Không đủ sức gồng lỗ

Từng "thắng lớn" khi đầu tư căn hộ cho thuê trong giai đoạn 2018-2019, năm 2020, hai vợ chồng chị Nguyễn Thị Mây (32 tuổi, Cầu Giấy, Hà Nội) tiếp tục nuôi hy vọng làm giàu từ việc mua nhà sau đó cho thuê.

Chị Mây chia sẻ, ban đầu số vốn của vợ chồng chỉ có 800 triệu đồng, thời điểm năm 2018, chị bàn với chồng thế chấp căn nhà đang ở để mua thêm một căn chung cư 3 phòng ngủ, 100m2 ở Mỹ Đình, có giá 2,1 tỷ đồng khi thấy bạn bè đầu tư căn hộ cho thuê lợi nhuận đều và tốt.

Sau khi mua căn nhà với hơn 70% vốn vay ngân hàng, mỗi tháng vợ chồng chị cho thuê được với giá 11 triệu đồng, đủ để trả ngân hàng hàng tháng. Sau gần 1 năm, vợ chồng chị bán căn hộ với giá 2,4 tỷ đồng, lãi được 300 triệu đồng. Đó mới là khoản lợi nhuận vợ chồng chị hướng đến.

Thấy việc đầu tư căn hộ cho thuê khá "dễ ăn", sau khi chốt lời căn hộ kia, chị Mây tiếp tục tìm mua căn hộ 3 ngủ ở một dự án khác đã bàn giao, cũng có mức giá cho thuê khá tốt. Riêng căn 1 ngủ đã có thể cho thuê khoảng 4-5 triệu đồng. Sau khi mua được căn 3 ngủ, giá 2,7 tỷ đồng (vốn vay 60%), sau khi đầu tư nội thất đầy đủ, chị Mây định bụng sẽ cho thuê với giá 12 triệu đồng/tháng.

Tuy nhiên, phải mất 2 tháng chật vật đăng bài tìm kiếm, chị Mây mới tìm được người thuê, mức giá sau khi thương lượng giảm xuống còn 10 triệu đồng. Trong 3 tháng đầu, việc cho thuê vẫn ổn định, cho đến khi dịch Covid-19 ập đến và tác động mạnh đến nhiều ngành nghề, lĩnh vực, khách thuê là nhóm bạn trẻ xin trả phòng vì người về quê, người chuyển việc hoặc thu nhập giảm mạnh. Việc tìm khách thuê sau đó càng gian nan hơn dù chị Mây đã giảm giá xuống còn 8-8.5 triệu đồng.

"Người tìm thuê nhà đa phần là sinh viên, lao động bình dân, mức tài chính của họ chỉ từ 2-3 triệu đồng/tháng. Trước đây còn có thể cho thuê theo nhóm ở ghép nhưng thời điểm dịch bệnh này rất khó tìm. Người đứng ra thuê không tìm được người ở ghép phù hợp cũng đành phải trả phòng tìm phòng trọ giá rẻ. Cả hai vợ chồng đã đăng tin mấy tháng nay và nhờ cả môi giới nhưng vẫn chưa tìm được người thuê", chị Mây cho hay.

Không cho thuê được, tức là tiền trả lãi ngân hàng cho khoản vay mua nhà, vợ chồng chị Mây sẽ phải trích thu nhập ra để trả. Tuy nhiên, trớ trêu là, thu nhập của cả hai vợ chồng đều giảm, trước đây, còn được 30 triệu đồng/tháng, nay chị Mây phải nghỉ việc ở nhà, cả gia đình trông cậy vào khoản thu nhập chưa đến 20 triệu của chồng chị.

"Với tình hình hiện tại, hai vợ chồng không thể tiếp tục gồng lỗ thêm nữa, chúng tôi đang rao bán căn hộ với mức giá của năm ngoái nhưng cũng khó tìm. Nếu tiếp tục kéo dài, chắc phải bán giá gốc, bỏ luôn tiền làm nội thất để bán đi chứ để thế này thật mất ăn, mất ngủ", chị Mây bày tỏ.

Khảo sát trên thị trường cho thấy, thời điểm này, giá thuê căn hộ chung cư đã giảm mạnh so với thời điểm năm 2019-2020, đặc biệt ở phân khúc trung-cao cấp, mức giá thuê đã giảm khoảng 20-40% so với thời điểm trước dịch. Đơn cử như căn hộ 3 phòng ngủ ở FLC Complex Phạm Hùng, trước đây có giá thuê 12-13 triệu đồng thì nay dù đã giảm xuống còn 8-9 triệu đồng vẫn phải chật vật tìm khách thuê.

Không ít nhà đầu tư đã phải chấp nhận rao bán chung cư vì việc cho thuê không còn hiệu quả như trước. Anh Đặng Văn Nam, chủ một căn hộ 80m2 tại dự án cao cấp trên đường Nguyễn Huy Tưởng (Thanh Xuân, Hà Nội) chia sẻ, dù khá tiếc vì chỉ cần "nuôi" thêm một thời gian nữa, hết dịch bán thì lợi nhuận sẽ tốt hơn, nhưng đến thời điểm này anh không thể gồng gánh nổi khoản tiền trả ngân hàng vì khách thuê trước đây chủ yếu là người nước ngoài. Với tình hình dịch Covid-19 kéo dài, không biết đến khi nào mới có khách thuê trở lại nên đành phải bán căn hộ với mức giá thấp hơn và mất vài trăm triệu tiền đầu tư nội thất.

Thị trường căn hộ cho thuê chưa thể hồi phục

Ông David Jackson - Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho hay, dịch Covid-19 đã ảnh hưởng không hề nhỏ đến thị trường căn hộ cho thuê. Trước đại dịch, người lao động ngoại quốc cũng rất đông đảo, sẵn sàng thuê các căn hộ có giá thuê cao hơn mức trung bình của thị trường. Trong khi đó, người lao động từ các tỉnh cũng liên tục đổ về các trung tâm kinh tế lớn để tìm kiếm cơ hội. Rõ ràng, tốc độ đô thị hóa nhanh cùng với đà tăng trưởng ấn tượng vài năm vừa qua đã khiến cho sức cầu của phân khúc căn hộ cho thuê là rất đáng kể, không ngừng gia tăng.

Tuy vậy, khi đại dịch ập đến, thị trường chững lại, cũng là lúc mà nguồn cầu giảm đi đột ngột, khiến cho số lượng căn hộ trong tình trạng đợi khách thuê nhanh chóng gia tăng. Lực lượng nhà đầu tư (khoảng 30% tham gia thị trường căn hộ với mục đích cho thuê) cũng khốn đốn vì sức thuê, giá thuê đều giảm.

Các chuyên gia nhận định, không ít nhà đầu tư dù đã tính toán kỹ lưỡng vẫn không lường trước được rủi ro về kinh tế khi sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Mặt khác, theo nhiều chuyên gia, sự chênh lệch cung cầu trên thị trường do thiếu hụt căn hộ bình dân và thừa căn hộ cao cấp khiến nhu cầu thuê đa phần là lao động bình dân không tìm kiếm được sản phẩm phù hợp. Với mức giá bán căn hộ tầm trung đang rơi vào khoảng 2-3 tỷ đồng/căn, thì chủ nhà phải cho thuê giá thấp nhất vào khoảng 10-15 triệu đồng/tháng mới có hiệu quả sinh lời. Nhưng mức giá này lại vượt xa thu nhập của đại bộ phận người phải đi thuê.

Các chuyên gia dự báo, thị trường cho thuê sẽ tiếp tục giảm sâu nếu dịch bệnh Covid-19 chưa được kiểm soát và sự chênh lệch cung cầu trên thị trường chưa thuyên giảm.

"Nhiều nhà đầu tư sau một thời gian dài gồng gỗ đã quá sức chịu đựng nên họ chấp nhận bán ra thị trường. Tuy nhiên, trong bối cảnh dịch Covid-19 diễn biến phức tạp nền kinh tế bị ảnh hưởng nên muốn bán nhanh phải chấp nhận bán cắt lỗ", ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định.

×