Thị trường bất động sản TP.HCM phát triển thiếu bền vững

Thị trường bất động sản tại TP.HCM từ đầu năm đến nay đang khá trầm lắng với sự sụt giảm mạnh về nguồn cung nhà ở dẫn đến hiện tượng lệch pha cung cầu.

Theo báo cáo của UBND TP.HCM gửi Bộ Xây dựng về số liệu nhà ở và thị trường bất động sản quý 3/2022 trên địa bàn, trong quý vừa qua, Sở Xây dựng đã xác nhận đủ điều kiện huy động vốn bán sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai cho 4 dự án với tổng 2.144 căn nhà, giảm 200% số dự án so với quý trước.

Còn dự án được cấp phép mới trong quý chỉ 2 dự án, với quy mô 2.057 căn; 5 dự án nhà ở thu nhập thấp trong khu đô thị đang triển khai với quy mô 3.367 căn. Điều này cho thấy nguồn cung nhà ở TP.HCM giảm về mức rất thấp trong nhiều năm gần đây.

Theo UBND TP, quá trình phát triển đặc biệt là nhà ở vẫn chưa bền vững, chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn về nhà ở xã hội, nhà ở phù hợp với khả năng chỉ trả của người dân; chưa đa dạng về sản phẩm nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho thuê. 

Trong khi đó, số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), 9 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản đón nguồn cung 11.600 căn nhà, tăng 70,5 % so với 09 tháng đầu năm 2021, nhưng số lượng nhà ở này cũng chỉ bằng khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2017 chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của thị trường.

Tuy nhiên, tổng thể thị trường TP.HCM vẫn còn nhiều khó khăn. Cụ thể, nguồn cung 9 tháng có 11.600 căn nhà, tăng 70,5% so với cùng kỳ 2021, nhưng số lượng nhà ở này cũng chỉ bằng khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2017.

Trong 9 tháng đầu năm 2022, TP.HCM có 21 dự án đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 11.600 căn nhà, trong đó có 10.166 căn hộ chung cư chiếm 87,6% và 1.434 căn nhà thấp tầng chiếm 12,4% tổng số nhà ở đưa ra thị trường.

Nhà ở vừa túi tiền, nhà ở bình dân có giá dưới 2 tỷ đồng/căn (dưới 30 triệu đồng/m2) và nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đa số người yếu thế trong xã hội là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, góp phần đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở. Trong đó, loại nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn hộ, chiếm 1%; năm 2021 và 09 tháng đầu năm 2022 không còn nhà ở bình dân (0%).

Nhà đầu tư bất động sản kỳ vọng chuyển biến cuối năm

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA nhận định thị trường bất động sản đã có dấu hiệu giảm tốc, trầm lắng khi giao dịch nhà đất sụt giảm 50% nhưng giá nhà đất vẫn còn neo cao. Ông Châu cho rằng doanh nghiệp và cả nhà đầu tư có tâm lý kỳ vọng thị trường sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm, cụ thể là thời điểm trước Tết âm lịch.

Thực tế thời gian qua, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, thường chiếm đến 50-70%, sức chịu đựng có hạn, đến một thời điểm không chịu đựng nổi, có thể đành "xả hàng", thậm chí chấp nhận "bán lỗ để cắt lỗ" để bảo tồn phần vốn còn lại.

Chuyên gia Phan Công Chánh nhận định, hiện nay tình trạng các nhà đầu tư kẹt tiền mặt, có tài sản nhưng không có tiền là điều không hiếm. Nhiều nhà đầu tư sở hữu khá nhiều bất động sản nhưng dòng vốn liên tục xoay vòng. Khi gặp thị trường khó khăn, việc xoay vòng vốn vào bất động sản bị khựng lại cũng là lúc nhà đầu tư cơ cấu lại danh mục bất động sản. Họ sẽ ưu tiên bán bớt tài sản để có dòng tiền. Tuy nhiên, không phải nhà đầu tư nào cũng bán được như ý muốn.

Thực tế cho thấy, nhiều nhà đầu tư đã rao bán bất động sản để thu dòng tiền nhưng khi thấy thị trường ổn định lại thì họ "quay xe" ôm hàng chờ cơ hội bán ra với giá cao hơn. Phần lớn trường hợp này là các nhóm đầu tư "lướt sóng" ôm đất nền các tỉnh lân cận TP.HCM. Khi thị trường bất động sản yếu thanh khoản, họ muốn bán ra để không phải gồng lãi ngân hàng, có dòng tiền tái đầu tư chỗ khác nhưng lại tiếc vì giá bán không như kỳ vọng, vì thế họ tiếp tục chờ đến khi thị trường tốt hơn.

Hiện tại, đa số tâm lý nhà đầu tư đã thoải mái hơn trước thông tin nới "room" tín dụng, nhưng thị trường bất động sản chưa rục rịch mua bán ngay, vì thế họ kỳ vọng sự thay đổi về thanh khoản vào cuối năm.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết Hiệp hội đã có nhiều kiến nghị gửi Bộ Xây dựng và Thủ tướng Chính phủ xem xét tháo gỡ, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển. Theo đó, HoREA kiến nghị cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị được quyền đầu tư xây dựng, kinh doanh trên phần đất thương mại, dịch vụ của dự án như công trình y tế, giáo dục, công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề.

Bên cạnh đó, Hiệp hội kiến nghị Bộ Tài chính và Chính phủ cho phép các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản kinh doanh đa ngành được hạch toán dùng phần lợi nhuận kinh doanh bất động sản để "bù" các khoản kinh doanh bị lỗ của các lĩnh vực kinh doanh khác.

Hiệp hội kiến nghị Bộ Tài nguyên Môi trường và Chính phủ cho phép cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là căn hộ du lịch, biệt thự du lịch và công trình khác (công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch, gọi chung là condotel) trên đất thương mại, dịch vụ mà trước đây đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ gắn với "quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài" trái pháp luật đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận.

Ngoài ra, Hiệp hội cũng đề nghị UBND TP.HCM tiếp tục chỉ đạo xem xét giải quyết hơn 100 dự án bị "vướng mắc" của các doanh nghiệp và đẩy mạnh công tác cấp sổ hồng cho người mua nhà trong dự án nhà ở thương mại.

×