Trực tiếp Tọa đàm "Vận hội mới của thị trường bất động sản": Đất nông nghiệp sẽ có giá trị

Như vậy, thông qua các chia sẻ của diễn giả khách mời trong toạ đàm hôm nay, chúng ta đã hình dung được cơ hội, vận hội cho thị trường bất động sản – thị trường tỷ USD – trong bối cảnh Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở được thực thi sớm 5 tháng so với dự kiến với nhiều kỳ vọng với thị trường cũng tươi sáng hơn khi các điểm nghẽn sẽ được tháo gỡ.

Xin trân trọng gửi lời cảm ơn các vị khách mời diễn giả, các nhà tài trợ đồng hành với toạ đàm và quý độc giả!

Thạc sỹ Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản: Đất nông nghiệp là vấn đề vẫn còn trăn trở với các cơ quan quản lý và tôi đã có nhiều góp ý. Hiện nay, người dân không thể ngồi yên sử dụng đất ruộng chỉ để trồng lúa khi thị trường bất động sản sôi động như vậy. Do đó, người dân có nhu cầu về tích trữ ruộng đất, kết hợp với kinh doanh sản xuất.

Trong khi đó, vấn đề hiện giờ đất nông nghiệp đang sử dụng lãng phí vì bỏ hoang, tôi hy vọng luật này "cởi trói" cho đất nông nghiệp. Một ví dụ điển hình là khi người dân kết hợp đất nông nghiệp với nuôi trồng tuy không đúng nhưng doanh thu nuôi tôm doanh thu gấp 30 lần trồng lúa nên người dân sẽ tìm cách để làm.

Luật đất đai phát triển cân bằng với vùng miền, các chủ thể khác nhau. Trồng lúa để đảm bảo an ninh lương thực quốc gia, nhưng người trồng lúa cần cơ chế để đảm bảo quyền lợi. Bên cạnh đó, có những tỉnh nghèo nên đã có cơ chế làm sân golf, khu đô thị, khu công nghiệp nên trở nên giàu.

Tôi đánh giá cao luật về vấn đề về sự phát triển cân đối. Đặc biệt, có quy hoạch tỉnh nào trồng lúa để giữ ruộng, có công cụ về điều tiết ngân sách theo các luật liên quan để hỗ trợ ngân sách cho các tỉnh đó.

Ngoài ra, cân đối giữa các đối tượng, tôi đánh giá cao vì đã đạt được mục đích vì luật lần này có sự mở rộng về không gian sử dụng đất, tạo hành lang pháp lý cho lấn biển, mở rộng đất về phía biển, tăng sử dụng đất theo chiều ngang, có những cơ chế về sử dụng đất không gian ngầm, trên không hay tăng kích thước sử dụng đất theo chiều dọc.

Tôi cho rằng, nếu không tăng diện tích sử dụng đất theo chiều ngang/dọc thì chúng ta tăng chất lượng sử dụng đất. Do đó, tôi đánh giá vấn đề sử dụng đất đa mục đích là vấn đề rất hay trong luật mới lần này.

Vấn đề tôi đánh giá cao nữa là người dân được sử dụng kết hợp trồng lúa và kinh doanh với những mô hình như cafe ruộng mang lại lợi ích rất nhiều khi doanh thu 1 tháng có thể bằng trồng lúa cả năm, nhưng không có khung pháp lý nên đây được coi là hành vi trái phép. Do đó, trong luật lần này chúng ta hợp thức hoá vấn đề đó trên cơ sở hài hoà lợi ích các chủ thể trong xã hội. 

Người dân phải có phương án trình cơ quan quản lý để có sự quản lý chặt chẽ khi dùng đất nông nghiệp kết hợp thương mại dịch vụ. Khi đó, sẽ hài hoà lợi ích các chủ thể, nhà nước và người dân. Vấn đề nữa là làm sao để có biện pháp thu ngân sách để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người dân. Điều đó đảm bảo người dân hưởng lợi sử dụng đất kết hợp thương mại dịch vụ thì cần chi 1 phần vào ngân sách Nhà nước để cho các chủ thể khác sẽ được hưởng lợi thêm từ việc kinh doanh đó. Tôi cho rằng, đây là vấn đề rất quan trọng trong quá trình triển khai thực hiện luật đất đai.

Làm sao để kết hợp làm sao đất ruộng với kinh doanh, nhưng tránh việc chuyển mục đích sử dụng xây nhà kiên cố bằng bê tông cốt thép sẽ không thể quay lại đất trồng lúa. Do đó, đây là vấn đề chấp chới giữa sử dụng đất kết hợp và chuyển mục đích sử dụng đất trái phép.

Ông Lê Văn Bình, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường: Theo quan điểm cá nhân, có 2 phương thức. Một là người sản xuất nông nghiệp sửa dụng đất kết hợp để sử dụng làm du lịch. Phương thức 2 là đất du lịch làm nông nghiệp để thu hút thì đây là đất thương mại. 

Luật đã có quy định trong điều 218 luật đất đai, luật đã cho phép sử dụng đất nông nghiệp kết hợp đa mục đích tiện để tăng thu nhập nhưng chỉ sử dụng trong mục đích kết hợp và vẫn sử dụng mục đích nông nghiệp chính chứ không phải chuyển mục đích sử dụng đất.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam: Hiện nay ngành ngân hàng tập trung nguồn vốn để cung ứng cho vay bất động sản, trong đó có nhà ở xã hội, cho nên lượng tiền là không thiếu. 

Thậm chí, nếu các dự án đáp ứng được yêu cầu hoàn thiện theo quy định pháp luật thì không thiếu vốn, không phải một vài, mà hàng chục ngân hàng sẽ tham gia, đồng thời có chính sách giảm lãi suất. Vấn đề này hiện ngay Ngân hàng nhà nước cũng đã chỉ đạo rất quyết liệt.

Về câu hỏi: Với mức độ pháp lý cho bất động sản được 3 luật tháo gỡ, có hiệu lực sớm, ông có nhận định ra sao về nguồn vốn cho bất động sản liệu có được đổ mạnh mẽ vào thị trường không? Dự báo thời điểm nào nguồn vốn sẽ chảy vào địa ốc? Phân khúc nào sẽ được hưởng lợi sớm nhất?

Theo ông Hùng, vấn đề này liên quan đến 3 luật đất đai, nhà ở nêu trên có hiệu lực, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có nhiều thay đổi.

Hiện nay, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang kiến nghị với các cấp, các ngành, nhưng vẫn còn khó khăn, điều này hoàn toàn đúng bởi cơ chế vẫn còn vướng mắc và đến nay vẫn chưa sửa được. 

Ông Hùng cho biết: "Tổng dư địa cho vay kinh doanh bất động sản và sản xuất chiếm tỷ lệ 202- 225 tỷ đồng trên tổng dư địa. Gói vay 140 nghìn tỷ trong hơn 3 nghìn tỷ đồng cho phép những người tiêu dùng là một thử thách.

Những vấn đề của bất động sản hiện nay chưa hoàn thiện được và với luật này thì ngành ngân hàng hiện nay đã đối diện với cả những phép thử, chứ không phải ngành ngân hàng không là tạo điều kiện cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh. Vấn đề của chúng tôi là hiện nay chưa đánh giá được bao nhiêu bất động sản đang tồn tại và chưa thu được tiền bao nhiêu bất động sản".

Lê Văn Bình, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên Môi trường: Trước đây, khi bàn đến bất động sản, chúng ta chủ yếu bàn nhà ở, bất động sản công nghiệp, đất dịch vụ thương mại. Tuy nhiên, qua luật Đất đai lần này, quyền sử dụng đất nông nghiệp sẽ được quan tâm hơn.

Chúng ta quy định doanh nghiệp được sử dụng quyền sử dụng đất nông nghiệp để làm dự án nông nghiệp, với điều kiện họ có phương án sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Như vậy, doanh nghiệp như trước đây, muốn đầu tư vào nông nghiệp, thì Luật hướng tiếp cận họ tốt hơn trong Luật Đất đai lần này.

Đất lúa, trước đây chúng ta chỉ cho người trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp mới được nhận quyền sử dụng đất lúa. Nay cho cả cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có điều kiện, có khả năng trồng lúa, cũng được nhận quyền chuyển nhượng, đầu tư sản xuất lúa.Với điều kiện nếu nhận hạn mức giao đất của địa phương, nếu vượt quá hạn mức, thì chuyển cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp nhận.

Như vậy, đất nông nghiệp sẽ có giá trị. Tôi nghĩ có sự sôi động phát triển thị trường. và tôi đánh giá đó là tốt, và có giá trị, người dân trân trọng hơn, đầu tư đất đai, nắm giữ, chuyển nhượng và tôn trọng quyền sử dụng đất hơn, cải tiến khoa học kỹ thuật, gia tăng giá trị cho sản xuất.

Chuyển mục đích, chúng ta thực hiện thao quy hoạch, tuân thủ chỉ tiêu đất trồng lúa 3 triệu ha, quy hoạch quốc gia phân bổ. Chúng ta tôn trọng và giữ vững chỉ tiêu. Có loại đất nông nghiệp được chuyển đổi hằng năm, nhưng không làm mất đi.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam: Vừa rồi có hiện tượng tăng giá bất động sản, đặc biệt là tại Hà Nội, TP.HCM trong đó, giá chung cư tăng bất thường. 

Tôi cho rằng, tác động từ nhóm lợi ích nào đó chưa phù hợp lắm trong bối cảnh kinh tế, thị trường, thu nhập người dân chưa hồi phục. Giá nhà tăng cao, nhưng giao dịch lại không xuất hiện, đây có thể là chiêu trò nào đó của một nhóm đầu tư có mục đích không trong sáng. Tuy nhiên, tại sao họ làm được như vậy?

Rõ ràng nguồn cung đang có vấn đề. Mấy năm nay, thị trường không có dự án mới được phê duyệt cấp phép đầu tư. Các dự án chủ yếu là dự án cũ và dự án đã mua đi bán lại. Nguồn cung vừa thiếu vừa kém chất lượng, cung cho người dân, người nghèo rất ít, cấu trúc sản phẩm không phù hợp. 

Trong khi, cầu thì lớn, không chỉ cầu về người dân, mà cầu về đầu tư cũng rất lớn. Cái đầu tư bất động sản vẫn là kênh được nhà đầu tư "rót tiền" rất mạnh. Chúng ta thiếu cả về số lượng tới chất lượng. Chúng ta cần có điều chỉnh. Hy vọng bắt đầu từ hôm nay, nhiều dự án được tháo gỡ, nguồn cung sẽ được đẩy vào thị trường nhiều hơn. Nhiều sự lựa chọn về chung cư, chung cư mini, condotel, căn hộ nghỉ dường, nhà ở chất lượng sẽ xuất hiện phong phú, giảm áp lực cung cầu, giá cả sẽ được điều chỉnh. 

Quan trọng, điều hành của Chính phủ sắp tới sẽ giúp cho thị trường có nhiều dự án mới, có vài nghìn sản phẩm chung cư được mở bán giải toả được cung cầu. Vấn đề giá cả bất động sản, tôi cho rằng, những khu vực nào trước đây giá có hiện tượng bong bóng, tăng "sốt ảo", chắc chắn sẽ được điều chỉnh về với giá trị thực.Khi đó, cung cầu sẽ điều chỉnh và sẽ chấp nhận ở mức giá hợp lý. 

Tuy nhiên, xu hướng chung của thị trường sẽ không có mặt bằng chung giá bất động sản giảm xuống. Tuy rằng, giải toả những vướng mắc, khó khăn, làm giảm được quy trình công đoạn của dự án, nhưng dự án sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn. Chúng tôi cho rằng, thị trường không có hiện trượng giảm giá, không có bong bóng nổi lên, mà giá bất động sản sẽ do nhu cầu của thị trường và chất lượng sản phẩm quyết định.

Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường: Tôi cho rằng thế này, Luật Đất đai mới lường trước vướng mắc, điều kiện chuyển tiếp của dự án rất dài, các vướng mắc của chúng ta cũng được chỉ ra. Thứ hai là thị trường minh bạch hơn. Điều quan trọng, luật này nhằm triệt để phân cấp của địa phương, điều kiện là phân cấp HĐND cấp tỉnh, gắn với điều kiện thực tế của địa phương và yêu cầu các địa phương phải đưa ra khuôn mẫu, quy định phù hợp với địa phương.

Tôi nói ví dụ, thứ nhất trường hợp xác định xác định danh mục các dự án thu hồi đất là thuộc về HĐND tỉnh. Thứ hai là xác định giá đất, thống số như nào, việc áp dụng ra sao, dữ liệu thông tin đầu vào như nào đều được hoàn chỉnh, minh bạch và yêu cầu địa phương công khai đưa ra quy định. Và trong bối cảnh công khai, quy định rõ ràng rồi thì các cán bộ thừa hành yên tâm. 

Bởi, đã có luận cứ, căn cứ và chuẩn mực, yên tâm không làm sai. Đó là những cái rất cụ thể, làm cho khối cho cơ quan Nhà nước, yên tâm làm các thủ tục cho nhà đầu tư.Còn đối với thực hiện luật, tôi hy vọng sẽ tích cực. Nếu không có quy định cụ thể trong luật (Nghị định chỉ hướng dẫn chi tiết), còn luật mới quan trọng. Nếu luật không quy định cụ thể, thì người thừa hành, cán bộ rất sợ làm sai. 

Vì tâm lý sợ sau này khi cơ quan chức năng xem lại quy định sẽ hồi tố, quy kết. Tuy nhiên, lần này chúng ta đã cụ thể trong Luật Đất đai và các luật khác rồi. Hy vọng các địa phương yên tâm, triển khai thi hành Luật Đất đai thực hiện cho các dự án đang thực hiện và dự án chuyển tiếp sẽ được triển khai lại đúng tiến độ, tốt hơn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam: Tình hình các doanh nghiệp bất động sản, dự án bất động sản không chỉ khó khăn sau đợt khủng hoảng vừa rồi, mà khó khăn diễn ra cách đây khoảng 5 năm trước. Có tới hàng nghìn dự án phải dừng lại không triển khai được nữa. Lý do các dự án không triển khai được là do vướng mắc về thể chế, pháp lý mâu thuẫn chồng chéo bất cập trong các quy định pháp luật. Từ đó, dẫn đến các dự án bất động sản phát hiện ra pháp lý chống chéo khi đúng cái này, lại vướng sai cái khác dẫn tới cơ quan quản lý không cấp phép được cho dự án. 

Thống kê, có tới trên 3 tỷ USD từ các dự án bất động sản không triển khai được. Cần phải nói rằng, dự án bất động sản không triển khai được. Điều này đã kéo theo các ngành nghề khác liên quan ảnh hưởng như: Ngành vật liệu, tiêu dùng, nội thất, điện tử.... Qua đó, gây khó khăn cho các doanh nghiệp, sức khoẻ của hàng trăm doanh nghiệp bất động sản và các doanh nghiệp dịch vụ khác bị ảnh hưởng. 

Tôi đánh giá cao việc Chính phủ phát hiện ra những vướng mắc, chồng chéo pháp lý, đã đưa vào sửa luật rất kịp thời. Điều này đã đáp ứng sự mong mỏi của các doanh nghiệp, thị trường bất động sản.

Ngày hôm nay 3 luật có hiệu lực. Tôi nhận được nhiều câu hỏi từ các doanh nghiệp bất động sản, luật có hiệu lực, chúng tôi có được tháo gỡ khó khăn không? Có được mở bán hàng không? Tôi cho rằng, các luật mới sẽ là những quy định để đánh giá lại các dự án, dự án nào đúng thì được làm, chưa đúng thì sửa lại cho đúng để tiếp tực thực hiện. 

Từ các luật có hiệu lực, với mỗi dự án, doanh nghiệp sẽ biết sai ở đâu để sửa, chính quyền cũng sẽ biết sai ở đâu và sửa, để cấp phép cho dự án theo đúng quy định pháp luật. Ngày hôm nay, có nhiều lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản, chính quyền vui mừng về luật có hiệu lực để tháo gỡ khó khăn cho các dự án, nhưng kèm theo đó cũng sẽ có những lo âu. Khách hàng cũng vui mừng vì hiểu được luật ban hành sẽ rất minh bạch, khi tham gia các dự án không lo rủi ro, không lo về dự án đang thi công giữa chừng phải dừng lại, không lo dự án hoàn thiện nhưng không được cấp sổ. 

Tôi đánh giá, luật ban hành tạo ra sự công bằng, minh bạch, hướng tới chất lượng để người tiêu dùng lựa chọn. Từ đó, nhà môi giới dịch vụ cũng sẽ phải kiện toàn lại, đáp ứng đúng theo quy định của pháp luật để áp dụng thực hiện trong quá trình kinh doanh. Họ có cơ hội thực hiện trong môi trường chuyên nghiệp, thoáng hơn. 

Về sản phẩm, khi luật có hiệu lực, các sản phẩm sẽ có pháp lý rõ ràng hơn, quy định rõ hơn. Chủ đầu tư sẽ biết được làm thế nào để người dân được cấp sổ hồng, làm thế nào để chung cư mini được cấp sổ hồng? Tuy nhiên, những dự án chưa đủ điều kiện sẽ bị loại ra để đảm bảo tính minh bạch của thị trường. Các dự án như condotel, căn hộ nghỉ dưỡng cũng sẽ được định danh rõ nét hơn, để khẳng định được tính sở hữu, tính chủ quyền của nhà đầu tư khi tham gia đầu tư. Qua đó, giúp cho các doanh nghiệp bất động sản mạnh mẽ, minh bạch, tự tin đầu tư vào thị trường này. 

Luật cũng giúp đa dạng hơn, các vấn đề về cải tạo chung cư cũ được tháo gỡ vướng mắc. Đây là một trong những đột phá, đặc biệt là Luật Nhà ở. Tôi đánh giá đây là luật chất lượng nhất từ trước đến nay, thu hút được sự phát triển của nhà đầu tư. Ngày hôm nay, chính là ngày mong đợi nhất của cộng đồng nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản, người tiêu dùng. Vấn đề là Chính phủ sẽ áp dụng và ban hành các văn bản dưới luật kèm theo luật thực hiện như thế nào.

Ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh của OneHousing: Từ phía doanh nghiệp, đầu tiên mà hành lang pháp lý mang lại là giải thoát khỏi những gì họ đang mắc kẹt. Có những dự án bán hết từ năm 2015, nhưng đến bây giờ chưa có cơ sở quyết định quyền sử dụng đất là bao nhiêu, chưa có cơ sở cấp giấy chứng nhận cho người dân dù đã về ở. Rõ ràng đây là một nội dung rất tuyệt vời.

Thứ 2, định hình sàng lọc rất rõ ràng đối với chủ đầu tư. Nếu như chặng đường 10 năm, 15 năm trước đây, cứ có đất là sẽ góp vốn và trở thành một chủ đầu tư. Nhưng tôi nghĩ rằng sắp tới có đất chưa chắc đã làm được bởi vì liên quan đến đầu ra, liệu có phù hợp thị trường hay không, có được xã hội đón nhận hay không.Về chiến lược của doanh nghiệp, khi hành lang phát lý rõ ràng, các tập đoàn lớn sẽ quyết định đầu tư về các loại hình sản phẩm. Trước đây chỉ có khái niệm căn hộ chung cư cao cấp và bình dân. 

Nhưng tới đây, sẽ rõ ràng khái niệm căn hộ hạng sang, hoặc siêu sang. Điều này phù hợp với phát triển chung về sự gia tăng tầng lớp trung lưu của Việt Nam, cũng như trên thế giới.Đối với đơn vị phân phối, rõ ràng rất nhiều sàn đã có sự chuẩn bị để xây dựng bộ máy, cách thức hoạt động. Đặc biệt liên quan nhóm môi giới bất động sản, sẽ không được tự do, bắt buộc phải tham gia vào tổ chức. 

Nếu điều này được quản lý, chúng ta sẽ đo được chỉ số giao dịch, đồng nghĩa với việc sẽ có dữ liệu được xây dựng bằng rất nhiều nguồn khác nhau. Các quyết định, quyết sách liên quan đến việc tín dụng, điều tiết sẽ có cơ sở dữ liệu để làm.Liên quan đến các nhà đầu tư, ví dụ như Việt kiều còn Quốc tịch Việt Nam tới đây được phép mua nhà và không còn giới hạn 50 năm nữa. 

Tôi nghĩ rằng hàng năm lượng kiều hối về là rất lớn. Từ trước đến nay dòng tiền này đa số phải đi qua người nhà, người quen nhưng tiềm tàng nhiều rủi ro mất tài sản, phần nào giảm dòng tiền. Khi mở được nút thắt này, lượng kiều hối cuối năm chắc chắn sẽ tạo cú hích cho thị trường rất lớn.

Tuy nhiên, quay lại yếu tố nguồn cung, dù luật có thông qua thì nguồn cung vẫn chưa thể cải thiện được. Bởi vì, doanh nghiệp vẫn cần có thời gian chuẩn bị, rồi bấm nút, cơ quan nhà nước cũng cần thời gian để ra văn bản hướng dẫn.Nhưng chắc chắn doanh nghiệp nào có sẵn các pháp lý liên quan dự án như 1/500, quyết định sử dụng đất, năng lực tài chính, bộ máy có sẵn,... sẽ chớp được cơ hội, và định hình ra được doanh nghiệp nào chủ đạo dự án lớn, doanh nghiệp đi thị trường ngách.

Liên quan đến phần đất nền, trước đây trong chặng đường phát triển nóng, có lúc phân lô bán nền, có lúc siết lại, tạo ra hệ luỵ mắc kẹt nguồn vốn. Khi đã định hướng rõ sẽ đỡ được tình trạng phí đất đai, đỡ người dân mắc kẹt.Với góc nhìn doanh nghiệp, tôi tin rằng đây là một bước đà rất lớn, bắt đầu từ 1/9, sẽ phát triển bền vững. Tâm lý người dân đi mua bán sẽ hạn chế yếu tố đầu cơ, tạo sự bền vững cho thị trường.

Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng: 3 luật (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở) chính thức có hiệu lực kể từ ngày hôm nay. Nhiều quy định được sửa đổi, ban hành và đi vào thực tế sẽ tháo gỡ được nhiều khó khăn. 3 luật này liên quan mật thiết với nhau và rất quan trọng. 

Ngoài 3 luật này còn hệ thống pháp luật khác như: Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch,…Khó khăn chung của thị thị trường bất động sản không phải 100% đến từ các quy định pháp luật, chúng ta phải hiểu rõ đâu là khó khăn của pháp luật, đâu là khó khăn từ quy hoạch, khó khăn từ đầu tư,...

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản nằm ở câu chuyện liên quan đến việc chấp thuận chủ trương đầu tư nhà ở thương mại, liên quan đến phát triển nhà ở xã hội, điều kiện kinh doanh bất động sản thu hồi, điều kiện thị trường bất động sản của các chủ thể tham gia (nhà môi giới, sàn giao dịch bất động sản),… 

Các nhóm vướng mắc kể trên đều được giải quyết. Chẳng hạn như khi sửa đổi Luật Nhà ở, những quy định mới được sửa đổi và bổ sung như: Thủ tục trình tự triển khai nhà ở xã hội sẽ được rút gọn, tinh giản hơn. Quy định được hưởng chính sách nhà ở xã hội được đơn giản hoá hơn. 

Quy định về ưu đãi chủ nhà đầu tư nhà ở xã hội dễ dàng hơn và quy định khác về xác định tính toán giá mua - bán nhà ở xã hội. Tất cả các thay đổi và bổ sung trên sẽ tăng nguồn cung bất động sản và cơ cấu nhà ở xã hội.

Về tác động của 3 luật mới đến thị trường bất động sản, ông Dũng nói: Tôi cho rằng 3 luật liên quan có nhiều quy định thể tháo gỡ vướng mắc, giúp nguồn cung sẽ thuận lợi, nguồn cung tăng dần.

Tác động chung của 3 luật này đến thị trường bất động sản là rất lớn. Thị trường phụ thuộc nguồn cung, trong khi đó nguồn cung ở đây là triển khai thực hiện dự án từ đất đai, vốn để triển khai dự án bất động sản. Nếu nguồn lực về đất đai được cởi mở, quá trình triển khai liên quan đến luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ thay đổi.

Luật có nhiều quy định mới tạo điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường chung. Chúng ta cần làm rõ thông tin đối với các dự án bất động sản khi đưa vào kinh doanh, đối với nhà ở công trình xây dựng có sẵn hay quyền sử dụng đất các dự án.

Quan trọng nhất thị trường cần phải được công bố thông tin công khai trên hệ thống thông tin trên website của Bộ Xây dựng, website doanh nghiệp. Lúc đó, các chủ thể có thể tham khảo, hoạt động của các sàn giao dịch cũng sẽ được minh bạch.Khi 3 luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, sẽ làm tăng nguồn cung thị trường bất động sản, kể cả giá giao dịch và phân khúc bất động trong thời gian tới.

Khi cơ chế chính sách nhà ở xã hội sẽ làm tăng nguồn cung nhà ở đáp ứng nhu cầu của người dân có thu nhập thấp. Sẽ tác động đến giá, nguồn cung của nhà ở.

Không riêng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động, có những quy định làm cho thị trường đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản minh bạch hơn và quy định bổ sung công khai thông tin nhà ở, công trình xây dựng. Nhờ có hệ thống thông tin nhà ở được công khai, câu chuyện thổi giá, giá ảo sẽ được khắc phục bởi việc công khai thông tin sẽ minh bạch giá.

Thạc sỹ Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản: Nhiều người mong chờ các chính sách, Nghị quyết và Nghị định của Chính phủ về thực hiện 3 luật Nhà ở, Đất đai và Kinh doanh Bất động sản. Nếu chúng ta làm sớm có lẽ đã được thông qua đợt tháng 2/2022, tại quy định 1 Luật sửa nhiều Luật để tháo gỡ thực tiễn.

Thị trường bất động sản có nhiều vướng mắc, nguyên nhân xuất phát từ Luật đến Nghị định, Thông tư và các văn bản áp dụng pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước, và địa phương. Đa số địa phương hiện nay là phân cấp, phân quyền cho địa phương. Tuy nhiên, nó có mối quan hệ nhân quả, hạ tầng kỹ thuật, chất lượng của luật, quy định của luật, việc bổ trợ, tuyên truyền phổ biến để địa phương nắm rõ tinh thần của luật.

Tôi cho rằng thời gian trước đây, chúng ta chưa được quan tâm, đến nay thì đã tốt hơn. Cảm nhận chung của chúng tôi là những người thường xuyên tham gia, góp ý, như tại Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) chẳng hạn, đây như cánh tay nối dài, thường xuyên tổ chức hội thảo, có sự tham gia của nhiều bên; Trong đó, có cơ quan xây dựng, chuyên gia để góp ý, với kỳ vọng tới khâu tuyên truyền sẽ tốt hơn.

Trước đây, Luật 2014, Bộ Xây dựng và Chính phủ thống nhất yêu cầu quy định chặt chẽ loại đất để xây dựng nhà thương mại. Theo đó, doanh nghiệp đang có đất ở hoặc có phần đất ở, 1 phần đất khác mới được làm nhà ở thương mại. Nếu đi mua gom thì phải mua toàn bộ 100% đất ở mới được làm. Nhưng đến tháng 3/2022, sửa theo hướng đang có đất thì mở rộng "hơn chút" có thể là đất ở và các loại đất khác.

Luật Đất đai năm 2024 quy định mở hơn, cho doanh nghiệp được mở rộng, thu hồi các loại đất khác để phát triển nhà ở thương mại. Chúng tôi nhất trí cao. Cách thức quản lý nhà nước cần dựa trên 2 trụ cột loại đất và quy hoạch. Loại đất khu vực đó có phù hợp quy hoạch khu nhà ở thương mại hay không? Chúng ta là nước nông nghiệp đang trong quá trình đô thị hoá, muốn tăng đô thị hoá phải tăng nhà ở đô thị, và muốn tăng nhà ở đô thị thì phải thu gom, đấu giá đất của người dân, trong đó có đất khác, đất nông nghiệp.

Nhà nước thu hồi đất đấu giá, đấu thầu và cho phép nhà đầu tư tự thoả thuận với người dân bị thu hồi đất.Theo quan điểm của tôi, chúng ta nên quản lý theo quy hoạch, khu đất đó có nên làm nhà ở không? Nếu làm nhà ở thương mại được thì có thể vận dụng linh hoạt 2 phương pháp thu hồi đất phát triển dự án: địa phương đấu giá và doanh nghiệp tự thoả thuận thu hồi.

Ví dụ, tôi làm doanh nghiệp lớn, làm dự án lớn, đồng loạt ở nhiều địa phương, tôi sẽ chọn đấu giá, đấu thầu. Bởi vì chúng tôi không tự thoả thuận với địa phương được. Nhưng nếu doanh nghiệp nhỏ vừa, tại địa phương họ có mối quan hệ với địa phương, gần dân và hiểu thị trường thì nên cho họ thoả thuận với người dân. Nhưng với quy mô nhỏ.

Vấn đề tiếp theo là tài chính đất đai. Khi doanh nghiệp sử dụng đất, nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất loại đất sang từng loại đất. Khi giá đất bán sát giá thị trường, không lo ngại thất thoát lãng phí do chênh lệch địa tô.

Trong quá trình trình Luật đất đai, Quốc hội lo ngại lớn nhất là chênh lệch địa tô. Theo tôi, cần áp dụng nguyên tắc thị trường, giảm mệnh lệnh hành chính, tăng biện pháp thị trường, dân sự, thoả thuận. Tuy nhiên, việc chúng ta duy trì đấu giá, đấu thầu cũng có hạn chế là khi địa phương thu được đất sạch, đầu ra tốt hơn thì doanh nghiệp thuận lợi. Nhưng phải nhớ là đầu vào thì Nhà nước phải thu hồi. Đây là quan hệ phi thị trường, chưa có sự thoả thuận. 

Chúng ta có các quy định, Nghị định mới chúng ta phải làm sao để khi người dân bị thu hồi đất, tái định cư không có những rủi ro, khó khăn cho họ. Tôi khẳng định, người dân mất đất phải được thoả thuận thuận mua vừa bán, nó sẽ khác hoàn toàn với người dân phải trả đất, bồi thường, tái định cư.

Về vấn đề về bệnh sợ trách nhiệm của quan chức nhà nước khi ký các quyết định mấu chốt, ông Đỉnh nói: Các quyết định ấy chẳng hạn như các quyết định phê duyệt về mặt quy hoạch, quyết định liên quan đến mặt đất đai, quyết định về quyền sử dựng đất,… Sau đó là văn bản về thẩm duyệt về phòng cháy chữa cháy, phê duyệt về bảo vệ môi trường – đây là những văn bản mấu chốt.

Năm vừa qua, chủ đầu tư tìm kiếm những văn bản đó đều rất khó khăn vì bệnh sợ trách nhiệm. Có luồng ý kiến cho rằng, bệnh sợ trách nhiệm, dám nghĩ nhưng không dám làm. Tôi ủng hộ. Quan chức sợ trách nhiệm là vấn đề tốt vì người ta là người làm theo quy định pháp luật.

Một điểm khác, luật này sẽ điều chỉnh từ 1/8 nhưng vấn đề vướng mắc lại ở những dự án cũ thì phải tháo gỡ như thế nào? Theo rà soát của tổ công tác, phân loại làm 3 nhóm: Nhóm dễ giải cứu nhất (nhóm chưa vận dụng rõ ràng pháp luật); Nhóm 2 (nhóm làm thủ tục chưa đúng nhưng có thể điều chỉnh và linh hoạt được) và cuối cùng là dự án liên quan đến vấn đề vướng mắc của luât, nay đang tháo gỡ bằng cách sửa luật thì tiến hành tháo dỡ.

Trong toạ đàm này, tôi kiến nghị đến Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường là có thể phải tham mưu 1 văn bản về thu hồi đất khác làm nhà ở thương mại và 1 nghị quyết đặc thù để tăng tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong quá trình triển khai Luật Đất đai - Luật khác trong nhiều thời kỳ.

Ông Lê Văn Bình, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường: Chúng ta cứ nói là vướng mắc về mặt pháp lý, nhưng thế nào là vướng mắc? Do cơ chế chính sách làm cho dự án không thực hiện được, hay chúng ta không thực hiện được dẫn đến vướng mắc? Tôi cho rằng phần lớn do vế thứ 2.

Dù luật đã quy định nhưng nhiều dự án không làm theo tuần tự, dẫn đến sai sót là câu chuyện thường xuyên xảy ra. Theo quy định trước đó, thời điểm định giá là thời điểm có quyết định cho thuê đất, nhưng lại không quy định bao lâu phải ban hành quyết định về giá đất. Điều này gây ra những sự trì trệ. Đối với tồn tại này, Luật Đất đai năm 2024 đã tháo gỡ vướng mắc về mặt định giá.

Việc đẩy sớm 3 luật sớm hơn dự kiến tới 5 tháng, rất có lợi cho bất động sản. Theo đó, dự án tiếp cận đất đai minh bạch hơn. Rất nhiều cơ chế tiếp cận đất đai cho các nhà đầu tư bất động một cách rất minh bạch. Và khi cơ chế minh bạch sẽ tạo sự thuận lợi cho nhà đầu tư, người dân cũng không vướng các thủ tục pháp lý như trước đây.

Tất nhiên, trong Luật tháo gỡ nhiều là giá đất và bồi thường tái định cư. Trước đây chúng ta quy định giá cụ thể, nhưng nhiều nơi định giá còn thấp so với thị trường. Quy định mới dù vẫn dùng giá cụ thể, nhưng dần tiếp cận giá thị trường. Giá đất tăng, bảo đảm quyền lợi cho người bị thu hồi tốt hơn. Ngoài ra, các loại đất được quy định cụ thể hơn, chi tiết hơn.

Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường: Chúng ta thấy 3 Luật có quan hệ mật thiết. Quốc hội đã thông qua 2 luật trước gồm: Luật Nhà ở và Luật Bất động sản và chờ cho Luật Đất đai thông qua 1/1/2024.

Tuy nhiên, sau khi Luật Đất đai được thông qua, Chính phủ kiến nghị với Quốc hội có hiệu lực sớm. Do đó, 3 Luật cùng phải đẩy sớm lên. Riêng với bất động sản, việc thực hiện được sớm 3 luật này sẽ giải quyết được câu chuyện về định giá đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính. 

Trong thời gian vừa qua, rất nhiều dự án vướng mắc về thực hiện nghĩa vụ tài chính. Có những dự án, chúng ta áp dụng theo luật ban hành năm 1993, chứ không phải năm 2013. Ngay cả với Luật năm 2013, nhiều địa phương không thực hiện được, dẫn đến nhiều sai phạm trong câu chuyện về định giá đất, từ đó, xảy ra vấn đề sợ sai, không dám làm.

Thứ nhất, đối với những lỗi không phải từ chủ đầu tư mà thuộc về cơ quan nhà nước về cơ chế, Luật Đất đai giải quyết được. Thứ hai, trường hợp nào nhà nước thu hồi, trường hợp nào doanh nghiệp phải tự thực hiện, Luật Đất đai năm 2024 cũng đã có quy định rất rõ. Thứ ba, vấn đề minh bạch về trường hợp nào thực hiện đấu giá, trường hợp nào đấu thầu, trường hợp nào được tự thực hiện. 

Ngoài ra, hoạt động kinh doanh khai thác dịch vụ, chuyển nhượng dự án,... đều được đưa ra để giải quyết trong Luật Đất đai. Luật cũng định hướng giải quyết cho câu hỏi, người Việt Nam sinh sống và làm việc ở nước ngoài, vẫn còn Quốc tịch Việt Nam mua nhà thế nào? Hay câu chuyện chuyển nhượng dự án đối với chủ đầu tư là người trong nước, chủ đầu tư là người nước ngoài,... luật đều giải quyết.

Với việc 3 Luật có hiệu lực sớm, hy vọng sẽ tháo gỡ được vướng mắc của thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, vẫn còn phải trông chờ các thủ tục hướng dẫn thi hành, thông tư của các bộ. Đến nay, có 5 Nghị định được ban hành, trong đó bao gồm: Nghị định về hoạt động lấn biển; Nghị định về định giá đất; Nghị định về bồi thường tái định cư; Điều tra đánh giá đất đai. Đây là các nghị định chung, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.Còn 2 nghị định nữa gồm: Thu tiền sử dụng đất; Nghị định về quyết định phát triển đất do Bộ Tài chính soạn thảo, đã trình ký.

Phó Tổng biên tập Thường trực Phan Huy Hà gửi lời cảm ơn đến các chuyên gia tham dự Toạ đàm "Vận hội mới của thị trường bất động sản".

Theo Phó Tổng biên tập Thường trực Phan Huy Hà, hôm nay là một ngày đặc biệt với các doanh nghiệp bất động sản, người làm chính sách khi 3 luật: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực thi hành cùng một ngày là 1/8/2024 và sớm hơn 5 tháng so với dự kiến là ngày 1/1/2025.

Toạ đàm "Vận hội mới của thị trường bất động sản" do Báo Nông Thôn Ngày Nay/Báo điện tử Dân Việt thuộc Trung ương Hội Nông dân Việt Nam tổ chức nhằm đẩy mạnh truyền thông về chính sách, quy định mới của 3 bộ luật, bổ sung thêm thông tin cho bạn đọc, người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư… Từ đó góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi.

Phó Tổng biên tập Thường trực Phan Huy Hà nhấn mạnh, vài năm gần đây, khi thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại: nguồn cung sản phẩm mới eo hẹp, giá nhà đất tăng, dòng vốn chảy vào địa ốc giảm, thanh khoản nhỏ giọt… không ít chuyên gia đã chung nhận định: Thị trường bất động sản có khoảng 70% vướng mắc từ pháp lý, 30% khó khăn từ nguồn vốn. Chính vì vậy, việc 3 bộ luật nêu trên được thực thi sớm, mang lại nhiều kỳ vọng về tháo gỡ các vướng mắc pháp lý tạo bấy lâu nay sẽ được gỡ vướng, để thị trường phát triển minh bạch, bền vững.

Khi 3 luật có hiệu lực sớm, kỳ vọng khó khăn pháp lý - vốn dĩ được cho là chiếm 70% khó khăn hiện nay của thị trường - được gỡ vướng, sẽ tạo điều kiện để giải quyết câu chuyện vướng mắc lâu nay, khơi thông dòng chảy của thị trường bất động sản.

Để làm rõ cơ hội cũng như những khó khăn, thách thức cho thị trường nhà đất khi các nút thắt pháp lý, vốn, thanh khoản được cởi bỏ từ lúc Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, Báo Nông thôn Ngày nay/Dân Việt tổ chức buổi toạ đàm trực tuyến với chủ đề: "Vận hội mới của thị trường bất động sản".