Không dễ giải quyết thanh khoản bằng chiết khấu

Cuối năm ngoái, thanh khoản của thị trường bất động sản kẹt cứng sau nhiều tháng duy trì mức thấp. Doanh nghiệp địa ốc đã gấp rút thực hiện nhiều giải pháp cấp bách, như tăng mạnh chiết khấu bán hàng với mong muốn thu về tiền mặt nhanh, thanh toán các chi phí và đặc biệt là nợ đến hạn.

Tưởng chừng như động thái đó sẽ mở đầu cho tiến trình hạ giá của các sản phẩm bất động sản, nhưng không, nhiều doanh nghiệp không hạ giá bán mà thực hiện chính sách ưu đãi bán hàng, một giải pháp kỹ thuật được kỳ vọng là sẽ giúp giải quyết tình thế cấp bách của dòng tiền.

Cụ thể, hồi tháng 12/2022, Tập đoàn Novaland đã áp dụng chiết khấu 40-50% trên giá trị sản phẩm dành cho người mua nhà thanh toán bằng tiền mặt 100%. Tiếp sau đó, nhiều công ty như Hưng Thịnh, Đất Xanh, An Gia… cũng áp dụng chính sách bán hàng ưu đãi từ chiết khấu đến cam kết lợi nhuận cao cho nhà đầu tư. 

Tuy nhiên, các giải pháp này gần như không mang đến hiệu quả khi thanh khoản vẫn chưa được cải thiện.

Nhiều khách hàng nhận định, với chính sách này, về bản chất, giá trị tuyệt đối của sản phẩm không giảm, người mua chỉ nhận chiết khấu cho một sản phẩm giá cao. Không những vậy, để hưởng mức chiết khấu này, người mua phải chi nhiều tiền hơn cho một lần thanh toán, nên không tối ưu hiệu quả đầu tư.

Chị Hà Thu (thành phố Thủ Đức), một người được giới thiệu về suất mua dự án có chiết khấu 50% tại Đồng Nai, cho rằng để nhận 50% mức chiết khấu thì phải thanh toán gần như toàn bộ căn hộ. Ưu đãi này không có nhiều ý nghĩa trong bối cảnh hiện nay, thời điểm mà hầu hết nhà đầu tư không muốn đọng vốn tại những dự án có mức giá cao, và thậm chí là rủi ro về thanh khoản. Thêm vào đó, với mặt bằng lãi suất đang cao như hiện nay, thì vẫn chưa phải là thời điểm hợp lý để đầu tư như thế này.

“Khi mua bất động sản dự án, dù để ở hay đầu tư, khách hàng luôn dựa vào khoản hỗ trợ từ các khoản vay ngân hàng và thanh toán theo tiến độ để hạn chế rủi ro. Hiện nay, nếu có tiền nhàn rỗi, nhiều người cũng chỉ quan sát chờ đến khi thị trường ổn định, và các doanh nghiệp giải quyết được các vấn đề tài chính tồn đọng, thì mới tham gia”, chị Thu chia sẻ.

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc cắt giảm chi phí, tinh giảm bộ máy, chiết khấu sản phẩm có thể giúp doanh nghiệp hướng đến một tập khách hàng có tài chính nhàn rỗi, nhằm giải quyết vấn đề dòng tiền trước mắt. Tuy nhiên, đây là trạng thái lý tưởng được doanh nghiệp kỳ vọng còn để đạt hiệu quả trên thực tế thì vẫn phải phụ thuộc vào yếu tố cung – cầu.

Hiện nay, thanh khoản thị trường bất động sản giảm mạnh sau hàng loạt biện pháp kiểm soát tín dụng với bất động sản. Nhiều khách hàng đã thanh toán 15-30% giá trị hợp đồng đang muốn chuyển nhượng nhanh, bởi mặt bằng lãi suất đã lên cao. Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản vẫn đang căng mình với bài toán dòng tiền và trông chờ sự hỗ trợ từ chính sách.

Vì sao khó cơ cấu lại giá?

Thống kê mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), cho thấy thị trường có khoảng 100.000 sản phẩm nằm ở nhóm thanh khoản yếu, đa phần thuộc phân khúc cao cấp. Số sản phẩm tồn kho này tương đương giai đoạn 2011-2013 và đều khó hấp thụ vào thị trường, do giá quá cao, không phù hợp nhu cầu của đại đa số người dân.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARs, nếu 100.000 sản phẩm này là những căn hộ có giá trên dưới 2 tỷ đồng mỗi căn, thay vì 6-7 tỷ đồng mỗi căn, thì phù hợp để những người có nhu cầu thực xuống tiền. Do đó, rất cần chính sách để các chủ đầu tư cân đối và đưa ra được những sản phẩm có giá phù hợp.

Nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cũng cho rằng, các chủ đầu tư nên cân nhắc đến các giải pháp như giảm giá bán, chấp nhận bán cắt lỗ hoặc bán bớt tài sản để trả nợ. Đây cũng là thông điệp mà cả Chính phủ lẫn Ngân hàng Nhà nước gửi đến doanh nghiệp trong các hội nghị về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản thời gian qua.

Việc doanh nghiệp vẫn giữ mặt bằng giá ở mức cao có thể sẽ tiếp tục gây khó khăn cho cơ cấu sản phẩm trên thị trường. Điều này khiến cho tình trạng lệch pha cung cầu còn kéo dài, và chính sách xây dựng sản phẩm nhà ở cho người thu nhập thấp cũng phần nào chịu ảnh hưởng.

Chia sẻ góc nhìn tại Tọa đàm “Điểm sáng đầu tư 2023” mới đây, ông Đào Phúc Tường, Giám đốc Quỹ đầu tư Vietnam Alpha Fund, cho rằng có ba “lý do tế nhị” khiến doanh nghiệp địa ốc không giảm giá bất động sản để tăng nguồn thu và trả bớt nợ đến hạn.

Thứ nhất, đa phần các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam đều có những “nhà đầu tư ruột”. Đây là những nhà đầu tư mua bất động sản trực tiếp từ chủ đầu tư, tạm gọi là nhà đầu tư F0. Khi giảm giá, những nhà đầu tư ruột này là khách hàng đầu tiên bị ảnh hưởng lợi nhuận, khiến chủ đầu tư phải cân nhắc.

“Điểm tế nhị” thứ hai liên quan đến tài sản bảo đảm. 70% giá trị tài sản bảo đảm của ngân hàng là bất động sản, cho nên việc giảm giá bán sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản bảo đảm của các công ty bất động sản ở ngân hàng. Khi giá trị tài sản bảo đảm giảm, ngân hàng sẽ yêu cầu các doanh nghiệp bổ sung nhưng vào thời điểm này, đây là yêu cầu cực kỳ khó đáp ứng.

Thứ ba là tính pháp lý của bất động sản. Rất nhiều dự án bất động sản có vấn đề pháp lý, cho nên dù có giảm giá thì doanh nghiệp vẫn không bán được trong môi trường kinh doanh hiện tại.

“Đó là ba nhóm lý do chủ đạo liên quan, ảnh hưởng đến quyết định giảm giá bán ở thị trường sơ cấp, bên cạnh đó còn có các lý do khác như giá vốn tăng. Về mặt logic, khi chúng ta cần dòng tiền thì phải giảm giá để sống đã, nhưng lại có những yếu tố tế nhị nằm ở giữa mà các công ty thực sự phải cân nhắc trước khi quyết định giảm giá”, ông Tường nói.

Trong khi đó, tại một diễn đàn đầu tư mới đây, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận cho thuê thương mại Savills, cho rằng chi phí đấu giá đất, chi phí đầu vào tăng và chi phí vốn cũng tăng do pháp lý kéo dài trong thời gian qua, đã khiến doanh nghiệp chưa thể cơ cấu lại giá bán.

Theo bà, thời gian từ bước chấp thuận chủ trương đầu tư cho đến khi có giấy phép xây dựng có thể mất hai năm, thậm chí là ba năm. Như vậy, vốn vẫn đổ vào cho dự án trong thời gian đó nhưng chủ đầu tư không có nguồn thu, nên chỉ còn duy nhất một kênh để có thể thu hồi được chi phí, đó là tăng giá bán. Điều này kéo giá bán của các căn hộ và nhà ở liền kề gia tăng, và dẫn đến tình trạng có những dự án bán rất chậm nhưng không có dấu hiệu giảm giá bán.

“Các dự án nhà ở một khi bán là bán hết là chủ đầu tư sẽ không còn lại gì nữa. Vậy thì tại sao phải giảm giá khi đây là nguồn thu cuối cùng đối với một dự án triển khai? Nếu không thể bán, nhiều chủ đầu tư sẵn sàng ôm hàng, chờ đến khi thị trường hồi phục, chứ không giảm giá”, bà Minh nhận định.

Theo Thời báo kinh tế Sài Gòn