Luật Đất đai cần định danh cho bất động sản nghỉ dưỡng

Dọc dải đất hình chữ S, hầu hết các tỉnh có biển đều có các sản phẩm bất động sản nằm trên đất thương mại (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, căn hộ liền kề du lịch, nhà phố du lịch). Đầu tư nhiều tiền vào các dự án này, các doanh nghiệp bất động sản đều kỳ vọng bán được cho nhà đầu tư, người thích đến nơi du lịch nhưng vẫn là nhà mình… Thực tế, hàng loạt dự án xuống cấp nghiêm trọng do không thể khai thác hết, chưa bán được cho ai và không đưa vào sử dụng được vì nhu cầu khách chưa cao đến mức sử dụng hết các biệt thự du lịch… Thế nhưng, trong vài năm qua, các sản phẩm bất động sản vẫn mọc lên ở các khu du lịch, bất chấp khung pháp lý chưa có và luật pháp (trong đó có Luật Đất đai) chưa định danh loại hình sản phẩm bất động sản này, dẫn đến tính trạng đóng băng giao dịch, vốn bị chôn ở các dự án này.

Theo tính toán và thống kê của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, nguồn vốn khoảng 30 tỷ USD nằm ở các sản phẩm bất động sản trên đất thương mại dịch vụ (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch) đang bị đóng băng. Nguyên nhân được các chuyên gia chỉ ra là bởi những vướng mắc hành lang pháp lý dẫn đến hạn chế quyền tự do kinh doanh, quyền tài sản của doanh nghiệp và người dân. Có thể nói, đây là nút thắt đã và đang khiến giới đầu tư canh cánh và mong được cởi bỏ. Bởi dẫu chưa có thống kê chính thức, nhưng vốn hóa ước tính của các tài sản bất động sản trên đất thương mại dịch vụ và những giá trị gia tăng của nó phải lên đến hàng trăm tỷ USD.

Thực tế cho thấy, sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng tuy đang phải chịu sự điều chỉnh của rất nhiều luật nhưng lại chưa hề có một tên gọi riêng nào. Hiện nay, mặt bằng triển khai các dự án này thường được tạm gọi là "đất ở không hình thành đơn vị ở" nhưng trong các khái niệm phân loại đất tại Luật Đất đai 2013, loại đất này không được đề cập. Chính vì thế, việc thiếu đi bước "khai sinh" dẫn theo nhiều rối rắm cho người mua thứ cấp, rủi ro trong việc sở hữu căn hộ, tâm lý dè chừng rõ ràng sẽ khiến các nhà đầu tư lảng tránh với bất động sản nghỉ dưỡng, dẫn đến tình trạng các dự án đóng băng ngay giữa thị trường du lịch nhộn nhịp bởi nguồn vốn của Chủ đầu tư.

Trao đổi với Dân Việt, GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định những vấn đề liên quan đến bất động sản nghỉ dưỡng vẫn luôn nóng. Đồng thời, Luật Đất đai đang được sửa và cũng có quan điểm sẽ giải quyết, tháo điểm nghẽn pháp lý cho các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng. Nhưng thực tế sửa như thế nào, và liệu có ra được khung pháp lý cho phân khúc này hay không lại là điều cần phải bàn luận kỹ lưỡng.

"Thị trường bất động sản du lịch đang nổi lên và câu chuyện pháp lý lại được nhắc đến. Năm 2018 Thủ tướng đã có chỉ thị yêu cầu xây dựng khung pháp luật cho phân khúc này nhưng không thành", GS.TS Đặng Hùng Võ phân tích.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nói với PV Dân Việt rằng Nhà nước ta đặt mục tiêu phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, song hệ thống pháp lý lại chưa hoàn thiện. Đây là trở ngại lớn nhất khiến mục tiêu trên khó thực hiện. Do đó, các quy định liên quan đến loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cần được cơ quan soạn thảo chú ý.

Theo đó, quy định về đất phát triển các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng mới thuộc các trường hợp Nhà nước cho thuê đất. Quy định về việc cấp sổ cho loại hình condotel, trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư, đơn vị vận hành, khách hàng cũng còn những tồn đọng.. Bởi vậy, ông Châu kiến nghị cần xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ - khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch và công trình khác trên đất thương mại, dịch vụ..

Tháo kìm hãm

Trao đổi với Dân Việt, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, lần sửa đổi Luật Đất đai này được kỳ vọng sẽ giải quyết đồng bộ các vấn đề trên thị trường bất động sản.

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc đầu tư xây dựng dự án phải qua rất nhiều khâu. Do đó, nếu chỉ thực thi được một công đoạn thì vẫn không giải toả được điểm nghẽn. Cụ thể, khi đất dành cho dự án nghỉ dưỡng, du lịch được phân loại rõ ràng sẽ giúp giải quyết một cách tổng thể từ khâu quy hoạch sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

"Chuyển đổi mục đích sử dụng thì phải có đền bù, thu hồi, thu hồi thì người sử dụng đất phải nộp thuế như thế nào? Tất cả vấn đề đó phải liên thông với nhau. Phía cơ quan soạn thảo là Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tiếp thu để có những điều chỉnh phù hợp với các đề xuất được đưa ra", ông Đính nhận định.

Đồng tình với quan điểm cần định danh cho bất động sản nghỉ dưỡng, PGS.TS. Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cũng cho rằng, trong 2 năm dịch Covid-19, câu chuyện về Condotel bị nén lại, hàng nghìn tỷ từ nguồn vốn xã hội bị chôn chặt, không giải tỏa được. Đến nay, khi dịch được kiểm soát, phân khúc này đã "tưng bừng" trở lại thì vấn đề pháp lý của bất động sản nghỉ dưỡng nói chung, Condotel nói riêng vẫn gây nhiều tranh cãi, nguyên nhân là do hệ thống luật pháp bao giờ cũng chậm hơn tốc độ biến đổi trên thực tế.

"Mặc dù các bộ, ngành cũng đã nỗ lực thay đổi rất nhiều nhưng chưa giải quyết được tận gốc vấn đề. Nhìn chung, các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa được pháp luật quy định một cách rõ ràng. Điều này vừa hạn chế thu hút nhà đầu tư vừa tạo ra lỗ hổng pháp lý cho nhiều bên trục lợi", ông Thiên nhận định.

Những khoảng trống trong pháp luật hiện nay có thể thấy đang là nguyên nhân lớn nhất khiến bất động sản nghỉ dưỡng vốn là ngành tiềm năng, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước bị kìm hãm phát triển, hay phát triển thiếu định hướng bền vững.

Vì vậy, theo các chuyên gia, thời điểm sửa Luật Đất đai như hiện tại là rất phù hợp để xem xét và định danh lại các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng mới. Đây là cơ hội để hoàn thiện hành lang pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng được phát triển và phát triển một cách có lộ trình, hợp lý.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cho biết thêm, nhu cầu hoàn thiện khung pháp lý về loại hình bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay là cấp bách và cần thiết. Vì vậy, thời điểm hiện tại là rất phù hợp để xem xét và định danh lại các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng mới. Trong đó, cần bổ sung khái niệm "nhà ở không hình thành đơn vị ở" vào điểm a khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013, đây sẽ là cơ sở để tiếp tục bổ sung cho Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch tiếp tục triển khai những thêm quy định cụ thể.

Nhận định thêm về sự quan trọng trong việc định danh đất phục vụ bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch, GS Đặng Hùng Võ khẳng định, "Chúng ta cần phải xây dựng khung pháp lý cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vì nó quan trọng không khác gì khung pháp lý cho nhà ở, để phân khúc bất động sản này phát huy tiềm năng, lợi thế, hiệu quả như chúng ta đang mong đợi".

×