Từng được kỳ vọng là “mũi tiêm hồi sức” cho thị trường bất động sản, nhà ở xã hội trong nhiều năm lại rơi vào tình trạng thiếu cung, khó tiếp cận. Nguyên nhân chủ yếu nằm ở chuỗi chính sách đứt gãy, với 4 nhóm khó khăn chính: Thiếu quỹ đất sạch, thủ tục kéo dài, ưu đãi không đủ hấp dẫn và tín dụng thiếu thực chất.

Nhiều chuyên gia cho rằng, Nghị quyết nhà ở xã hội được Quốc hội thông qua mới đây đã phần nào tháo gỡ các rào cản trên.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, về cơ chế chính sách, đến nay đã tương đối hoàn chỉnh. Vấn đề còn lại là khâu thực thi ở cấp địa phương, nơi đang “níu chân” nhiều dự án.

"Ngôi sao hy vọng" của Nghị quyết nhà ở xã hội gọi tên Quỹ nhà ở quốc gia

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, điểm đột phá nhất trong nghị quyết lần này là việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, gồm một quỹ cấp Trung ương và một quỹ do các địa phương lập và quản lý.

Trước đây, dự thảo Nghị quyết nhà ở xã hội có đề cập đến việc hỗ trợ cả nhà ở thương mại giá thấp. Nhưng theo nghị quyết được thông qua, quỹ chỉ phục vụ cho việc đầu tư, xây dựng và tạo lập nhà ở xã hội để cho thuê. Việc “khoanh vùng” mục đích như vậy khiến nhiều chuyên gia kỳ vọng đây sẽ là cú hích cần thiết cho thị trường.

Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết: Nếu Quỹ nhà ở quốc gia chỉ đóng vai trò là công cụ tài chính, sẽ dễ bị trùng lặp với các chính sách hỗ trợ hiện hành theo Luật Nhà ở. "Một nguyên tắc trong sử dụng ngân sách là không được trùng lặp nhiệm vụ chi", bà nhấn mạnh.

Một trong những điểm nghẽn nổi bật hiện nay là gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (nay nâng lên 145.000 tỷ đồng), nhưng tỷ lệ giải ngân rất thấp. Dù có lãi suất riêng, cả người dân và chủ đầu tư vẫn chưa mặn mà.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia kinh tế phân tích, với lãi suất ưu đãi 4,7%/năm, khoản vay 1 tỷ đồng trong 20 năm sẽ khiến người vay trả khoảng 6,4 triệu đồng/tháng. Với người thu nhập 12 - 15 triệu đồng/tháng, đây là gánh nặng lớn. Ông Hiếu cho rằng, không thể kỳ vọng ngân hàng chịu “thiệt” nên cần cơ chế tái cấp vốn từ Chính phủ hoặc NHNN để ngân hàng có thể cho vay và vẫn có lợi nhuận.

Một đề xuất được ông Hiếu đưa ra là kéo dài thời hạn vay từ 20 lên 30 năm để giảm áp lực trả nợ hàng tháng. Đồng thời, ông Hiếu cũng kiến nghị NHNN nên áp dụng cơ chế chấm điểm tín dụng với người vay: Ai có điểm cao sẽ được ưu đãi hơn, người điểm thấp phải chịu biên độ cao hơn.

Nhà ở xã hội nội đô ước tính khả thi từ 35 triệu đồng/m2

Ngoài điểm nhấn từ Quỹ nhà ở quốc gia, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) còn cho rằng, Nghị quyết đã góp phần thúc đẩy sức hấp dẫn chủ đầu tư vào phân khúc này hơn khi đổi mới cơ chế xác định giá bán, giá thuê mua theo hướng linh hoạt, chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm.

Căn cứ các phương pháp xác định giá và lợi nhuận định mức do pháp luật nhà ở quy định (lợi nhuận tối đa 10% đối với nhà ở xã hội để bán, 15% đối với cho thuê mua), chủ đầu tư tự xây dựng giá bán/giá thuê mua cho sản phẩm.

Chia sẻ về giá bất động sản, ông Đính cho biết, giá bất động sản nước ta cấu thành từ các yếu tố chính bao gồm: Chi phí đất đai (giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất) chiếm khoảng 25 - 50% tổng chi phí, tùy vị trí. Chi phí thủ tục đầu tư chiếm khoảng 5 - 10% tổng chi phí, có thể lên tới 15% nếu thủ tục kéo dài.

Chi phí vốn chiếm khoảng 5 - 10% tổng chi phí. Ngoài ra còn bao gồm chi phí xây dựng (thiết bị, máy móc), hiện nay chi phí này đang bị đẩy lên cao do vật giá leo thang và chi phí thuê lao động tăng.

Với cơ cấu như vậy, giá nhà thương mại tại Hà Nội dao động từ 50 - 70 triệu đồng/m2 ở trung tâm, 35 - 40 triệu đồng ở vùng ven, và 30 - 40 triệu đồng ở các huyện.

Trong khi đó, nếu được miễn tiền sử dụng đất và rút ngắn thủ tục, nhà ở xã hội có thể đạt mức giá 35 triệu đồng/m2 ở trung tâm, 25 - 30 triệu đồng ở quận ven, và khoảng 20 triệu đồng/m2 ở ngoại thành.

Ngoài 2 điểm mới nổi bật như "ngôi sao hy vọng" cho phân khúc nhà ở xã hội thì Nghị định này còn mang nhiều nét nổi bật khác như: Giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không qua đấu thầu, rút gọn thời gian làm thủ tục gần 300 ngày.

Đơn giản hoá lập thủ tục quy hoạch; đơn giản hoá thủ tục đầu tư xây dựng; Điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội; Mở rộng đối tượng thụ hưởng; nới lỏng bố trí quỹ đất trong dự án thương mại và "truy thu" tiền sử dụng đất dự án nhà ở xã hội.

Dù đánh giá cao các đột phá trong chính sách, giới chuyên gia cũng lưu ý khoảng cách giữa văn bản pháp luật và triển khai thực tế còn rất lớn. Sự phối hợp thiếu đồng bộ giữa các bộ, ngành và địa phương là điểm nghẽn phổ biến trong suốt quá trình phát triển phân khúc này nhiều năm qua.

Câu hỏi cốt lõi lúc này không còn là "có chính sách chưa?" mà là "chính sách có đến được công trường không?".

×