiện.

Thứ 3, quá trình từ khi khởi công cho đến khi hoàn thành dự án, ít nhất phải mất từ 1 đến 2 năm. Ngoài ra, đối với quỹ đất, hiện nay hầu hết đã địa phương đã bố trí, qua tổng hợp sơ bộ của chúng tôi đến hết năm 2024 cả nước đã bố trí được 1.309 vị trí quy hoạch, với khoảng 9.737 ha đất làm NOXH.

Tuy nhiên, một số địa phương rất quan tâm đầu tư hạ tầng kỹ thuật để kết nối, thu hút doanh nghiệp đầu tư nhưng còn khó khăn trong công tác bồi thường GPMB. Một phần do thiếu nguồn ngân sách Nhà nước, phần khác do dự án này thủ tục lựa chọn Chủ đàu tư còn tương đối phức tạp, phải qua đấu thầu, mất rất nhiều thời gian.

9:36 Vướng mắc lớn nhất của phát triển nhà ở xã hội hiện nay là những vấn đề gì? Giải pháp để giải quyết?

Ông Lê Văn Bình, Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường: Xem xét vướng mắc tồn tại nhà ở xã hội tôi cho có hai khía cạnh là chính sách và thực hiện chính sách.

Về chính sách, chúng ta có Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014 chúng ta còn bất cập. Nhà ở xã hội theo Luật Đất đai 2013, quy định quỹ đất cho nhà ở xã hội không phải qua đấu giá, chỉ giao đất, nhưng Luật Nhà ở 2014 quy định phải đấu thầu, điều này khiến mất thời gian, kéo dài.

Thứ hai vấn đề tồn tại trong chính sách là việc quy hoạch, do quy định của Nhà nước về nhà ở xã hội. Quỹ đất dành cho nhà ở xã hội trước đây còn mang tính chất thụ động, trung ương đưa quy hoạch đất đai, các địa phương có chỉ tiêu và dựa trên dó là quy định bao nhiêu % là quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội.

Ông Lê Văn Bình, Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường.

Trong các luật mới, Nhà nước đã cho địa phương chủ động hơn trong quy hoạch đất dành cho nhà ở xã hội. Quy định Luật Nhà ở 2014 nêu rõ các địa phương, các dự án phải dành 20% quỹ đất, diện tích dành cho nhà ở xã hội, có chỗ lại cho quy định bằng tiền và nhiều chỗ khác thì không thực hiện. Về thực hiện chính sách, trước đây nhà ở cho người thu nhập thấp chưa bức xúc như bây giờ từ đòi hỏi thực tiễn đến thực hành chính sách.

Thời điểm bây giờ nhu cầu người dân về nhà ở xã hội tăng cao, gắn với quá trình đô thị hoá. Cho nên, người ta mới đặt ra, cần thiết và rất bức xúc phải giải quyết. Trước đây, ngoại trừ các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng mới bức xúc về nhà ở xã hội, còn lại các địa hương khác thì chưa quan tâm nhiều.

9:41 Vốn cho NOXH có phải vấn đề đáng lo?

TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài Chính - Tiền tệ Quốc gia: Vốn không phải vấn đề đáng lo. Có mấy vướng mắc mà chúng tôi đã tổng hợp lại và báo cáo với Thủ tướng Chính phủ.

Thứ nhất là quan điểm, tư duy: Lâu nay chúng ta vẫn coi nhà ở xã hội như mặt trận từ thiện, làm cũng được, không làm cũng được. Tuy nhiên, quan điểm này đã được thay đổi. Đảng và Chính phủ liên tục giao chỉ tiêu xây dựng nhà ở xã hội.

Thứ hai là nguồn cung nhà ở xã hội vẫn còn khan hiếm. Tôi thấy thiếu nguồn cung chưa đủ yêu cầu và giá bị đẩy lên cao. Nguồn cung với đối với phân khúc thu nhập trung bình, thấp vẫn còn khan hiếm.

TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài Chính - Tiền tệ Quốc gia.

Thứ ba là liên quan đến quy trình chuyển đổi. Khi tham gia góp ý sửa đổi Luật đất đai, Luật nhà ở, quy trình thủ tục cơ bản được tháo gỡ 3 điểm quan trọng. Đầu tiên là xác nhận nơi ở hiện về cơ bản giờ không cần. Tiếp theo là định mức thu nhập tăng lên, trước đây là 11 triệu lên 15 triệu. Cuối cùng là xác nhận không phải xin xác nhận khong phải nộp thuế thu nhập. Điều đó cho thấy cơ chế cực kỳ thông thoáng.

Vướng mắc lớn nhất liên quan đến cấp chấp thuận cho chủ đầu tư, liên quan đến đấu thầu. Hôm vừa rồi, khi Thủ tướng họp với các doanh nghiệp lớn về NOXH đã bàn, nghiên cứu đến phương án chỉ định thầu. Đây mới là vấn đề cần tháo gỡ. Cũng liên quan đến quy trình sửa đổi, khi làm việc với các địa phương, họ vẫn lúng túng về xác nhận lao động tự do như thế nào?

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có câu trả lời nhưng do công tác truyền thông các địa phương chưa tốt. Tôi mong muốn truyền thông tốt hơn về vấn đề này. Về quy hoạch, một khi địa phương quan tâm thì sẽ bố trí quy hoạch. Và Thủ tướng đã chỉ đạo không được bố trí không ở chỗ đồng không mông quạnh, đây là bất lợi vì làm gì có ai ở, ai mua? Đâu đó cũng phải chỗ đáng sống.

Điều này địa phương phải quán triệt. Đối với vấn đề nguồn vốn tín dụng, chú ý là gói tín dụng 145.000 tỷ là gói tín dụng thương mại của ngân hàng thương mại, nỗ lực trích từ một phần lợi nhuận của ngân hàng thương mại để cắt giảm lãi suất cho vay với phân khúc này. Mặt bằng là giảm 1,5-2% so với lãi suất chung. Và gói tín dụng này chỉ diễn ra 3-5 năm chứ không thể lâu hơn được vì đây là tiền của ngân hàng thương mại trích ra từ lợi nhuận, từ tiền gửi của ngân hàng.

9:58 Để triển khai thành công Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội, vai trò của doanh nghiệp là rất lớn. Tuy nhiên, thời gian qua và đến nay, doanh nghiệp không mấy mặn mà với phát triển nhà ở xã hội, vì sao? Việc Bộ Xây dựng đề xuất nâng mức lợi nhuận tối đa từ 10% lên 13%, nếu được thông qua sẽ có tác động như thế nào đối với phát triển nhà ở xã hội? (Nên là 15% không?)

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý bất động sản: Rất nhiều doanh nghiệp đã kiến nghị định mức lợi nhuận 10% theo luật nhà ở trước đây là đang thấp, kém hấp dẫn. Cần phải nhấn mạnh rằng, sự kém hấp dẫn này nằm trong bối cảnh chung, trong bối cảnh vướng mắc pháp lý, khiến doanh nghiệp tốn rất nhiều các chi phí như: Chi phí cơ hội, thời gian kéo dài rất lâu, vốn tín dụng lãi suất thấp không được tiếp cận.

Trong bối cảnh ấy, doanh nghiệp chỉ có lợi nhuận 10% khi làm dự án khiến cho sự hấp hẫn đầu tư nhà ở xã hội rất kém, tốc độ tăng trưởng nhà ở xã hội cực kỳ kém.

Tôi có đọc báo cáo của Bộ Xây dựng trước đây, trước khi có Nghị quyết 33 năm 2023, Quyết định 338 của Thủ tướng về nhà ở xã hội. Tôi thấy rằng, tính ước mỗi năm có khoảng 15.000 căn, đây là số liệu khách quan.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý bất động sản.

Mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội hoàn thành đến năm 2023, mặc dù chu kỳ là 10 năm nhưng khi được ban hành chỉ còn 7 năm thực hiện. Như vậy, chúng ta thấy được tốc độ cần phải tăng gấp 10 lần, tốc độ năm sau tăng hơn năm trước gấp 10 lần, thì cần phải có đột phá về chính sách.

Ưu đãi này, hiện nay trong luật nhà ở đang quy định là 10% những bản chất lại khác, trước đây doanh nghiệp làm ở nhà ở xã hội nhưng được giành 20% quỹ đất xây nhà thương mại bán theo giá thị trường. Đây là nơi để kiến lời để doanh nghiệp kiếm lời.

Tuy nhiên, trước đây Luật là hạch toán chung, tức là hoạch toán tổng thể toàn thể dự án chứ không tách bạch ra từng phần quỹ đất. Doanh nghiệp chỉ được hưởng 10% lợi nhuận trên toàn thể dự án.

Theo quy định, lợi nhuận định mức 10% của doanh nghiệp chỉ tính ở nhà ở xã hội thôi, còn lại phần 20% làm thương mại dịch vụ nếu doanh nghiệp dùng đất đó để xây dựng công trình kinh doanh thương mại thì được được miễn tiền thuê đất, nếu để làm nhà ở thương mại sẽ phải nộp tiền thuế đất.

Điều quan trọng là doanh nghiệp được hưởng toàn bộ phần thương mại đó. Theo tôi nên giữ định mức 10% cho nhà ở xã hội, đây là hạng mục chủ đầu tư xác định làm hộ nhà nước, tuy nhiên, phần thương mại mới là phần doanh nghiệp hướng tới lợi nhuận.

Vướng mắc, đúng như các chuyên gia đã nêu ra, đó là vấn đề về quỹ đất: Quỹ đất khá nhiều, như có hơn 10 ha quỹ đất, tuy nhiên, cần phải làm rõ đất đó có phải là đất sạch.

Nó khác với nhà ở thương mại vì đó là quỹ đất nhà nước đấu giá, doanh nghiệp trả tiền thuế phí đất cho nhà nước để đầu tư.

Trong nội dung Nghị quyết có nội dung lựa chọn nhà đầu tư, nếu cứ đấu thầu thì rất khó để lựa chọn nhà đầu tư. Xin thưa, đấu thầu đến giờ thủ tục đã rút gọn rồi. Nhưng nhà ở thương mại có triết lý giao quyền phát triển dự án cho doanh nghiệp. Do đó, không thể đem tiêu chí đó áp cho nhà ở xã hội được, vì nhà ở xã hội mang mục đích nhân văn không vì mục đích thương mại.

10:9 Để tạo lập chỗ ở cho người thu nhập trung bình và thu nhập thấp tại các đô thị, trong cuộc họp với Ban Chính sách, chiến lược Trung ương vào cuối tháng 2 vừa qua, Tổng Bí thư Tô Lâm đã yêu cầu nghiên cứu thành lập Quỹ nhà ở quốc gia nhằm phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị lớn. Về quỹ nhà ở quốc gia, theo ông nên triển khai thế nào để phát huy hiệu quả?

TS. Cấn Văn Lực: Có vẻ như truyền thông liên quan đến ưu đãi, lợi ích cho doanh nghiệp chủ đầu tư, chúng ta làm chưa tốt lắm. Ví dụ, 20% vừa rồi chúng ta bàn luận là tài nguyên, lợi ích rất lớn cho chủ đầu tư. Tức là trong một dự án NOXH, doanh nghiệp được phép dùg 20% quỹ đất của dự án đó để có thể làm nhà ở thương mại, dịch vụ kinh doanh thương mại và không bị khống chế định mức lợi nhuận.

Đây là quy định rất cởi mở. Theo như quy định cũ, trong dự án nhà ở thương mại, doanh nghiệp phải dành ra 20% quỹ đất làm NOXH, nhưng hiện nay không nhất thiết phải làm như vậy. Mà hiện nay 20% đó, doanh nghiệp có thể nộp tiền hoặc bổ sung ở nơi khác chứ không nhất thiết phải thực hiện trong khuôn viên đó.

Nói vậy để thấy có rất nhiều thứ ưu đãi cho doanh nghiệp, rất tiếc nhiều doanh nghiệp, chủ đầu tư chưa thẩm thấu được lợi ích từ các chính sách ưu tiên. Tôi bổ sung thêm, doanh nghiệp không phải quá quan tâm việc định mức 10% hay 13%. Việc đó làm sao có thể so được với việc người ta tiết kiệm được thời gian liên quan đến quy trình thủ tục phê duyệt dự án, phê duyệt đối tượng mua nhà.

Ví dụ, chúng ta giải thời gian từ 4 năm, xuống chỉ còn 1 năm, bớt đi 3 năm. 3 năm đó là khoảng thời gian doanh nghiệp làm thêm được nhiều việc khác, chắc chắn lợi ích hơn nhiều so với 3%. Không những vậy còn giải phóng niềm tin, khơi thông nguồn lực, giải quyết lãng phí. Ý thứ 2 liên quan đến nguồn vốn, chúng ta nên nhớ rằng quỹ liên quan đến phương án phát triển nhà ở quốc gia là một trong những cách nhiều nước đã làm trong thời gian vừa qua. Singapore, Hàn Quốc, Trung Quốc.

Quỹ này cơ bản có 4 nguồn vốn khác nhau, thứ nhất là vốn ngân sách nhà nước, thứ hai nguồn vốn phát hành trái phiếu dànhnh cho dự án NOXH, nguồn vốn thứ 3 chính là tiền tiết kiệm của người mua nhà. Ví dụ muốn mua NOXH, dứt khoảt người mua phải tiếp kiệm, có thể trích ra từ nguồn thu nhập để cam kết có dòng tiền trả nợ cho ngôi nhà đó.Thứ 2, chính sách quỹ được coi như cơ sở quản lý tiền thay cho người mua nhà.

Thứ 3, một số nước như Trung Quốc, Singapore dùng một phần quỹ BHXH. Cuối cùng là nguồn vốn của các tổ chức tài chính trong nước, quốc tế tham gia. Với những nguồn vốn như thế tương đối khả thi. Về đối tượng mua nhà, dứt khoảt phải thuộc đối tượng thu nhập thấp, có thể áp từ quy định hiện nay.

Như Thủ tướng chỉ đạo là đối tượng dưới 35 tuổi. Một số nước có chính sách cho người dưới 35 tuổi, với điều kiện phải có công ăn việc làm, nhưng có thu nhập trung bình thấp. Ngoài ra, có thể nộp tiền tiết kiệm một phần vào quỹ, rất khoa học và rất hiệu quả. Trước đây, Việt Nam từng có một thời kỳ có quỹ tiết kiệm nhà ở quốc gia, giờ ta có thể khởi động lại, rất khả thi, nhân văn và bền vững.

Tôi vừa đi một loạt các địa phương còn khác nhiều dự án bất động sản đang bị lãng phí. Tôi nhớ đâu đó khoảng 1.500 dự án, nếu những dự án này tháo gỡ được sẽ giải phóng nguồn lực rất lớn. Tăng việc làm, tạo ngân sách, đặc biệt là niềm tin với quyết sách của Nhà nước. Trong đó có rất nhiều dự án nhà ở thương mại, hiện nay đang bị treo, bỏ hoang rất lãng phí. Tôi đưa ra đề nghị xây dựng cơ chế chuyển đổi nhà ở thương mại dang bị bỏ hoang như thế, chuyển sang làm dự án NOXH.

Ông Lê Văn Bình: Tôi thấy dự thảo Nghị quyết Chính Phủ đã đề xuất xây dựng quỹ nhà ở quốc gia. Quỹ này sẽ được cấp vốn từ ngân sách Nhà nước và các nguồn khác theo quy định pháp luật.Vấn đề ở đây là sử dụng quỹ này như nào cho hiệu quả?

Nếu dùng dể xây nhà ở xã hội thì không đủ được, tuy nhiên, dùng quỹ này để thực hiện công tác thu hồi mặt bằng tái định để thực hiện dự án nhà ở xã hội thì sẽ hiệu quả hơn.Bây giờ cần phải sử dụng quỹ nhà ở quốc gia, chứ không phải lấy quỹ này để phát triển dự án thì không đủ, không có quỹ nào mà to lớn, mà đủ để thực hiện các dự án nhà ở xã hội.

Quỹ này là nội dung quan trọng để khởi nguồn cho đầu tư dự án nhà ở xã hội. Tiếp theo là đã có nguồn đầu tư thì phải có cơ chế thu lại cho quỹ để còn phát triển các dự án khác.

Quỹ này cần có cơ chế ứng ra hoặc cho vay rồi thu về, không thể cứ lấy ra xây dựng nhà ở xã hội thì sẽ dần dần hết quỹ. Chúng ta cần có quy định, hướng dẫn cụ thể để đưa vào dự thảo Nghị quyết để trình Quôc hội.

Như Luật đất đai có quỹ phát triển quỹ đất, dùng để bồi thường tái định cư làm mặt bằng nhưng lại được hoàn trả lại. Ví dụ: quỹ bỏ ra để làm mặt bằng đấu giá đất xong lại hoàn tiền đấu giá đất về quỹ.

Ông Chử Văn Hải: Về phía Bộ Xây dựng, chúng tôi được Chính phủ giao là cơ quan chủ trì, xây dựng và trình Quốc hội ban hành Nghị quyết thí điểm một số cơ chế chính sách đặc thù, phát triển NOXH.

Một trong những nội dung của việc ban hành cơ chế chính sách đặc thù là thực hiện chỉ đạo Tổng bí thư Tô Lâm và cũng như các cấp ngành khác là thí điểm thành lập quỹ phát triển NOXH quốc gia.

Hiện nay, chúng tôi đang trong quá trình nghiên cứu, xây dựng lấy ý kiến thẩm định các cơ quan trước khi trình Quốc hội. Về định vị quỹ phát triển NOXH ở Quốc gia sẽ đứng ở vị trị nào thì Quỹ phát triển này đang đề xuất là quỹ tài chính ngoài ngân sách do Thủ tướng Chính phủ thành lập, hoạt động không vì lợi nhuận, đảm bảo công khai, minh bạch, hiệu quả, sử dụng đúng mục đích, phù hợp quy định của pháp luật.

Về nguồn vốn, chúng tôi đang nghiên cứu là có sự đóng góp Ngân sách Nhà nước. Liên quan đến các nguồn khác, hiện nay có nhiều nguồn thu cũng như mô hình nguồn thu từ quỹ phát triển đất, chúng ta có thể nghiên cứu ở nội dung này và đưa vào. Từ đó, xác định ngoài Ngân sách Nhà nước thì có thêm nguồn vốn huy động, phải nghiên cứu báo cáo cơ quan có thẩm quyền.

Mục đích của quỹ này là có thể quỹ để hình thành quỹ nhà ở của Nhà nước để cho thuê giống như bài học, kinh nghiệm từ các nước quốc tế đều có nhà ở công cộng cho thuê.

Thứ hai là từ nguồn quỹ này hỗ trợ cấp bù lãi suất chênh lệch cho chủ đầu tư. Cuối cùng, từ nguồn hình thành quỹ này sẽ hỗ trợ địa phương có khó khăn cân đối ngân sách trong giải phóng mặt bằng để phát triển NOXH. Chúng tôi đang xây dựng nội dung cơ bản của quỹ này, trong thời gian tới, nếu thuận lợi, nghị quyết này sẽ được thông qua tại các kỳ họp sắp tới.

10:31 Nhiều chuyên gia cho rằng các gói vay hỗ trợ từ các ngân hàng thương mại có lãi suất chưa đủ hấp dẫn khiến việc giải ngân các gói vay ưu đãi có phần khó khăn. Do đó, mức lãi suất vay như thế nào để phù hợp với đa số người dân có thu nhập đủ điều kiện mua NOXH? Các gói hỗ trợ NOXH hiện nay ra sao? Ông có đề xuất nào để đẩy nhanh các gói vay này tiếp cận được đến đúng đối tượng?

TS. Cấn Văn Lực: Gói cho vay nhà ở xã hội thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội có lâu rồi. Tôi biết, ngân sách Nhà nước hàng năm cấp 2.000 đến 3.000 tỷ đồng cho ngân hàng cho các đối tượng vay. Đối tượng vay đương nhiên là đúng, cho vay, tối đa 20-25 năm, lãi suất tương đương cho vay hộ nghèo 6,6%/năm.

Tuy nhiên, trước đây lãi suất là 4,8%/năm, nhưng theo Nghị định 100 và Luật Nhà ở 2023, hiện mức lãi suất cho vay với đối tượng mua nhà ở xã hội đang là 6,6% theo mức lãi suất cho vay người nghèo. Có ý kiến cho rằng hơi cao và chúng ta cần rà soát cho vay người nghèo có phù hợp chưa?

Theo tôi, nguồn vốn này ít lắm, vì thế nên chúng ta phải tìm nguồn vốn của quốc gia mới có thể khơi thông được lâu dài. Ben cạnh đó, cần cấu trúc nguồn vốn thế nào để đúng, đủ đối tượng; cho vay chủ đầu tư hay người mua nhà, hay cho thuê sẽ hợp lý hơn. Quốc tế họ làm thế này. Quỹ nhà ở các nước họ cho vay đối với người mua nhà, còn một phần cho vay chủ đầu tư.

Tỷ lệ là 70%-30%, cho vay và thực hiện bảo lãnh với nhà đầu tư, người mua nhà. Nên chúng ta đặt ra vấn đề cho vay thuê hay mua các dự án nhà ở xã hội? Quan điểm tôi là linh hoạt, có thể cả hai, có những người thực sự muốn mua, chả nhẽ chúng ta lại cản trở không cho mua mà chỉ cho thuê thôi à?

Quan điểm của tôi đến thời điểm nào đó, chúng ta khuyến khích cho thuê nhiều hơn. Ý cuối cùng, nhiều người lo quỹ nhà ở hết tiền. Cách làm các nước tư bản là “lấy mỡ nó rán nó”. Quỹ này có nguồn thu của nó chứ không phải chỉ tiêu tiền, cơ chế thu, chi cũng cần làm rõ ràng.

Thu là chúng ta thu từ bảo lãnh người mua nhà, chủ đầu tư. Thứ 2 là họ cho vay mà, lãi suất thế nào là phù hợp, theo tôi bằng 70-80% lãi suất thị trường là ưu đãi rồi, ta cứ đưa ra quy định là lãi suất Quỹ này là từ 50% đến 70% là được rồi. Một số nước cho phép đầu tư sử dụng Quỹ nhà ở có sinh lời an toàn, có tôn chỉ, mục đích. Lấy mỡ nó, rán nó, quỹ tiêu tiền không là quỹ chết, tiền đâu cho đủ.

10:38 Một số dự án thay vì sử dụng 20% quỹ đất để làm NOXH, họ sẵn sàng nộp tiền để không phải thực hiện. Quan điểm của ông về quy chế nộp tiền thay vì dành 20% quỹ đất cho NOXH ra sao?

Chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh: Đây là một trong những nội dung rất quan trọng đã nêu trong quá trình xây dựng Luật Nhà ở 2023, dựa trên kiến nghị các địa phương, doanh nghiệp. Thời điểm đó, Bộ Xây dựng và Chính phủ thống nhất rất cao theo hướng lắng nghe ý kiến doanh nghiệp. Tôi cũng như các chuyên giá khác có kiến nghị chúng ta nên tách bạch hai sản phẩm NOXH và nhà ở thương mại.

Trước đây chúng ta lồng ghép vào một mục tiêu, với mục đích rất nhân văn đó là một dự án nhà ở thương mại đầu tư đồng bộ hạ tầng, nhà đầu tư sẽ kinh doanh tối đa 80% diện tích đất ở. Còn 20% diện tích đất ở, dành để phát triển NOXH. Tuy nhiên, quá trình triển khai thực hiện qua nhiều thời kỳ, chúng ta nhận thấy chính sách này rất vướng, khiến các Chủ đầu tư không mấy mặn mà.

Đặc biệt Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại hướng tới phân khúc chung cư cao cấp. Địa phương cũng thấy rằng, NOXH đó được miễn tiền đất nên mất đi một số nguồn thu. Trong quá trình làm luận, chúng ta trao thẩm quyền cho địa phương bố trí quỹ đất NOXH. Triết lý của Luật Nhà ở trong Chương đầu tiên về quỹ đất NOXH. Địa phương chủ động, bố trí ở trong nhà ở thương mại, miễn là bố trí đủ theo Chương trình kế hoạch phát triển nhà ở địa phương.

Gắn liền với tư duy triệt để phân cấp phân quyền cho cấp cơ sở. Nhưng quá trình khi chúng ta trình Quốc hội, hiện nay đang rất thiếu quỹ đất NOXH nên vẫn cần 2 chính sách. Một là, địa phương được chủ động. Hai là trong phương án nhà ở thương mại vẫn phải dành quỹ đất cho NOXH. Hai mục tiêu này, nhìn nhận trên sự đồng bộ của hệ thống luật chưa đồng bộ.

Đến Nghị định 100/2024, chúng ta vẫn quy định rằng 20% này là đất ở, nếu Chủ đầu tư không làm NOXH trong quỹ đất đó thì phải nộp tiền. Nhưng rất khó làm được giải pháp thay thế này. Khi chúng ta đã chấp nhận cho một dự án nhà ở thương mại, làm sao xác định được quỹ nào là NOXH để thu thêm? Thứ hai, quy định 180 ngày phải tính xong tiền đất, dựa trên thời điểm giá giao đất.

Sau đó Chủ đầu tư thi công, nhà nước lại thu thêm khoản nữa, theo thời giá thị trường bị đẩy lên rất cao. Do đó, nếu xem xét sửa luật, hoặc ban hành chính sách đặc thù chúng ta cần tính lại phương án này, triệt để trao cho địa phương. Ví dụ như Hà Nội, đã bố trí đất ở Gia Lâm, Đông Anh.. thì đừng bắt Chủ đầu tư các khu vực quân phải dành đất, để sau đó phải nộp tiền tại thời điểm đã hoàn thành hạ tầng, rất vướng mắc cho Chủ đầu tư. Quan điểm của chúng tôi nên tách bạch.

Nên tạo cơ chế để khuyến khích họ, để họ làm toàn bộ khu nhà ở thương mại một cách đẳng cấp, vai trò nhà nước đứng giữa hai mục tiêu phải giải quyết. Một là mục tiêu giải quyết nhà ở cho người giàu, hai là nhà ở cho người thu nhập thấp. Ví dụ như thu được 10 đồng từ nhà ở thương mại, sẽ trích ra 2-3 đồng để giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp, thông qua chi tiền GPMB, tạo ra mối quan hệ bền vững, không bị mâu thuẫn giữa các mục tiêu.

Tư duy về quy hoạch, tư duy về phát triển kinh tế xã hội của địa phương. Địa phương xác định khu đất đó phải để làm khu thương mại cao cấp, tạo ra động lực, tạo ra khu vực có vị trí địa điểm đẹp nhất địa phương. Vừa kích cầu về tiêu dùng, du lịch.

Ví dụ chủ trương CVD khu đẳng cấp quốc tế ở bán đảo Sơn Trà. Thế mà khu vực đó phải nhét 20% nhà ở xã hội cho đủ để tuân thủ Luật nhà ở thì mục tiêu quản lý không giải quyết được. Khi đó phải căn cứ địa phương, nên cho địa phương quyền điều chỉnh toàn bộ làm nhà ở thương mại dịch vụ. Còn phần trách nhiệm làm NOXH để khu vực khác. Do đó, theo tôi nên linh hoạt trao quyền cho địa phương.

11:2 Mục tiêu hoàn thành các dự án nhà ở xã hội trong thời gian tới?

Ông Chử Văn Hải: Giai đoạn 2021 – 2025, cả nước sẽ hoàn thành khoảng 428.000 căn nhà ở xã hội; giai đoạn 2026 – 2030 cần hoàn thành 634.000 căn nhà ở xã hội.Trong năm 2025, Chính phủ quyết tâm hoàn thành ít nhất 100.000 nghìn căn nhà ở xã hội.

Thủ tướng đã có công điện số 130/CĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc đôn đốc tập trung chỉ đạo, tháo gỡ kịp thời các khó khăn, vướng mắc để thúc đẩy triển khai các dự án nhà ở xã hội; Cùng đó là công điện 137, yêu cầu hoàn thành ít nhất 10.000 căn nhà ở xã hội.Để đảm bảo mục tiêu này, Thủ tướng yêu cầu các địa phương đối với các dự án đã khởi công trong năm 2025 phải quyết liệt đôn đốc hoàn thành trong năm 2025.

Theo báo cáo đăng ký của các địa phương giai đoạn 2021 – đến nay, trên địa bàn cả nước có 655 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô 593.428 căn, trong đó có: 103 dự án dự án hoàn thành với quy mô 66.755 căn. Do dó, các dự án chưa hoàn thành có tương đương khoảng 125.000 căn nhà ở xã hội.

Thủ tướng yêu cầu các địa phương phải quyết liệt đôn đốc tháo gỡ các vướng mắc, doanh nghiệp tập trung nguồn lực tập trung đẩy nhanh tiến độ, để năm 2025 hoàn thành các dự án khởi công trong giai đoạn 2021 – 2024.

11:3 Thời gian qua, một vấn đề được dư luận quan tâm đó là sau khi sáp nhập Bộ, ngành hay các địa phương sẽ ảnh hưởng ra sao đến quá trình phát triển nhà ở xã hội? Làm nhanh hơn hay chậm hơn?

Ông Lê Văn Bình, Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường: Thực tế, khi chưa sáp nhập, các chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội đã được các địa phương đăng ký với Chính phủ rồi.

Sau khi sáp nhập thì chỉ cần cộng lại các chỉ tiêu và cơ quan Bộ Xây dựng cần tham mưu cho Chính phủ để tăng thêm hoặc giảm các chỉ tiêu sao cho hợp lý. Theo tôi, các dự án nhà ở xã hội, chủ yếu đối tượng thụ hưởng, ở là những người làm công ăn lương và họ thường ở các trung tâm công nghiệp.

Việc sáp nhập địa phương hiện nay chỉ với chức năng thay đổi đơn vị hành chính và tác động chủ yếu đến công chức, viên chức Nhà nước. Đối tượng này, thì Nhà nước cũng có chính sách giao đất, nhà ở cho cán bộ, công chức khu hành chính mới rồi. Tôi nghĩ, đối tượng bị biến động của nhà ở xã hội do sáp nhập là không nhiều đâu.

11:4 Việc xác định quỹ đất là vô cùng quan trọng vì một số địa phương lo ngại nếu ồ ạt xây dựng NOXH có thể dẫn đến tình trạng “ế” người mua. Đây cũng là vấn đề cần lưu ý khi xác định mục tiêu xây NOXH để bán, cho thuê hay thuê mua. Chuyên gia hãy đánh giá có nên để số lượng căn hộ NOXH thuê và thuê mua nhiều hơn là số lượng bán hay không?

Nhà ở xã hội cho thuê mua hay bán là hợp lý. Theo tôi, còn căn cứ vào nhu cầu thị trường và bản thân doanh nghiệp. Chủ dự án trước khi làm dự án, họ còn có thăm dò thị trường xem có đủ khách hàng đối tượng hay không? Ở khía cạnh, cơ quan quản lý, người dân tôi muốn phát triển nhà ở xã hội cho thuê.

Đáng nói, xã hội hiện đại. việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động diễn ra hàng ngày, họ không nhất thiết sở hữu, họ chuyển công tác thì họ chuyển chỗ ở là chuyện bình thường.

Còn khó khăn là các chủ đầu tư dự án thì ai cũng muốn bỏ vốn ra, thu hồi vốn nhanh, quay vòng vốn bằng cách bán nhà để có tiền ngay sẽ tốt hơn là cho thuê. Chính vì vậy, ai cũng muốn bán tất tay.

Còn nếu chúng ta muốn có nhà ở xã hội cho thuê, thì chúng ta cần rất nhiều cơ chế để khuyến khích chủ đầu tư, để họ cân nhắc lựa chọn bán tất tay hay cho thuê và điều này cũng hợp lý bối cảnh hiện nay.

11:6 Quy hoạch các KCN có quy định dành quỹ đất cho nhà ở công nhân, nhưng thực tế triển khai ra sao? NOXH cho công nhân cần nhất những điểm gì? (trường học, tiện ích phù hợp)

Ông Chử Văn Hải: Theo Luật nhà ở 2023 đã xuất hiện thêm loại hình nhà ở lưu trú công nhân cho khu công nghiệp. Nhà lưu trú công nhân trong KCN chúng ta đang quy định là dành 20% đất dịch vụ trong khu công nghiệp. Ai là người tham gia làm việc này?

Luật nhà ở quy định rất rõ đó là doanh nghiệp đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, doanh nghiệp hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, sản xuất kinh doanh,... cũng đều có thể được giao làm chủ đầu tư. Đối với hình thức cho thuê lưu trú công nhân này là cho thuê lưu trú.

Liên quan đến đối tượng công nhân lao động trong khu công nghiệp, vừa rồi, Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ 1/8/2024 do đó việc phát triển nhà ở công nhân hiện nay mới đang ở trong giai đoạn thực hiện và chuẩn bị.

Do đó, giải pháp làm NOXH cho đối tượng công nhân, hiện nay trong đề xuất thí điểm, chúng tôi đã dự kiến để trình, báo cáo cơ quan có thẩm quyền, doanh nghiệp, hợp tác xã,... cho phép được thuê NOXH để cho công nhân của mình ở chứ không phải cho thuê lại.

Ở đây, chi phí liên quan đến thuê nhà ở cho công nhân đã có một số đề xuất là đưa vào chi phí sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Vấn đề này chúng tôi cũng đang nghiên cứu dự thảo nghị quyết nhà ở xã hội.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh: Có một số công nhân có thu nhập ổn định hơn, họ có thể có đủ tiền để mua nhà ở xã hội hoặc thương mại. Tuy nhiên, có một số công nhân thu nhập vẫn thấp thì phải đi thuê nhà ở xã hội bên ngoài.

Việc phát triển nhà ở giành cho công nhân, người thu nhập thấp thể hiện, trách nhiệm của doanh nghiệp với người lao động tạo sự gắn kết giữa công nhân và doanh nghiệp.Việc cho thuê lại nhà ở xã hội, về mặt chủ trương chính sách với nhà ở công nhân lưu trú khu công nghiệp, chủ yếu là tạo điều kiện trực tiếp cho khu công nghiệp. điều này rất mạch lạc trong việc phát triển nhà ở khu công nghiệp.

Ông Lê Văn Bình: Thứ nhất, hiện nay chúng ta đã tháo gỡ rất nhiều, khi chúng ta thông qua các quy định. Một là nhà ở công nhân không nhất thiết phải ở trong khu công nghiệp mà cách 1-2km, hoặc cả 5-7km. Cho nên chúng ta không băn khoản về chuyện đố nữa.

Thứ 2, cho phép doanh nghiệp hoạt động trong khu công nghiệp đó được mua, hoặc thuê và cho công nhân thuê lại. Trước đây chúng ta không cho làm như vậy, rất là thông thoáng.

Thứ 3, Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam hiện nay cũng là một Chủ đầu tư, trên cơ sở rút kinh nghiệm của Tổng liên đoàn đã thực hiện thí điểm ở Hà Nam. Tôi đã tư vấn Tổng liên đoàn nghiên cứu tự làm, hoặc thuê một chủ đầu tư có chuyên môn sâu để họ làm. Bởi việc xây dựng, quản lý cho thuê rất phức tạp và cần phải có nghề. Nếu trong pháp luật chưa có quy định, pháp luật chưa có khiến chủ đầu tư không được đề xuất thì chúng tôi truyền đạt.

Cuối cùng, nhiều người vẫn phân vân việc cho mua hay cho thuê, hay thuê mua? Nghĩa là người dân thuê lâu dài, sau đó mua lại, gọi là thuê mua. Tôi nghĩ rằng chúng ta nên linh hoạt trong 3 phương thức này, vì Luật Nhà ở không cấm.

Đương nhiên, còn phụ thuộc vào van của Chính phủ, của Bộ Xây dựng. Khi nào cảm thấy rằng một số nơi người ta có nhu cầu mua, ta nới van để người dân mua. Hoặc chỗ này người ta có nhu cầu thuê nhiều hơn bởi có khu công nghiệp, chúng ta nới van cho thuê. Quan điểm tôi cho rằng cởi mở chỗ đó, giao quyền này cho Chính phủ quyết định dựa trên cung cầu thực tiễn.

11:16 Thời gian qua, liên tiếp các dự án nhà ở xã hội được khởi công và ra mắt thị trường. Tuy nhiên, mỗi dự án được công bố với mức giá khác nhau và có xu hướng tăng dần lên chạm mốc 25 triệu đồng/m2. Trong khi đó, suất đầu tư được Bộ Xây dựng công bố với NOXH dưới 20 tầng chỉ từ 5,6 - 8,8 triệu đồng/m2. Vậy vì sao cùng ưu đãi nhưng giá bán nhà ở xã hội lại có chênh lệch?

Ông Chử Văn Hải, Trưởng phòng Phát triển và Quản lý nhà ở xã hội, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng: Giá bán nhà ở xã hội được quy định trong pháp luật, phương thức xác định giá bán, chi phí và lợi nhuận định mức sẵn có và cơ quan chuyên môn có trách nhiệm rà soát giá bán ra thị trường.

Luật quy định nhà ở xã hội là chung cư, theo quy chuẩn 04/2021, nhà ở xã hội so với thương mại chỉ khống chế về diện tích, để giảm giá bán, xác định nhà ở xã hội là nhà ở được Nhà nước ban hành hỗ trợ chi phí, giảm giá thành.

Nhưng nhà ở xã hội thì mọi tiêu chí về chất lượng, tiêu chuẩn phải đảm bảo cùng chung quy định quốc gia, không giảm. Cùng phải đảm bảo cùng hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng về văn hoá thể thao, kiểm soát chất lượng cũng giống như thương mại.

Đối với giá thành, giá nhà ở được xác định dựa trên chi phí đầu tư được tính toán theo chi phí đầu tư xây dựng, từ thiết kế, dự toán, sau này chi phí hợp pháp, hợp lệ, thì sẽ ra giá bán ra thị trường. Chính vì thế, chúng ta có thể lý giải được tại sao giá nhà ở xã hội có chênh lệch nhau và có xu hướng tăng.

Theo tôi, dựa trên chi phí đầu tư thực tế, thiết kế khác nhau, thiết kế thấp tầng và cao tầng có chi hí khác nhau, thiết kế mẫu và lắp ghép cũng có mức giá khác. Trước đây, nhà ở xã hội giá bán dưới 20 triệu đồng/m2, nhưng nay tăng thì do liên quan dự toán, giá nhân công, chi hí vật liệu đầu vào tăng lên thì giá nhà bán sẽ tăng.

11:18 Cơ sở nào để hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội?

Ông Chử Văn Hải: Ngay từ đầu tôi đã điểm qua đề án xây dựng nhà ở xã hội. Hiện nay, số lượng căn hộ trên địa bàn đang triển khai có quy mô gần 600.000 căn nhà ở xã hội. Về các dự án đã triển khai, chấp thuận chủ trương đã có rồi, tiếp theo là tổ chức thực hiện ra sao?

Hiện nay, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có hội nghị trực tuyến toàn quốc về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Cùng với đó là trình tự thủ tục chính sách nhà ở xã hội. Nguồn lực đầu tư xây dựng nhà ở xã hộ có sự tham gia hỗ trợ của nhà nước và đã có chủ trương thành lập quỹ phát triển nhà ở đây là một nguồn lực.

Tiếp đó là quyết tâm chính trị tại thông báo số 20 của thủ tương chính phủ đã yêu cầu thành lập các Ban chỉ đạo về xây dựng nhà ở xã hội. Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ rất quyết liệt. Từ đó, ta có cơ sở để đạt mục tiêu hoàn thành 1 triệu căn hộ xã hội vào năm 2030.

Thực tiễn, một số địa phương đã hoàn thành vượt chủ tiêu trong năm 2025 như đã đăng ký. Cụ thể là TP.Hải Phòng đã hoàn thành chỉ tiêu.

Chúng tôi thấy với sự quan tâm quyết liệt chỉ đạo của cấp uỷ đặc biệt những người đứng đầu địa phương về trình tự thể chế chính sách thu hút các chủ đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội thì chúng ta tin sẽ hoàn thành mục tiêu.

11:34 Làm sao để đưa chính sách nhà ở xã hội trở về đúng bản chất: Là chính sách nhân văn? Với hành lang pháp lý hoàn thiện, cùng sự chỉ đạo quyết liệt từ Chính phủ thì Đề án 1 triệu NOXH liệu có thực hiện đúng thời hạn hay không?

Ông Lê Văn Bình: Theo tôi, đã đặt ra mục tiêu phấn đấu với quyết tâm chính trị, các tỉnh đã hứa với Thủ tướng, nhận chỉ tiêu rồi thì quan trọng là quá trình thực hiện, quyết tâm thực hiện mục tiêu. Đặc biệt, đừng nghĩ phát triển NOXH là của một doanh nghiệp hay của một cơ quan xây dựng mà của cả tổng thể hệ thống chính trị, trách nhiệm của toàn xã hội.

Chúng ta giải quyết NOXH không chỉ cho một số đối tượng mà cả xã hội cũng được hưởng lợi từ việc phát triển NOXH. Về mặt chính sách, luật đất đai, luật nhà ở đã thông thoáng rồi, có nhiều cơ chế quy hoạch, quỹ đất rồi cơ chế về lãi suất, về lợi nhuận nhà đầu tư, cơ chế thoải mái cho nhà đầu tư lựa chọn phát triển để bán, để cho thuê,... Tất cả đã được luật pháp đã đầy đủ kiện toàn rồi.

Sắp tới, Chính phủ sẽ trình Quốc hội nghị quyết cơ chế đặc thù ở trong phát triển NOXH. Trong đó, giải quyết nhanh gọn vấn đề lựa chọn nhà đầu tư. Nếu như đang nói thủ tục lựa chọn nhà đầu tư theo thủ tục đấu thầu. Cái này luật đất đai không quy định. Luật đất đai quy định: NOXH được giao đất không đấu giá quyền sử dụng đất. Nhưng Luật Nhà ở quy định, trong trường hợp có 2 chủ đầu tư quan tâm trở lên thì phải đấu thầu. Đấu thầu chắc chắn rất lâu.

Theo đó, trong thời gian tới, rất là nhanh thôi, gần như là không phải làm thủ tục đấu thầu. Bây giờ vấn đề là quyết tâm chính trị của các tỉnh, sự chỉ đạo quyết liệt của các địa phương từ công tác quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư đến giải quyết vấn đề quỹ đất. Cũng phải công tác ngoài, chúng ta phải lựa chọn địa điểm xây dựng, thăm dò thị trường có thể bán được nhanh, hấp dẫn nhà đầu tư thì người ta sẽ vào nhanh....

Với câu hỏi có hoàn thành hay không rất khó trả lời. Mục tiêu phấn đấu ta phải không bàn lùi, quyết tâm hoàn thành, thậm chí vượt mức đề ra. Đừng để tình trạng xảy ra la nơi có nhà bán thì ko có người mua, nơi thì không có nhà bán để mua. Tôi nghĩ công tác thăm dò thị trường, quy hoạch của địa phương rất quan trọng.

TS Cấn Văn Lực: Vấn đề của chúng ta hiện không phải số lượng mà là chất lượng, và sát với nhu cầu. Thứ nhất, chúng ta có khống chế giá trần đối với NOXH hay không? Mặc dù chúng ta đã đưa ra định mức 10%, thế nhưng cực kỳ khó để xác định khi nào doanh nghiệp vượt định mức 10%. Công thức, cách làm có vẻ chưa hiệu quả.

Vậy tôi nghĩ sáng phương án khác, có thể khống chế giá trần, nhưng không phải vô tội vạ. Tôi cho rằng đây chính sách rất mạnh mẽ, quan trọng. Trong nước cũng có một mức giá trần.

Thứ 2, về quy chuẩn NOXH, chúng ta ban hành quy chuẩn 2021, nhưng tôi cho rằng đến nay không phải không bị lạc hậu sau 4 năm thực hiện và cần có thêm quy chế mới ban hành. Đặc biệt, trong luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở 2023 vừa qua đã bổ sung một số tiêu chí về xanh hoá đối với bất động sản, vậy chúng ta phải cập nhật tiêu chuẩn đó. Một điều nữa tôi rất mong muốn, chúng ta phải có hệ sinh thái đối với NOXH, có nhà ở, có trường học, bệnh viện, giao thông đi lại, có điện, có nước..

Thứ 3, dứt khoát phải tập trung sâu vào câu chuyện thủ tục hành chính hiện nay vẫn hết sức phức tạp. Chúng ta phải làm triệt để, và làm với NOXH có được không? Ý cuối cùng tôi rất băn khoăn, là quan hệ cung cầu, nếu làm không khéo sẽ khiến nơi thừa, nơi thiếu. Nên lâu nay tôi vẫn kiến nghị các địa phương phải nắm.

Xem nhu cầu về NOXH là bao nhiêu, trong giai đoạn 3 năm tới, 5 năm tới, dựa trên thực tế khu công nghiệp, doanh nghiệp, dân cư có nhu cầu như thế nào. Từ đó, sẽ đề xuất sát tình hình với Chính phủ, với Bộ Xây dựng về số lượng NOXH đăng ký. Có thể đâu đó Bộ Xây dựng đã khảo sát, nhưng thời gian vừa rồi do tính cấp bách nên chưa chắc các địa phương có báo cáo sát tình hình.

Trong khi thời gian vừa qua, có sự thay đổi rất nhiều trong các khu công nghiệp, các địa phương sẽ phải khảo sát lại. Những ciệc này rất cụ thể, phải làm. Riêng với con số 1 triệu NOXH, chúng ta cũng không nên quá chú trọng vào số lượng mà nên coi đó là mục tiêu. Nếu chúng ta giải quyết được những vấn đề đã nêu tại Hội thảo này, việc đạt được con số đó hoàn toàn khả thi.

11:38 Ông Nguyên Thanh Sơn - Phó Tổng Biên tập báo NTNN/Dân Việt trân trọng cảm ơn quý vị khách mời, diễn giả đã có những ý kiến sâu sát, quý báu, đóng góp tiếng nói, góp ý kiến nhằm đưa ra các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các dự án nhà ở xã hội. Toàn bộ những ý kiến, đóng góp của các quý vị, chúng tôi sẽ tổng hợp để gứi tới các cơ quan quản lý nhà nước để cùng tháo gỡ khó khăn cho các dự án nhà ở xã hội.