Thị trường bất động sản kết thúc năm 2024 với kịch bản nguồn cung khan hiếm, sức mua thấp, lượng tiêu thụ sụt giảm mạnh so với năm 2023. Mặc dù vậy, mặt bằng giá căn hộ, nhà phố có dấu hiệu tăng đột biến đẩy mặt bằng giá nhà đất lên mức cao nhất từ trước đến nay.

Sau 1 năm giá nhà tăng gần gấp đôi

Trong 2 tháng cuối năm 2024 và tháng 1/2025 – cao điểm của thị trường bất động sản, mặt bằng giá căn hộ khu trung tâm TP và các vùng ven ghi nhận mặt bằng giá cao chưa từng thấy.

Một số dự án cũ, giỏ hàng mới tung ra chào bán trong tháng 1/2025 như Sunwah (quận Bình Thạnh), ghi nhận mức giá cao gần gấp đôi so với năm trước. Một số dự án mới như Global City (quận 2 cũ, TP Thủ Đức), Kiều (quận 5)… đều có chung mặt bằng giá xấp xỉ 5.000 USD/m². Mặt bằng giá mới là mức giá cao kỷ lục đối với loại hình căn hộ hạng A.

Giỏ hàng mới tung ra thị trường trong tháng 1/2025 của dự án Sunwah (90 Nguyễn Hữu Cảnh, quận Bình Thạnh) gồm các loại căn hộ 2 - 3 phòng ngủ, giá bán trung bình là 130 triệu đồng/m² (đã bao gồm VAT và chưa có 2% phí bảo trì). Thời điểm tháng 10/2023, giỏ hàng do chủ đầu tư chào bán trung bình là 88 triệu đồng/m². Giỏ hàng chủ đầu tư chào bán ra thị trường là 130 triệu đồng/m², nếu cộng cả phí bảo trì 2% thì giá bán đã vượt 150 triệu đồng/m², gần gấp đôi chỉ sau 1 năm.

Dự án Kiều, gồm 82 căn hộ toạ lạc trên đường Trần Hưng Đạo, dự án không nằm ở trị trí đắt địa hoặc có tổng thể quy mô nhưng giá bán trung bình là 133 triệu đồng/m² (chưa bao gồm thuế VAT). Một căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích chưa đến 86m² trong dự án này có giá bán gần 13 tỷ đồng.

Giá bán căn hộ gây sốc nhất hiện nay có thể là dự án Global City tại phường An Phú, TP Thủ Đức (quận 2 cũ). Dự án toạ lạc khá xa trung tâm TP, nhưng giá bán sau khi đã có thuế, phí bảo trì vượt mốc 150 triệu đồng/m² căn hộ.

Theo số liệu của một sàn giao dịch bất động sản lớn, phân khúc căn hộ cao cấp khu trung tâm TP.HCM và một số dự án ở Khu Đông (TP Thủ Đức), đã có một quá trình tăng giá liên tục, sau vài năm đã tăng đến vài lần. 

Chẳng hạn, dự án Sadora (quận 2), giá mở bán năm 2015 là 40 triệu/m², đến tháng 10/2024 là 137 triệu/m² gấp 3,5 lần… Gần như tất cả các dự án bán căn hộ ở khu phía Đông TP.HCM đều đã tăng giá gấp vài lần so với giá ban đầu.

Trên diện rộng toàn thị trường, theo báo cáo thị trường của DKRA, phân khúc căn hộ hạng A tại TP.HCM một số dự án mở bán mới tại khu Đông ghi nhận mức giá từ 80 - 130 triệu đồng/m² (tuỳ vào từng dự án, giá trên có thể chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì 2%). Sức cầu toàn thị trường ghi nhận tín hiệu hồi phục, lượng tiêu thụ sơ cấp tăng 24% so với năm trước, các giao dịch tập trung ở các dự án mở bán vào dịp cuối năm. Giá bán thứ cấp tại Bình Dương tăng 7%, TP.HCM dao động 6% - 14%, đặc biệt một số dự án dọc tuyến Metro số 1 tăng 19% - 25% so với cuối năm 2023, mức tăng giá phản ánh lợi thế từ hạ tầng giao thông.

Hơn 4 tỷ đồng một m2 đất

Không chỉ giá căn hộ tăng, mặt bằng giá nhà phố ở các quận trung tâm cũng đã tăng chóng mặt. Theo số liệu của một sàn giao dịch thuộc vào loại lớn chuyên môi giới mua bán mặt bằng, nhà phố, chỉ trong vòng 2 tháng cuối năm 2024, mặt bằng giá chào bán đã tăng ít nhất 20%. 

Những bất động sản có diện tích từ 200 đến 400m² thuộc quận 1 và 3 hiện nay đều có giá chào bán từ 800 triệu đến 1,2 tỷ đồng/m², đây là mức giá cao kỷ lục. Các bất động sản là nhà phố có diện tích từ 60 - 100m² trên một số tuyến đường như Trần Quang Khải, Hoàng Sa (quận 1), Lê Văn Sỹ (quận 3) đều có giá chào từ 1 triệu đến 2 triệu USD một căn là bình thường, tuỳ vào vị trí.

Anh Nguyễn Huy Hoàng - một nhà môi giới có tiếng, chuyên môi giới mua bán nhà đất riêng lẻ khu trung tâm cho biết, giá nhà đất riêng lẻ chào bán trong thời gian từ tháng 9/2024 trở lại đây đã tăng gần gấp rưỡi. Cá biệt, nhiều bất động sản có vị trí đắc địa khu trung tâm thành phố có giá chào bán từ 3 đến gần 5 tỷ đồng một m². Có một bất động sản trên đường Nguyễn Huệ, diện tích chưa đến 500m² đang được chào bán với giá 2.000 tỷ đồng, mỗi m² tính ra đã xấp xỉ gần 5 tỷ đồng. Đây là mức giá cao kỷ lục đối với bất động sản trên tuyến đường Nguyễn Huệ, quận 1 từng được ghi nhận.

Cũng theo anh Huy Hoàng, giá nhà đất riêng lẻ trong các quận trung tâm bắt đầu tăng mạnh sau khi có thông tin thành phố điều chỉnh bảng giá đất. Sau đó, khi một số dự án trên địa bàn TP Thủ Đức (quận 2 cũ) được đưa ra thị trường với giá bán cao không thua gì nhà đất khu trung tâm đã kích hoạt làn sóng nâng mặt bằng giá bán nhà đất trong nội thành. Những dự án này trước đây có thể xếp vào diện vùng ven, nhưng giá bán căn hộ lên đến 125 -140 triệu đồng/m², nếu cộng cả thuế VAT và các loại thuế phí khác nữa thì giá bán phải lên đến 140 -170 triệu đồng/m².

Một dự án ở TP.Thủ Đức, nhà phố liên kế, có giá bán lên đến gần 40 tỷ đồng/căn diện tích 100m², tương đương 400 triệu đồng/m²… Điều đáng nói, những căn có giá bán 400 triệu/m² cũng không phải căn góc, hay vị trí đắt địa…

"Giá nhà đất khu vực vùng ven lộ diện, đã kích hoạt làn sóng tăng giá nhà riêng lẻ trong nội thành, người có nhà muốn bán họ sẽ đứng trước bài toán, giá nhà đất ngoại thành như vậy thì giá nhà đất trong nội thành đâu thể không gấp đôi", anh Huy Hoàng giải thích nguồn cơn của đợt tăng giá mạnh của bất động sản.

Tiếp theo: Giá nhà đất ở TP.HCM tăng đến bao giờ? - Bài 2: Chuyên gia hiến kế "định vị" giá đất

×