Xây dựng nhà ở xã hội: Không phải là làm từ thiện, xin - cho

Ngày 28/6, tại Hội thảo "1 triệu căn nhà ở xã hội: Giải pháp nâng cao khả năng thụ hưởng cho người thu nhập thấp" dưới sự chủ trì của Ban Kinh tế Trung ương, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước, Báo Nông thôn Ngày nay/Điện tử Dân Việt đã tổ chức, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế đã đưa ra nhiều giải pháp trong việc đầu tư xây dựng căn hộ nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp.

Cần nhận diện đúng nhà ở xã hội 

Đánh giá về phương án phát triển nhà ở xã hội, TS. Lực cho rằng: "Chúng ta cần nhận diện đúng nhà ở xã hội để thấy việc triển khai vẫn chưa đi đến đâu cả, với cách làm như hiện nay nếu không có giải pháp đột phá sẽ không đạt được mục tiêu đề ra".

"Tại Hàn Quốc chỉ 2 năm triển khai họ đã đạt chỉ tiêu 5 triệu căn hộ nhà ở xã hội, chúng ta đặt mục tiêu 1 triệu căn hộ, nhưng 10 năm triển khai vẫn chưa xong", TS. Lực nêu rõ.

Theo TS. Lực, điểm nhấn của vấn đề triển khai đầu tư nhà ở xã hội là chính sách, quỹ đất, nguồn vốn. Vời nguồn vốn như hiện nay, sẽ vô cùng khó khi triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và sắp tới chúng ta triển khai thế nào để tạo ra sự đột phá".

Chúng ta đã có 1 ý tưởng chính sách rất hay từ năm 2021 với nhu cầu cần 1,3 triệu nhà ở xã hội, nhưng khả năng mới đạt 0,7 triệu nhà ở xã hội.

TS. Lực bày tỏ: "Gần đây, chúng ta phấn khởi hơn khi nhà ở xã hội đã và đang được quan tâm. Một số doanh nghiệp, ngân hàng thương mại đã bắt đầu dành phần vốn cho phân khúc nhà ở xã hội".

"Tuy nhiên, đã có nguồn vốn thực sự hay chưa, nguồn vốn đúng nghĩa cho phần khúc này, tôi cho rằng, chưa hẳn đã đúng", TS. Lực đánh giá.

Nói về khó khăn trong việc triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, TS. Lực chỉ ra 7 khó khăn, vướng mắc.

Thứ nhất, chúng ta chưa nhất quán về quan điểm, cách hiểu, cách tiếp cận nhà ở xã hội. Hiện nay, nhà ở xã hội chủ yếu dành cho đối tượng chính sách, người có công với cách mạng; hoạt động mang tính "từ thiện".

Vấn đề này, cơ quan quản lý ở địa phương hiểu rất rõ, đâu đó, vẫn có những quan điểm cho rằng, nhà ở xã hội là từ thiện, là xin - cho, là có vấn đề trục lợi chính sách. Như thế, chúng ta làm sao mà triển khai được nhà ở xã hội, do đó, chúng ta cần có thay đổi quan điểm về cách tiếp cận.

Tôi đề xuất, "chính sách kinh tế nhân văn", vì phải có tính chất kinh tế, có sự hấp dẫn, chứ không phải là "từ thiện, xin – cho".

Thứ hai, vướng mắc về cơ chế, chính sách, quy trình thủ tục. Chúng ta đã có đề án 338 cần 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhưng chúng ta đã thực sự có một cơ chế, chính sách rõ ràng, bài bản, dài hơi trong phát triển căn cơ chưa? Tôi cho rằng, chưa bài bản.

Thủ tướng rất mong muốn cơ chế bài bản, lớp lang hơn, như kinh nghiệm của Hàn Quốc, Singapore dài hơi, lâu bền.

Liên quan tới 6 Luật gồm có: Luật Đất đai; Nhà ở; Kinh doanh bất động sản; Quy hoạch; Xây dựng; Đầu tư... Nếu luật chồng chéo thì vô cùng phức tạp.

Tiếp đó, quy trình thủ tục khó khăn, phúc tạp hơn so với nhà ở thương mại thông thường mất  3- 5 năm mới xin xong thủ tục giấy phép.

Thứ ba, khó khăn quy hoạch và quỹ đất, đang ở tình trạng vừa thiếu vừa thừa, tức có địa phương có quỹ đất, có địa phương không có. Như ở Bắc Ninh thừa quỹ đất, TP.HCM đang khan hiếm quỹ đất. Khó khăn nữa là khâu đền bù giải phóng mặt bằng khó khăn.

Thứ tư, về nguồn vốn, mọi người nghĩ là nguồn vốn ngân hàng, dù đúng nhưng chưa trúng, bởi ngân hàng chỉ là tín dụng thương mại có ưu đãi, chứ không phải tín dụng kinh tế nhân văn. Do đó, rất khó cho doanh nghiệp và khó cho chúng ta.

Thiếu nguồn vốn tài trợ bền vững cho phân khúc này, đa số các dự án nhà ở xã hội tính đến thời điểm hiện nay được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn công, một số dự án do tư nhân thực hiện.

Các dự án nhà ở xã hội rất khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân sách do được bố trí cho các dự án nhà ở xã hội là rất ít, điều kiện – thủ tục phức tạp, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội còn ít.

Tôi cho rằng, nỗ lực rất lớn của ngân hàng thương mại đã hy sinh lãi suất giảm 2 – 3%. Trong khi đó, doanh nghiệp bị khống chế khung định mức về diện tích nhà ở, do đó, cần phải có một quỹ đầu tư lâu dài và cần cơ chế linh hoạt.

Thứ năm, khó khăn về giới hạn lợi nhuận của các dự án nhà ở xã hội quy định lợi nhuận tối đa 10% trên tổng mức đầu tư thì quá khó cho doanh nghiệp vì lãi suất vay đã đạt  tới 8% rồi.

Thứ sáu, vướng mắc liên quan tới trình tự, thủ tục mua, thuê nhà ở xã hội. Hiện nay, thủ tục mua bán nhà ở xã hội tương đối phức tạp, các đối tượng được mua nhà ở xã hội phải thỏa mãn nhiều tiêu chí, điều kiện (nhà ở, nơi cư trú, và thu nhập...); tốn nhiều công sức, thời gian để có được các giấy tờ xác nhận thỏa mãn các điều kiện trên.

Cùng đó, là việc kiểm soát hồ sơ giao cho chủ đầu tư; dẫn tới rủi ro trục lợi chính sách. Quy định sau 5 năm mới được bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội hay không cho phép doanh nghiệp hoạt động tại các khu công nghiệp được mua nhà ở xã hội.

Vấn đề phê duyệt giá bán trần mất nhiều thời gian, làm chậm thời gian mở bán. Quan điểm của tôi là nên linh hoạt không cứng nhắc, cả thuê và mua.

Thứ bảy, vướng mắc về hoạt động thanh tra, kiểm tra phức tạp. Doanh nghiệp chưa đầu tư vào công nghệ xây dựng do chủ trương, chính sách chưa rõ ràng. Thông tin, dữ liệu, phân tích còn hạn chế; không biết, không dự báo được cung – cầu như thế nào? Khâu truyền thông còn hạn chế, nhất là đến với đối tượng mua, thuê nhà...

Nêu ra các giải pháp về tháo gỡ khó khăn về đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, TS. Lực đưa ra các giải pháp cụ thể: Quán triệt, thống nhất quan điểm, coi đây là "chính sách kinh tế nhân văn, mang cả ý nghĩa kinh tế và an sinh xã hội". Hai là cần xây dựng một đề án tổng thể, căn cơ, bài bản hơn. Mục đích sử dụng nhà ở xã hội dành cho cả nhu cầu mua và nhu cầu thuê. Vị trí, bố trí nhà ở xã hội riêng khu hay đan xen với nhà ở thương mại nên linh hoạt theo từng địa phương.

Về đối tượng được mua nhà ở xã hội, chúng ta nên mở rộng hơn, linh hoạt theo từng địa phương.

Tiếp đó, tăng tính thị trường, tính hấp dẫn cho nhà ở xã hội (quy hoạch, hệ sinh thái, hạ tầng...); Khắc phục tình trạng trục lợi chính sách, và cần chính sách phù hợp, công khai, minh bạch; Làm tốt hơn công tác khảo sát/đánh giá thực trạng, phân tích và dự báo về cung - cầu nhà ở xã hội.

Ưu đãi thực sự về thuế, phí đối với doanh nghiệp bất động sản phát triển nhà ở xã hội; Chú trọng khâu quy hoạch, linh hoạt hơn trong việc bố trí quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội, cân nhắc phương án cho phép chủ đầu tư nộp tiền; Có quy định mức tối thiểu về diện tích, tối đa về giá (giá trần) nhưng cần sát thị trường hơn; Tăng vai trò của các bên liên quan (nhất là chính quyền địa phương, doanh nghiệp vàcơ quan chủ trì); Có đủ cơ sở pháp lý và nguồn vốn, đảm bảo tính khả thi và bền vững.

Cần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thể chế, khung pháp lý: Cần Ban hành nghị quyết, cơ chế, chính sách đặc thù để phát triển nhà ở xã hội; Quy định mức lợi nhuận tối đa phù hợp hơn hoặc thay đổi cấu trúc vốn; Rà soát, thống nhất cách hiểu, cách làm; giảm thiểu mạnh qui trình, thủ tục đầu tư

cũng như điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội; Không nên quy định cứng nhắc về thời hạn cho vay mua nhà ở xã hội tối thiểu; Bổ sung quy định về quy chuẩn diện tích và giá bán (áp dụng giá trần); Có cơ quan đầu mối, chủ trì về phát triển nhà ở xã hội?

Các nội dung quan trọng trong các Nghị quyết, Đề án về phát triển nhà ở xã hội cần được luật hóa, nhất quán trong các dự án Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi).

×