Làn sóng các ngân hàng rao bán bất động sản phát mãi bắt đầu rộ lên từ giữa năm 2020 khi dịch bệnh Covid-19 bùng phát mạnh. Từ các "ông lớn" như BIDV, Vietinbank đến các ngân hàng quy mô nhỏ hơn như SCB, TPB… đã rao bán nhiều tài sản đảm bảo là các bất động sản để xử lý các khoản nợ quá hạn, nợ xấu.

Bước sang năm 2021, làn sóng ngân hàng phát mãi các bất động sản để xử lý các khoản nợ xấu chưa hạ nhiệt. Ngay từ đầu năm, hàng loạt các ngân hàng tiếp tục rao bán bất động sản.

Ngân hàng ồ ạt rao bán bất động sản tiền tỷ

Mới đây, Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VIB) ra thông báo thanh lý 7 thửa đất ở tại Ấp 5, xã Phú Xuân, huyện Nhà Bè, TP HCM qua hình thức đấu giá. Giá khởi điểm từ 2,375 đến 3,915 tỷ đồng/thửa, đặt trước 10%. Thời gian đăng ký tham gia đấu giá từ 10/3 đến 26/3, tại Công ty Đấu giá Hợp danh Minh Pháp, 151 Trần Huy Liệu, phường 8, quận Phú Nhuận, TP HCM.

Trong tháng 2 và tháng 3, Sacombank đã thông báo đấu giá hàng loạt BĐS tại TP.HCM, tổng giá trị lên tới hàng ngàn tỷ đồng. Đơn cử như Sacombank cho đấu giá các tài sản thuộc quyền sở hữu của Công ty CP Sản xuất Thương mại Giấy Bảo Hưng để xử lý nợ xấu. Các tài sản này bao gồm quyền tài sản phát sinh từ 27 hồ sơ bồi thường diện tích hơn 20.800 m2 (quận 8, TP.HCM) thuộc dự án khu dân cư Bảo Hưng và hai quyền sử dụng thửa đất số 464 và 544 với tổng diện tích 12.669 m2. Giá khởi điểm cho lô tài sản này là 640 tỷ đồng.

Tại quận Bình Thạnh, Sacombank đấu giá khu đất diện tích hơn 6.380 m2. Tài sản này được rao bán với giá khởi điểm gần 377 tỷ đồng. Trong tháng 3, ngân hàng này sẽ tiếp tục rao bán khu đất hơn 6.300 m2 tại quận Tân Phú thuộc quyền sở hữu của Công ty CP Đầu tư xây dựng và Kinh doanh BĐS Tân Phong. Giá khởi điểm của khu đất này cũng lên tới gần 400 tỷ đồng. Ngoài ra, Sacombank còn đang đấu giá nhiều lô đất khác nằm rải rác tại quận 6, quận 11, quận 12... (TP.HCM) với giá trị từ 7,5 tỷ đến 122 tỷ đồng.

Tương tự, nhiều ngân hàng khác cũng liên tục phát đi các thông báo phát mãi tài sản bảo đảm. Vietinbank Chi nhánh Ngô Quyền (Hà Nội) thông tin về việc bán đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền là tòa nhà 9 tầng tại phường Dịch Vọng Hậu (quận Cầu Giấy), hơn 10 bất động sản và tài sản khác khác để thu hồi số tiền nợ gần 230 tỷ đồng của CTCP Thương mại - Tư vấn - Đầu tư - Xây dựng Bách Khoa Việt.

Trước đó, ngân hàng này cũng đã có thông báo bán đấu giá lần thứ tư với 2 thửa đất ở quận Đống Đa và Tây Hồ để xử lý khoản nợ lên tới gần 104 tỷ đồng của Công ty TNHH Kim Anh.

Tại SCB, nhà băng này bán đấu giá hàng trăm căn hộ và hàng chục nghìn m2 đất ở nhiều dự án bất động sản tại TP.HCM. Trong đó có thể kể đến khu đất hơn 6.300 m2 tại số 245/61b Hòa Bình, P.Hiệp Tân, quận Tân Phú; 418 căn hộ hình thành trong tương lai thuộc dự án Khu căn hộ thu nhập thấp và tái định cư Trịnh Đình Trọng phường Hòa Thạnh, Q.Tân Phú...

Cũng trong khoản thời gian này, Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) tiếp tục đăng thông báo rao bán 32 căn hộ tại chung cư Kỷ Nguyên (The Era Town), đường 15B Nguyễn Lương Bằng, phường Phú Mỹ, quận 7, TP.HCM, là tài sản bảo đảm cho khoản vay của CTCP Đức Khải.

Đáng nói, đây đã là đợt phát mãi lần thứ 5 đối với các căn hộ trong dự án này. Cụ thể, 2 lần phát mãi hồi cuối năm 2019, số lượng căn hộ mà BIDV rao bán là 27 căn; lần thứ ba vào tháng 2/2020 tăng lên 65 căn và hồi tháng 5/2020 vẫn còn 55 căn...

Ngân hàng nên tiếp tục "đại hạ giá" bất động sản rao bán?

Theo dự báo của thị trường, làn sóng ngân hàng phát mãi các bất động sản để xử lý các khoản nợ xấu được nhận định sẽ tiếp tục gia tăng trong năm 2021. Tuy nhiên, thanh khoản lại rất èo uột.

Trên thực tế, việc ngân hàng rao bán tài sản nói chung và bất động sản nói riêng để thu hồi nợ không phải lúc nào cũng diễn ra một cách thuận lợi. Có những tài sản bảo đảm khiến ngân hàng phải rao bán nhiều lần, mỗi lần cách nhau khoảng 1 tháng và kéo dài từ năm nay sang năm khác. Thông thường sau mỗi lần như vậy, mức giá khởi điểm lại giảm đáng kể.

Chẳng hạn, liên quan đến tài sản bảo đảm cho khoản vay của Công ty Dệt may Thúy Đạt (Nam Định) tại BIDV, sau khi trở thành nợ xấu, ngân hàng đã đưa ra thanh lý tới... 36 lần và giảm giá hàng chục tỷ đồng nhưng vẫn "án binh bất động".

Trao đổi với một lãnh đạo ngân hàng xoay quanh câu chuyện thanh lý tài sản đảm bảo, vị này cho biết với các tài sản giá trị thấp, ở mức khoảng vài tỷ đồng thì thanh khoản tương đối cao. Trái lại, những tài sản giá trị lớn thường phải mất tới 5-10 lần rao bán, hạ giá 20-30% mới thanh lý được. Do vậy, các dự án bất động sản, khu công nghiệp... có giá trị lên tới hàng trăm, nghìn tỷ đồng lại càng khó có thể rao bán thành công chỉ trong 1-2 lần.

Một chuyên gia tài chính – ngân hàng cũng thừa nhận, các ngân hàng ồ ạt rao bán nhà, đất cầm cố có thể cho thấy khoản nợ xấu bất động tại ngân hàng không hề nhỏ. Với các tài sản giá trị thấp, ở mức khoảng vài tỷ đồng thì thanh khoản tương đối cao. Thế nhưng những tài sản giá trị lớn hàng chục đến hàng trăm tỷ đồng thường phải mất nhiều lần rao bán, thậm chí cả chục lần rao rồi hạ giá mới thanh lý được.

Hơn nữa, việc các ngân hàng ồ ạt rao bán tài sản thế chấp là bất động sản được đánh giá là cơ hội lớn đối với các doanh nghiệp kinh doanh trong ngành địa ốc. Tuy nhiên, có những tài sản rao bán nhiều lần, nhưng chưa có người mua bởi mức giá mà ngân hàng đưa ra quá lớn so với khả năng thu xếp nguồn vốn ngắn hạn của doanh nghiệp. "Người bán vẫn giữ giá cao, trong khi người mua luôn muốn mua với giá rẻ và họ đang chờ đợi giá rẻ hơn nữa. Vì thế quá trình thanh lý bị kéo dài", vị này nhấn mạnh.

Ngoài ra, việc đấu giá tài sản bảo đảm thất bại còn có nguyên nhân từ việc định giá tài sản chưa chính xác. Thực tế, không ít tài sản bảo đảm đã được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay, do đó, khi định giá để thanh lý các ngân hàng thường có xu hướng định giá theo giá trị khoản nợ mà không sát với giá thị trường.

Để giải bài toán "ế" của các ngân hàng, ngân hàng tiếp tục đại giá tài sản đảm bảo là một trong những giải pháp trước mắt được TS. Nguyễn Trí Hiếu đề xuất. "Theo tôi, chỉ có cách tiếp tục hạ giá tài sản bảo đảm, ngân hàng có lẽ phải đứng giữa hai sự lựa chọn, hoặc là chịu thiệt hại thấp hoặc là chịu thiệt hại cao. Thành ra, phương pháp và tốt nhất hiện tại là chấp nhận một mức lỗ nào đó và thanh lý tài sản bảo đảm càng sớm càng tốt. Nếu không đại hạ giá, tài sản không thành lý được thiệt hại có thể càng lớn", TS. Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh.

×