Hơn 41.000 tỷ đồng đổ vào trái phiếu bất động sản, “bom nợ” có chực sẵn?

Theo dữ liệu do Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) tổng hợp từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (SSC), hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trong tháng 6/2025 diễn ra sôi động với 65 đợt phát hành, tổng giá trị đạt 86.953 tỷ đồng, chiếm gần 38% tổng giá trị phát hành trái phiếu kể từ đầu năm.

Trong đó, ngành ngân hàng tiếp tục dẫn đầu về giá trị phát hành với 71.701 tỷ đồng.

Tiếp theo là trái phiếu bất động sản với giá trị 12.922 tỷ đồng; ngành tài chính với 1.300 tỷ đồng; ngành chứng khoán với 500 tỷ đồng; ngành xây dựng 320 tỷ đồng và ngành nông nghiệp hút về 210 tỷ đồng.

Đáng chú ý, với việc có thêm gần 13.000 tỷ đồng phát hành thành công trong tháng 6, nhóm doanh nghiệp bất động sản đã hút thành công hơn 41.416 tỷ đồng nguồn vốn từ kênh trái phiếu kể từ đầu năm.

Được biết, vừa qua Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Doanh nghiệp theo quy định doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ phải đáp ứng điều kiện có nợ phải trả (gồm giá trị trái phiếu dự kiến phát hành) không vượt quá 5 lần vốn chủ sở hữu.

Luật quy định về hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu là một trong các điều kiện phát hành trái phiếu riêng lẻ của công ty không phải là công ty đại chúng nhằm tăng năng lực về tài chính đối với doanh nghiệp phát hành, hạn chế những rủi ro thanh toán trái phiếu doanh nghiệp đối với cả doanh nghiệp phát hành và nhà đầu tư.

Hàng nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản được huy động

Các doanh nghiệp bất động sản đã quay trở lại huy động vốn với nhiều thương vụ phát hành trái phiếu giá trị hàng nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, điều đáng nói là bức tranh hoạt động kinh doanh, con số nợ cũng như dòng tiền của các doanh nghiệp này là điều rất lo ngại.

Một trong những thương vụ đáng chú ý là vào tháng 5 vừa qua, Công ty CP Xây dựng Đầu tư Bất động sản Việt Minh Hoàng (VMH) phát hành thành công lô trái phiếu trị giá 3.466 tỷ đồng, kỳ hạn 5 năm.

Báo cáo xếp hạng tín nhiệm của FiinRatings với VMH cho thấy, năng lực kinh doanh của công ty ở mức trung bình. Dù thành lập từ năm 2010, nhưng hoạt động của VMH mới chỉ tập trung phát triển một dự án bất động sản tại Hà Nội. Quy mô tài sản của công ty hiện cũng thấp hơn mức trung bình của ngành.

Một trường hợp khác là Công ty CP Tư vấn và Kinh doanh Bất động sản TCO cũng phát hành lô trái phiếu trị giá 5.000 tỷ đồng vào ngày 25/6 vừa qua.

Trước đó, TCO đã huy động thành công 3.000 tỷ đồng qua trái phiếu riêng lẻ hồi tháng 4/2025 và 2.500 tỷ đồng vào ngày cuối cùng của năm 2024.

Như vậy, tính trong 6 tháng qua, doanh nghiệp bất động sản này đã huy động được 10.500 tỷ đồng qua 3 đợt phát hành trái phiếu kỳ hạn ngắn. Các thông tin về trái chủ, mục đích phát hành không được công bố.

Theo công bố thông tin tài chính mới nhất trên HNX, tính tới cuối năm 2024, vốn chủ sở hữu của TCO đạt 1.209,3 tỷ đồng, giảm nhẹ so với mức 1.1332,4 tỷ đồng năm trước.

Đáng chú ý, tổng nợ phải trả tăng từ hơn 5.093 tỷ đồng cuối năm 2023 lên hơn 11.984 tỷ đồng cuối năm 2024. Hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu tăng từ 4,5 lần lên 9,9 lần.

Ở chiều ngược lại, trong tháng 6, các doanh nghiệp đã chủ động mua lại trái phiếu trước hạn với tổng giá trị 39.265 tỷ đồng, tăng tới 54% so với cùng kỳ năm 2024.

Động thái này cho thấy nỗ lực giảm áp lực nợ và cải thiện niềm tin thị trường của nhiều tổ chức phát hành, đặc biệt trong bối cảnh thị trường trái phiếu vẫn đang chịu tác động từ yếu tố thanh khoản và lãi suất.

VBMA ước tính từ nay đến cuối năm 2025 sẽ có khoảng 131.601 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Trong đó, trái phiếu bất động sản chiếm 53%, tương đương 69.970 tỷ đồng, cho thấy áp lực đáo hạn của nhóm doanh nghiệp địa ốc vẫn ở mức cao. Việc huy động vốn mới nhằm đảo nợ hoặc cơ cấu tài chính tiếp tục là bài toán lớn với các doanh nghiệp trong lĩnh vực này.

Tính riêng tháng 6/2025, thị trường ghi nhận 7 mã trái phiếu chậm trả lãi và/hoặc gốc, với tổng giá trị vi phạm 5.224 tỷ đồng. Thông tin này tiếp tục làm dấy lên lo ngại về chất lượng tín dụng của một số tổ chức phát hành, đồng thời là tín hiệu cảnh báo đối với nhà đầu tư cá nhân tham gia thị trường trái phiếu riêng lẻ.

×