Từ "đắp chiếu"… đến bán đất khi chưa xong hạ tầng

Từ nhiều tháng nay, trên các trang mạng, diễn đàn bất động sản xuất hiện rầm rộ các thông tin rao bán sản phẩm liền kề tại dự án khu đô thị Kim Chung – Di Trạch (hoặc tên thương mại Hinode Royal Park) tại huyện Hoài Đức, do Tổng công ty Thương mại Xây dựng (Vietracimex – nay đổi tên thành nay WTO) làm chủ đầu tư. Tuy nhiên, giá bán lô liền kề ở dự án này đang được "cò đất" đẩy tăng chóng mặt.

Theo khảo sát của PV Dân Việt, không khí mua bán đất tại dự án khu đô thị Kim Chung - Di Trạch đã diễn ra khá nhộn nhịp trong thời gian vừa qua. Đặc biệt, khi mới đây, thông tin từ "cò đất" cho biết, chủ đầu tư đã ra bảng hàng mới khoảng 300 lô đất liền kề đang thu hút được sự chú ý của nhiều nhà đầu tư.

Hàng chục các văn phòng môi giới bất động sản được mở ra 2 bên đường trục chính vào dự án. Từ QL32 đi qua cổng dự án, "cò đất" ồ ạt đứng dưới đường từng nhóm, "săn" đón các nhà đầu tư tới xem, mua bất động sản.

Một "cò đất" tên Duy cho biết, trong bảng hàng mới đây, giá lô liền kề dự án Kim Chung – Di Trạch được bán ra khoảng 40-67 triệu đồng/m2, tùy vào vị trí lô đất được chia trên mặt đường to hay nhỏ. Khách hàng còn phải nộp thêm tiền xây dựng 350m2 với đơn giá 6,5 triệu đồng/m2. Với 2 khoản tiền đất và xây dựng trên, tổng giá một lô liền kề 94-100m2 tại dự án đang giao động khoảng từ 6-9 tỷ đồng.

Theo tìm hiểu, tại các văn phòng bất động sản nằm trong dự án, hiện dự án Kim Chung – Di Trạch đang được giao dịch dưới 2 hình thức.

Thứ nhất, các nhà đầu tư mua lại những ô đất đã ký thỏa thuận góp vốn từ cách đây 10 năm. Theo giới thiệu của môi giới, khách hàng sẽ giao dịch dưới hình thức lập vi bằng thỏa thuận góp vốn. Sau đó, lên văn phòng chủ đầu tư làm xác nhận việc chuyển nhượng thỏa thuận này. Chi phí cho việc xác nhận này 50-55 triệu đồng, nộp cho phòng kinh doanh của chủ đầu tư. Khoản tiền này không có giấy tờ xác nhận gì.

Trường hợp thứ hai, khi khách hàng mua hàng từ đơn vị phân phối sẽ đặt cọc 200 triệu đồng/lô đất. Sau 7 -10 ngày, khách hàng phải nộp đủ 50% tiền đất. Nhân viên môi giới cam kết đến tháng 12/2020, khách hàng có thể ký hợp đồng mua bán và nộp nốt 50% số tiền còn lại.

Cẩn trọng rủi ro

Dự án khu đô thị Kim Chung - Di Trạch được triển khai từ năm 2008, từng được kỳ vọng sẽ là một khu đô thị hoành tráng phía Tây Hà Nội. Vào thời kỳ đầu giá đất nền tại đây có thời điểm lên tới 50-70 triệu đồng/m2. Thế nhưng hơn 10 năm qua, dự án mới chỉ hoàn thành 7-8 dãy nhà liền kề, biệt thự xây thô rồi bỏ hoang, cỏ mọc um tùm, chôn theo hàng nghìn tỉ của giới đầu cơ.

Phải đến tháng 4/2019, dự án này bắt đầu được triển khai trở lại với việc thi công các gói thầu hạ tầng. Mới đây nhất, tháng 6 vừa qua, tại Hội nghị "Hà Nội 2020 - Hợp tác đầu tư và phát triển", dự án khu đô thị mới Kim Chung Di Trạch huyện Hoài Đức của WTO được TP Hà Nội đã trao quyết định chủ trương đầu tư.

Theo nhận định của một số nhà đầu, dù gần đây giao dịch tại đây đang có hiện tượng sốt nóng, tuy nhiên, đây đơn thuần chỉ là việc mua đi bán lại các bất động sản đã "có chủ" và bị kẹp hàng từ trước còn việc dự án khởi động lại thì chưa thể khẳng định.

Nhiều nhà đầu tư cũng thừa nhận đang cân nhắc khi nhận thấy có rủi ro bên cạnh những lời mời chào hấp dẫn của "cò đất". Anh Ngọc Tiến (nhà đầu tư ở Hà Nội) cho rằng: "Dự án Kim Chung – Di Trạch đã từng được ví như nấm mồ chôn nhiều nhà đầu tư. Vì vậy, khi dự án tái khởi động và thực hiện huy động vốn, tôi thấy rất rủi ro".

Theo anh Tiến, rủi ro đầu tiên là các đơn vị phân phối "thổi" giá, giá cao bất thường so với nhiều dự án bên cạnh. Rủi ro thứ 2, pháp lý dự án chưa đủ điều kiện để bán hàng. Rủi ro thứ 3, là diện tích giữa quy hoạch mới và cũ đang bị vênh, nhiều ô đất bị thiếu hụt diện tích vài m2.

"Nếu khách hàng mua bán theo kiểu tù mù này sẽ rất dễ mất tiền. Đây cũng là lý do vì sao tôi không dám bỏ tiền đầu tư vào dự án này", anh Tiến phân tích.

Cảnh báo về những rủi ro "thổi" giá đất vùng ven thành phố, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, để đầu tư an toàn vào thị trường đất nền vùng ven, nhà đầu tư cần tỉnh táo trước những lời "mật ngọt" của giới cò đất, không nên tin tưởng tuyệt đối vào lời tư vấn của bên môi giới.

Thay vào đó, nhà đầu tư phải chủ động kiểm tra thông tin quy hoạch, thông tin về dự án và tránh tâm lý đám đông. Nếu đầu tư vào dự án, khách hàng phải xem xét năng lực của chủ đầu tư thông qua các dự án trước đó đã thực hiện.

"Một bước kiểm tra quan trọng trước khi đầu tư là so sánh giá trong 1 năm. Nếu giá trị bất động sản chênh quá cao, không nên đầu tư vào nơi có giá trị chênh quá cao, vượt 15%. Vì đây có thể là chiêu thổi giá của giới cò đất", ông Đính nói.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE từng chia sẻ: "Đầu tư các khu vực đất vùng ven, những thị trường mới nổi như vậy cần lưu ý tính thanh khoản của nó. Có những nhà đầu tư "lướt sóng" kiếm lời nhưng khi thị trường đi xuống, muốn rút chân ra rất khó".

×