Câu hỏi:

Bạn đọc Hoàng Văn Chiến (Mường La, Sơn La) hỏi: Đất nông nghiệp khi hết thời hạn, người dân có thể sử dụng hoặc chuyển nhượng hay không? 

Trả lời:

Luật sư Cao Thanh Tâm - Giám đốc Công ty luật TNHH CTT Piper Việt Nam, Đoàn luật sư Hà Nội cho hay, điểm a, b Khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2024 quy định, thời hạn sử dụng đất nông nghiệp được quy định như sau:

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp: Thời hạn giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất là 50 năm đối với các loại đất như: Đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất là rừng trồng.

Khi hết thời hạn này, người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định mà không phải làm thủ tục gia hạn.

Hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp: Thời hạn thuê đất không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê, nếu có nhu cầu, Nhà nước sẽ xem xét tiếp tục cho thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này; 

Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; 

Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự; 

Trong thời hạn sử dụng đất; Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

"Như vậy, nếu đất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng thì đã vi phạm một trong các điều kiện để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều đó đồng nghĩa với việc người dân sử dụng đất nông nghiệp khi đã hết thời hạn không thể chuyển nhượng", luật sư Tâm nói.

Người dân phải làm gì khi đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng?

Tại điểm b, khoản 1, điều 172 Luật Đất đai 2024 quy định người dân cần phải có các loại giấy tờ sau: Quyết định gia hạn sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp mới. Trường hợp người sử dụng đất không yêu cầu cấp mới Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện xác nhận thay đổi thời hạn sử dụng đất trên giấy chứng nhận đã cấp.

"Trường hợp hết thời hạn được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn 50 năm mà không cần làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất", luật sư Tâm thông tin.

Theo luật sư, điều này có nghĩa là dù thời hạn trên Giấy chứng nhận đã hết, người sử dụng đất vẫn được tiếp tục canh tác mà không bị thu hồi đất. Tuy nhiên, nếu có nhu cầu chuyển nhượng (mua bán) đất, người sử dụng đất nên làm xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đảm bảo quyền lợi và tránh rủi ro pháp lý.

Căn cứ Điều 65 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất

Hồ sơ gồm:

Văn bản đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất theo Mẫu số 09 tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc). Đơn xin gia hạn sử dụng đất theo Mẫu số 08 tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ.

Nơi nộp hồ sơ:

Bộ phận Một cửa của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh; Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai; Nếu nộp tại UBND cấp xã, cơ quan này sẽ chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để xử lý; Bộ phận Một cửa của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh; Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai; Nếu nộp tại UBND cấp xã, cơ quan này sẽ chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để xử lý.

Bước 2: Kiểm tra và xác nhận thông tin 

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ:

Kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ. Xác nhận thời hạn tiếp tục sử dụng đất vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc cấp mới nếu người sử dụng đất có nhu cầu. Cập nhật, chỉnh lý thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai. Kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ. Đánh giá tình hình sử dụng đất và giá thuế đất trên địa phương;

Bước 3: Trả kết quả

Sau khi hoàn tất thủ tục, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có xác nhận mới cho người sử dụng đất. Hoặc chuyển cho UBND cấp xã để người dân nhận lại.

Trường hợp khi hết thời hạn thuê đất, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Như vậy, theo luật sư, khi hết thời hạn thuê đất, mà người thuê đất nông nghiệp vẫn có nhu cầu tiếp tục muốn sử dụng thì vẫn được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê. Điều này đồng nghĩa với việc, người thuê đất phải thực hiện thủ tục gia hạn sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng đất.

Căn cứ Điều 64 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, thủ tục gia hạn sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng đất được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ gia hạn sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng đất

Hồ sơ gồm:

Nơi nộp hồ sơ.

Bước 2: Kiểm tra và xác nhận thông tin

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ.

Bước 3: Trả kết quả

Sau khi hoàn tất thủ tục, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trả kết quả.

Lưu ý khi thực hiện gia hạn sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng đất.

Luật sư Tâm cho biết thêm, việc gia hạn sử dụng đất được thực hiện trong năm cuối của thời hạn sử dụng đất. Người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn chậm nhất là 06 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng đất. 

Quá thời hạn phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn mà người sử dụng đất không nộp hồ sơ đề nghị gia hạn thì không được gia hạn sử dụng đất, trừ trường hợp bất khả kháng. Trường hợp không được gia hạn sử dụng đất, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện thu hồi đất theo quy định. 

×