Thị trường bất động sản thiếu nhà ở vừa túi tiền

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, kể từ cuối năm 2023, trên thị trường bất động sản gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp có mức giá từ 25 – 50 triệu đồng/m2 đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng, nguyên nhân là do các vướng mắc pháp lý tại nhiều dự án kéo dài trong nhiều năm qua. Một số dự án nhà ở may mắn được phê duyệt và triển khai thực hiện thì xảy ra trường hợp bị doanh nghiệp, chủ đầu tư "nâng cấp" và chuyển từ dự án nhà ở trung cấp, bình dân thành nhà ở cao cấp hơn nhằm tối đa hoá lợi nhuận.

"Nguồn cung nhà ở vừa túi tiền bị thiếu hụt hẳn trên thị trường bất động sản. Trong khi đó, việc đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội lại gặp rất nhiều vướng mắc pháp lý do thủ tục còn “ngặt nghèo” hơn cả nhà ở thương mại khiến nguồn cung phân khúc này cũng thiếu hụt trầm trọng", ông Châu cho biết.

Về nguyên nhân khiến giá nhà, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho biết giá căn hộ tăng nhanh thời gian qua là do thị trường lệch pha về sản phẩm cao cấp, hạng sang; thiếu sản phẩm nhà ở thực, vừa túi tiền. Nhà ở cao cấp lẽ ra chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ, nhưng trong nhiều năm qua đã áp đảo tới 70 - 80% nguồn cung thị trường dẫn đến tình trạng đầu cơ, găm giữ, đẩy giá bất động sản lên cao.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng mỗi doanh nghiệp bất động sản cũng cần tái cấu trúc doanh nghiệp và sản phẩm bất động sản. Trên thực tế, suốt thời gian qua, cơ cấu sản phẩm bất động sản đang tập trung quá nhiều vào các phân phúc cao cấp dành cho tầng lớp trung lưu giàu có trên thị trường. Chính vì tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp nên đã làm mất cân đối cung cầu, từ đó đẩy giá bất động sản lên rất cao so với giá trị thực của sản phẩm.

Cần đa dạng hóa sản phẩm nhà ở

Trong những năm gần đây, các dự án nhà ở cao cấp tại các thị trường lớn như Hà Nội và TP. HCM vẫn ghi nhận những sự quan tâm nhất định từ các chủ đầu tư. Thậm chí, sự quan tâm này cũng được mở rộng tới một số thị trường nghỉ dưỡng ven biển như: Nha Trang hay Đà Nẵng.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định cần hiểu rằng nhu cầu chủ lực của thị trường hiện nay không thực sự nằm tại phân khúc cao cấp hay hạng sang. Do vậy, để đáp ứng các nhu cầu khác nhau về nhà ở, thị trường cần đa dạng hóa sản phẩm của mình. Việc đa dạng đến từ những khác biệt trong thiết kế, kỹ thuật xây dựng và tiện ích. Đối với các sản phẩm nhà ở hoặc du lịch cho thuê ngắn hạn hoặc dài hạn, việc đa dạng hóa các phân khúc sẽ mở rộng thêm nhiều cơ hội hơn là chỉ tập trung phát triển loại hình hạng sang.

"Các sản phẩm hạng sang thường được biết đến với quy mô và tiện ích khác biệt. Việc xuất hiện những sản phẩm hạng sang và cao cấp cũng là một tín hiệu thị trường đang được đa dạng hóa. Nhưng câu chuyện về thị trường vẫn là cần đáp ứng được nhu cầu ở thực. Khi nhìn vào tổng thể, nhu cầu thực hiện nay lại đến từ phân khúc trung cấp/bình dân, với đối tượng khách hàng chủ yếu là các gia đình trẻ, những người chuyển đến thành phố làm việc mong muốn tìm được một nơi để an cư lâu dài", ông Matthew Powell cho biết.

Do vậy, các chủ đầu tư cần xem xét điều kiện thực tế của thị trường và đa dạng hóa sản phẩm nhà ở, thay vì mang tới thị trường một số lượng các dự án tương tự nhau với cơ sở vật chất hạn chế, không mang lại cho người ở một cuộc sống tiện nghi.

Bởi vậy, những dự án được quy hoạch bài bản, chất lượng xây dựng tốt kèm tiện ích đa dạng, thân thiện với cư dân thường dễ thành công hơn những dự án chỉ tập trung vào quy mô lớn và đặt ra mức giá cao. Tất cả đều cần xuất phát từ nhu cầu thực tế và thị trường mục tiêu, nơi chất lượng, thiết kế và tiện ích là những yếu tố được quan tâm hàng đầu.

Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2024 được đánh giá sẽ có nhiều điểm sáng hơn nhờ các luật liên quan như: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai (sửa đổi) đã được thông qua và sẽ có hiệu lực đồng bộ vào tháng 1/2025. Hành lang pháp lý rõ ràng, điểm nghẽn được khơi thông và lãi suất cho vay được điều chỉnh giảm nhiều hơn sẽ tạo động lực thúc đẩy triển khai các dự án nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội mới. Một kỳ vọng nữa là khi chính sách hỗ trợ phân khúc nhà ở vừa túi tiền thẩm thấu sâu hơn, nguồn cung cũng sẽ dồi dào hơn.

×