Bạn đọc Hoàng Quang (Hoàng Mai, Hà Nội) hỏi:

Bác tôi được cấp giấy phép xây dựng nhà 3 tầng, nhưng thực tế bác đã xây 4 tầng. Khi hoàn thành, bác tôi nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ nhưng bị cơ quan chức năng từ chối vì công trình xây dựng sai giấy phép. Xin hỏi, trường hợp của bác tôi có được cấp sổ đỏ hay không?

Trả lời:

Căn cứ cấp sổ đỏ

Luật sư Nguyễn Bá Huy- Giám đốc Công ty Luật TNHH Tín Hải cho biết, theo khoản 1 Điều 148 Luật Đất đai 2024 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là nhà ở như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân sở hữu nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có một trong các loại giấy tờ sau đây:

Giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61-CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;

Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991;

Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991;

Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trường hợp giao dịch trước ngày 01 tháng 7 năm 2006;

Bản án hoặc quyết định của Tòa án hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật mà có xác định quyền sở hữu nhà ở;

Một trong những giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác và đang không có tranh chấp;

Theo đó, giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn được xác định là một trong các loại giấy tờ có thể làm căn cứ để cấp sổ đỏ cho nhà ở.

Xây nhà ở sai giấy phép xây dựng đã cấp có được cấp sổ đỏ không?

Theo quy định tại điểm b khoản 9 Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP đã nêu rõ, nếu có giấy tờ nhưng hiện trạng nhà ở có thay đổi so với giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn và thuộc khu vực phải xin phép xây dựng thì phải nộp thêm giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện về việc đủ điều kiện tồn tại công trình xây dựng đó theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Bởi vậy, nếu xây nhà không đúng giấy phép xây dựng đã cấp thì phải nộp thêm giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện về việc đủ điều kiện tồn tại công trình xây dựng đó theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Bạn đọc lưu ý nếu nhà ở thuộc trường hợp buộc phá dỡ do hành vi xây dựng nhà ở không đúng giấy phép xây dựng thì sẽ không được cấp sổ đỏ.

Mức phạt đối với người dân xây dựng nhà ở sai giấy phép xây dựng đã cấp

Việc xây nhà không đúng giấy phép xây dựng mà không thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép có thể bị xử phạt nặng tùy vào loại công trình và mức độ vi phạm. Theo khoản 3 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ/CP quy định về mức xử phạt như sau:

Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

Phạt tiền từ 25.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;

Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng. Đồng thời, buộc điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định.

Người dân lưu ý trường hợp xây dựng nhà ở không đúng giấy phép xây dựng được cấp nhưng không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng 2014 thì không bị coi là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp. Mức phạt trên áp dụng đối với tổ chức vi phạm, nếu cá nhân vi phạm mức phạt chỉ bằng 1/2 so với tổ chức.

×