Cách đây gần một năm, khi thông tin 5 huyện ngoại thành TP.HCM lên quận và thành phố, giá đất nền nơi đây nhanh chóng tăng 50 - 70%, việc mua bán diễn ra tấp nập. Tuy nhiên, hiện nay, tình trạng “chết trên đống tài sản” đang hiện hữu với nhiều nhà đầu tư đất vùng ven sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc có dòng vốn mỏng.

Áp lực tín dụng, nhà đầu tư nhịn đau "cắt lỗ"

Cần ra gấp lô đất gần 200m² thuộc khu dân cư Phạm Văn Hai, ông Hoàng Văn Linh (48 tuổi) cho biết, quyết định thoát hàng của ông đến từ nguyên do là không gánh nổi áp lực tín dụng. "Mua vàng thì lỗ, mua thổ thì lời. Câu nói này chỉ đúng khi mình trường vốn, chứ còn vay ngân hàng để mua thì chỉ có lỗ nặng", ông Linh nói.

Theo ông Linh, lô đất trên được ông mua từ cuối năm 2019 với mức giá hơn 5 tỷ đồng. Giờ ông vẫn rao bán chỉ ở mức 5,5 tỷ đồng.

"Năm ngoái khi thông tin Bình Chánh lên huyện, có người trả giá lên tới gần 7 tỷ đồng nhưng tôi không bán, giờ muốn bán mà rao mãi chẳng thấy ai mua", ông Linh nói và cho biết, nếu có người mua thiện chí thanh toán nhanh thì ông chấp nhận sang nhượng mức xê dịch khoảng 5,3-5,4 tỷ đồng (tương đương 25 -27 triệu/m²), giảm gần 30% so với thời điểm này năm ngoái.

Được biết, thời điểm tháng 2 - tháng 3 năm ngoái, đất ở quanh khu vực khu dân cư Phạm Văn Hai (Bình Chánh) được môi giới chào bán lên tới 35 - 37 triệu đồng/m², có những vị trí đẹp và rộng được chào bán tới 40 - 41 triệu đồng/m².

Theo tìm hiểu của Dân Việt, không chỉ đất nền mà phân khúc đất nông nghiệp, đất nền dự án xây nhà liền thổ tại huyện Bình Chánh cũng có chiều hướng giảm giá.

Anh Huỳnh Anh (quận Bình Tân), một môi giới lâu năm chuyên săn sản phẩm đất nền ở khu vực giáp ranh Bình Tân và Bình Chánh chia sẻ, thực tế thông tin Bình Chánh hoãn lên quận hiện tại chưa tác động nhiều đến tâm lý người mua.

"Thực tế, việc đất nền giảm giá thời gian gần đây là do ảnh hưởng từ tình hình chung của thị trường. Không riêng gì Bình Chánh, hầu hết các quận/huyện ven TP.HCM như Cần Giờ, Hóc Môn, Củ Chi... đều chứng kiến thực trạng này", anh Huỳnh Anh chia sẻ.

Theo môi giới này, một khi tín dụng gặp khó, nhà đầu tư vay tín dụng để mua đất nền càng gặp khó hơn về trả lãi. Thêm vào đó, thông tin Bình Chánh hoãn lên quận khiến niềm tin của nhà đầu tư suy giảm thì giá bán cũng phải điều chỉnh theo.

Hiện tại, giá bán đất nền dự án giảm đến 21% so với tháng 12/2021. Riêng mặt bằng giá đất nền hộ lẻ ghi nhận mức giảm lên đến 25% so với cùng kỳ năm 2021. Thanh khoản thị trường giảm mạnh, chỉ bằng khoảng 25 - 30% so với đầu năm 2022.

"Giá đất nền sụt giảm là do UBND TP.HCM chủ trương không vội đề xuất đưa 5 huyện lên quận hoặc thành phố khi chưa đủ tiêu chuẩn. Về dài hạn, chủ trương này giúp cho thị trường phát triển ổn định hơn, minh bạch hơn, tránh trường hợp "sốt" đất ảo cục bộ", ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc DKRA Group đánh giá.

Dữ liệu của Batdongsan.con.vn vừa công bố cũng cho thấy, thị trường bất động sản bán đầu năm 2023 chưa có nhiều dấu hiệu khởi sắc. Lượt tìm mua (đại diện cho nhu cầu) và lượng tin đăng (phần nào phản ánh nguồn cung) của nhiều loại hình bất động sản từ nhà riêng, nhà mặt phố cho đến đất nền, đất dự án đều ghi nhận mức giảm đáng kể.

Trong đó, đất nền và đất dự án có mức giảm sâu nhất, cụ thể, trong tháng 1/2023, lượng tìm kiếm đất giảm từ 56% đến 66%, số tin đăng giảm từ 66% đến 76% so với tháng 1/2022.

Thị trường bất động sản cần "ngòi nổ" để đảo chiều

Theo các chuyên gia bất động sản, có nhiều nguyên nhân dẫn đến thị trường đất nền sụt giảm. Đầu tiên là sự tăng cường kiểm soát tín dụng vào BĐS khiến các DN gặp khó trong việc tiếp cận nguồn vốn từ trái phiếu và vay ngân hàng, dẫn đến nguồn cung giảm. Trong khi đó, phía nhà đầu tư cá nhân cũng khó tiếp cận vốn vay ngân hàng dẫn đến sức cầu của thị trường giảm.

Lãi suất cho vay bất động sản hiện nay dao động từ 11 - 15%/năm. Với mức lãi suất này, nhiều nhà đầu tư thận trọng hơn trong quyết định dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư.

Trong khi đó, những nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính chịu áp lực lãi vay ngày càng lớn khi lãi suất tăng mạnh, khiến nhà đầu tư phải chấp nhận giảm giá, cắt lỗ hoặc giảm một phần lợi nhuận để có thể bán BĐS ra thị trường để giảm áp lực tài chính cá nhân.

Dù nhiều nhà đầu tư muốn thoát hàng nhanh, nhưng bên phía mua lại cũng thận trọng trong việc ra quyết định đầu tư trong giai đoạn này. Thậm chí có tâm lý chờ giá giảm thêm nữa mới mua vào. Đây là lý do chính khiến mặt bằng giá giảm mạnh thời gian vừa qua, nhưng thanh khoản lại rất thấp.

Đánh giá về tình trạng thị trường bất động sản hiện tại, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng thị trường hiện tại tương tự như thời điểm khó khăn năm 2013 và cần "ngòi nổ" để giúp thị trường đảo chiều.

Theo ông Quốc Anh, vào năm 2013, khi ngành bất động sản khủng hoảng, giao dịch đình trệ, Chính phủ đã thông qua Luật đất đai sửa đổi, đồng thời ban hành gói kích thích 30.000 tỷ đồng với lãi suất 5-6%/năm dành cho phân khúc nhà ở xã hội.

" Những chính sách này đã giúp tạo lại thói quen giao dịch trên thị trường", ông Quốc Anh nói.

Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cũng nhấn mạnh: "Hiện tại, thị trường cũng cần chính sách cụ thể, tác động trực tiếp vào người mua, bán bất động sản, ví dụ như gói hỗ trợ 70.000 đến 100.000 tỷ đồng, tăng trưởng tín dụng duy trì ở mức 15-16% hoặc cao hơn".

Ông cũng nhắc đến bài học từ Trung Quốc, sau thời gian thị trường địa ốc trầm lắng kéo dài, mặc dù Chính phủ Trung Quốc đưa ra chính sách 16+ hay gói hỗ trợ 5 tỷ USD nhưng rất khó để kích thích thị trường khi người dân đã có tâm lý và thói quen e ngại giao dịch bất động sản.

×