Câu hỏi: 

Bạn đọc Mường Khang (Tân Lạc, Hòa Bình) hỏi: Người dân muốn xây nhà trên đất nông nghiệp cần phải đáp ứng những điều kiện gì?.

Trả lời:

Luật sư Cao Thanh Tâm - Giám đốc Công ty luật TNHH CTT Piper Việt Nam, Đoàn luật sư Hà Nội cho hay, Điều 121, Luật Đất đai năm 2024, quy định về đất nông nghiệp và cách chuyển đổi mục đích quyền sử dụng đất đúng pháp luật như sau:

Quy định về đất nông nghiệp hiện nay

Căn cứ tại Điều 4 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất như sau:

Đất trồng cây hằng năm là đất trồng các loại cây được gieo trồng, cho thu hoạch và kết thúc chu kỳ sản xuất trong thời gian không quá một năm, kể cả cây hằng năm được lưu gốc.

Đất trồng cây hằng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác; Đất trồng cây lâu năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được gieo trồng một lần, sinh trưởng trong nhiều năm và cho thu hoạch một hoặc nhiều lần.

Đất lâm nghiệp là loại đất sử dụng vào mục đích quản lý, bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp, được phân loại cụ thể như sau:

Đất nuôi trồng thủy sản là đất sử dụng chuyên vào mục đích nuôi, trồng thủy sản; Đất chăn nuôi tập trung là đất xây dựng trang trại chăn nuôi tập trung tại khu vực riêng biệt theo quy định của pháp luật về chăn nuôi; Đất làm muối là đất sử dụng vào mục đích sản xuất muối từ nước biển.

Đất nông nghiệp khác gồm: Đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm; Đất xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, chăn nuôi kể cả các hình thức trồng trọt, chăn nuôi không trực tiếp trên đất;

Đất xây dựng công trình gắn liền với khu sản xuất nông nghiệp gồm đất xây dựng nhà nghỉ, lán, trại để phục vụ cho người lao động; đất xây dựng công trình để bảo quản nông sản, chứa thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ và các công trình phụ trợ khác.

Theo quy định trên, đất nông nghiệp sẽ chỉ được dùng với các mục đích chăn nuôi, trồng trọt hoặc sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp. Như vậy, đất nông nghiệp không thể dùng vào mục đích xây dựng, hay nói cách khác là không thể xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp. Nếu người có quyền sử dụng đất nông nghiệp xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp là trái quy định pháp luật và sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính lên tới 200.000.000 đồng.

Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định mới nhất

Theo Luật Đất đai năm 2024, đất nông nghiệp phải được sử dụng đúng mục đích theo quy định khi được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng. Nếu muốn xây dựng nhà ở, người dân cần thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở (đất thổ cư). Việc này không chỉ đảm bảo tuân thủ quy định mà còn giúp tránh các rủi ro bị xử phạt.

Quy định tại điểm b thuộc Khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai năm 2024, nếu như người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thì cần phải được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích theo đúng quy định của pháp luật. Như vậy, để thực hiện chuyển đổi mục đích quyền sử dụng đất, người dân cần xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Căn cứ khoản 5 Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP người có nhu cầu chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư (hay chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở) cần chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ sau đây:

Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 02c ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ.

Người có quyền sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được giải quyết theo thẩm quyền.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ thực hiện thẩm tra, xác minh thực địa và đánh giá nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đồng thời, cơ quan này hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật. 

Sau khi hoàn tất quá trình thẩm định, hồ sơ sẽ được trình lên UBND cấp có thẩm quyền để xem xét và quyết định. Trường hợp được chấp thuận, thông tin về thửa đất sẽ được cập nhật, chỉnh lý vào hệ thống dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.

Luật sư Tâm cho biết, sau khi hoàn tất việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất cần lưu ý quy định về giấy phép xây dựng. Theo Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014, đối với công trình nhà ở thuộc khu vực đô thị, khu bảo tồn hoặc khu di tích lịch sử – văn hóa, chủ đầu tư phải được cấp phép xây dựng trước khi khởi công. Quy định này nhằm đảm bảo việc xây dựng phù hợp với quy hoạch và bảo vệ các giá trị lịch sử, văn hóa.

"Như vậy, chỉ khi được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất mới có thể tiến hành xây dựng nhà ở trên phần diện tích đã chuyển đổi theo đúng quy định pháp luật", luật sư Tâm nói.

×